东丽最强板块，居然出了一个现房项目
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前几天聊武清开局一对二打的虎虎生风，东丽粉丝羡慕说：开局2个王，又给了对2，依旧不温不火是什么感觉！东丽确有先天优势，拥有西青、津南垂涎的大面积环内土地、有漫长的海河北岸线、有数条联系津滨双城的超强主干路和地铁线，又有机场重镇、产业基础，但近两年地产市场却是不温不火。上一次高光还在2016年，津滨大道产生了一个年销百亿的销冠大盘。从这个角度看，东丽不是没有需求、没有关注，而是缺乏与购买力匹配的有效供应。最近津滨大道板块的誉东苑交付，很多客户发现，这个现房项目不失为一个优选。
天津“十四五”规划津滨双城发展战略
PART?01
东丽最强战将！津滨大道板块当之无愧
天津整体交通构架是典型的环形+放射型，这一点在城市东部体现的最为明显，四大横向交通干线均指向天津站这个交通枢纽，北侧是卫国道，中部是成林道指向天津机场、空港核心区，东丽湖以及滨海北部。南侧两条津滨大道与津塘路指向滨海老城塘沽与开发区。四横三纵的交通路网将城市东部地产市场有序分割，城市东部的购房客户通路极为明晰。
津滨大道板块区位图
誉东苑位于津滨大道与沙柳路交汇处，向西一公里，就是昆仑路，跨过昆仑路就是河东非常核心的万达商圈，是仅次和平路和南开大悦城的天津第三大商圈，如果坐地铁，门口的4号线两站即可在万达下车。
未来围绕津滨大道的沙柳南路站点，是一个规划了超过40万m2的商业核心节点。除了已经在施工的览秀城，还有高端酒店、写字楼、中心公园、一条3.5公里长的环形绿活步道等等配套。换句话说，这一条线上已经串联了两大东部商业核心，这是其他诸多环城板块都可望不可及的存在。
与此同时，4号线和10号线对于整个板块的拉升作用正在逐步凸显。已经开通4号线南段主要连接东丽与河东，途经南开、和平、河东、东丽四区，未来随着北起北辰北界（与武清一路之隔），南至南开腹地老城厢的4号线北段的开通，整条4号线是贯穿天津西北-东南的纵向干线，未来在天津地铁轨道中的地位与1、3号线相比不遑多让，三条线路从呈土豆形的天津中心城区穿过，彻底打通市内六区和环城四区居民的出行壁垒。
天津地铁10号线线路图
十号线是东南大动脉，南起西青北至河东，穿越西青、河西、东丽、河东四个区，途经梅江、海河柳林、张贵庄等板块，它的开通有效缓解中心城区的交通压力，更重要的是，贯通的都是核心地带。
换句话说，不论是传统的公路交通网还是决定未来发展的地铁骨架线路，津滨大道的枢纽作用，在城市东部都无出其右。
而与此同时，天津市第三中心医院新址落地程林森林公园西侧，已经开工建设，2025年12月份投用的时间表也已经确定。2021年底，天津公布了到2035年的国土空间规划：一环十一园专项规划中，程林都市森林公园也将为津滨大道板块增添一抹绿色，同时程林中心升级为四大副中心之一，肩负起东部引擎的重任。
由此，整个津滨大道完成了交通区位基础上的配套与城市能级升级。
第三医院效果图
PART?02
实地踩盘，产品力所见即所得
誉东苑项目本身并不大，地块占地面积2.84万㎡，其中住宅部分2.16万㎡，容积率2.5。难得的是，该地块处于津滨大道与城市核心区最为紧密的链接点上。项目南侧与津滨大道之间，规划为一处配套公建，形成与道路的有效屏障，切断了道路带来的噪声影响。规划的6栋住宅中，1#、2#为2栋26层高层，两梯四户；3#-6#号楼为18层到顶的小高层，3#为两梯三户，其余三栋均为两梯两户设计。
地南北长，东西窄，三排六栋住宅的设计提供了不俗的采光视线，实际目测了一下两排的正对间距至少为50m起步， 而且两侧几乎没有太多遮挡，这意味着高层产品稀缺的采光条件相对理想。由于是现房项目，客户可以进入实体楼样板间。六栋住宅外沿采用仿砖质感漆，屋顶面，色调庄重。
誉东苑实拍
现售的主力户型为113㎡的三室两厅两卫户型，70%的出房率，厨房餐厅客厅一体化，北侧厨房带窗，做到了北方居民最喜欢的厨房-客厅南北通透；南向布置了两个卧室，充分照顾了采光问题，同时主卧和客厅均有飘窗赠送。值得一提是它与面积最大的116m2户型不同的是它的主卧开间做到了3.9m，充分照顾到了客户的居住体验。两个卫生间均做到了明卫是个大亮点；项目所有户型均采用地采暖设计（卫生间为挂片），同时预留了一个空调室外机位置，日后需要客户自行吊顶安装中央空调或者选用一拖三挂式空调。
誉东苑113平方米户型图
中户91㎡户型为功能性三室两厅一卫户型，动静分区设计，北向书房和南向两个卧室位于一侧，通过连廊设计可以做到主卧和书房的南北通透。该户型卫生间开间尺度略有冗余，厨卫隔墙非承重，后期使用中业主可以适当压缩卫生间面宽，创造更为舒适的厨房空间。
项目最大户型为116㎡的三室两厅两卫户型，相较113㎡户型它的出房率更高（72%），也采用了厨房餐厅客厅一体化。与113㎡户型采用主卧开间大客厅开间小不同，它的客厅开间达到了3.9m，更注重实用性的客户可以多考虑下。两个卫生间也均为明卫，同时多出了一个带独立下水的洗衣机位置。
誉东苑116平方米户型图
PART?03
现房销售，现阶段楼市中的最强杀手锏
对于现房产品来说，最大的一个优势是所见即所得，在现在这个很多楼盘不做小户型样板间、甚至样板间严重与交付实际情况严重不符的时代，现房的样板间往往就是实体楼样板间，这里最大好处就是将项目红线内外的不利因素尽收眼底，购房者可以更为直观的观察到项目的绝大部分优缺点。
誉东苑实拍
大到地铁站、公交站、商业与项目的实际通勤距离可以实际体验一下，小到每栋楼的楼间距、每层的采光、客厅的实际开间等都可以感受到，从而对项目的售价是否达到心理接受度有一个准确判断。目前该项目91m2三室两厅两卫户型总价在160到170万之间，113m2三室两厅两卫217万，这个总价段位，相比于周边二手房都有巨大优势。
誉东苑实拍
现房对于很多客户而言，除了安全，另一个优势在于购房成本节约了等交付的时间成本与资金成本。假设不用卖一买一不用考虑等交付期间的租房成本下，按照其余津滨大道板块新房200万总价计算，首付三成等额本息按照现在的利率计算，单是节省的两年利息就为10万元。
说到时间成本，誉东苑的地铁上盖也是许多客户重点考量的因素之一。眼下伴随着地铁路网的空前密集，开发商多多少少都会宣传自己的项目是地铁上盖。不过真实的情况却是，地铁房也分三个类别：正地铁房、准地铁房和近地铁房，其中近地铁房的通行时间为5min以内。而誉东苑算是一个标准的近地铁房，且不是规划中，客户买房后直接坐拥4号线和10号线换乘站沙柳南路站。从沙柳南路B3地铁口出来到项目售楼处仅需100米，而该售楼处以后会成为沙柳南路公交站，再往前走200米就到了项目南侧的人行门入口，整个路程不足5分钟。
有地铁与步行5分钟即达是截然不同的概念。
誉东苑实拍
在所见即所得之外，誉东苑的另一重保障在于：实力国企。
誉东苑开发公司为天津海景实业，天津湾板块120万m2超级复合城市综合体就出自该公司之手，海景文苑、海景芯苑更是连续3年成为热销河西销冠盘。目前誉东苑已经确定是北京首开方庄物业进行物业管理，正规的国企物业公司，而且在北京管理有诸多重点项目，包括北京璞瑅公馆、北京睿府书香高端社区，北京市第二中级人民检察院、北京市第二中级人民法院，北京市规划和国土资源管理局等重点办公单位。
目前誉东苑1#、3#、5#楼均已售罄，在售的楼栋为2#，即边户113m2中户91m2的两梯四户产品，即买即住，均价1.9万。6#楼即将加推，最为推荐的户型为116m2的改善户型，4号楼尚无加推消息。如果目标进入城市东部的客户，非常值得一看。拥有东丽最强板块的逻辑和双铁交汇站加持之外，现房状态与国企背书，成为性价比之外的的另一重保障。