后疫情时代，楼市怎么办？
后疫情时代，楼市也变了。
01
后疫情时代，来了
最近一段时间，疫情、“阳康”、“阳过”、“王重阳”成了最火的话题。
各地接二连三调整防控措施，封控少了，核酸不强制测了，出入场所不扫码了，一波专家又出来说话了。
专家的改口风速度远远超过病毒变异的速度。奥密克戎还是那个奥密克戎，只是专家变异了。
不过，选择放开还是有一定的现实考量。
疫情以来，大部分人的日子都不好过，逐步放开也是一个正确且无奈的决断。
一个个公司消失，一个个收入减少，我们需要一定的措施来安稳度过疫情，但是更需要吃饭，更需要赚钱。
然而，不管怎么样随着“二十条”、“新十条”一系列疫情防控政策的出台，无论是社会还是资本市场，都进入了全新阶段。
中国的后疫情时代正式拉开帷幕。
02
楼市回来了？
闭关修炼3年，的确憋坏了。就像一根弹簧被压缩到极限，一旦放开就会有较大的反弹。
从疫情放开，再到经济复苏，这是必然之路。
各地组团“出海” 助力企业开拓市场。北京发放1.4亿元“投贷奖”资金，为文化企业注入金融“活水” ，推动各行各业经济复苏与增长。
12月5日，央行正式执行降准0.25个百分点，释放长期资金共计约5000亿，落实稳经济一篮子政策措施，加大对经济的支持力度，支持经济质的有效提升和量的合理增长。
12月6日的那个重要会议也要求2023年要全力拼经济，大力提振市场信心，新一轮经济救市已经势不可挡。
这其中，最先躁动起来的居然是房地产。
素有“房地产风向标”称号的深圳，11月二手住宅成交了2168套，比上个月增长25%。市场不少人觉得这是止跌反弹，是回暖的信号。
不只是深圳，各地楼市数据正在反弹。11月、10个重点城市只有北京、青岛的二手房成交量环比依然在下降。
北京主要是受到了疫情影响，进小区都费劲，更别说看房买房了。青岛是因为在近期楼市的供给突然增大，一下推出了20多个新盘，直接把二手房的购房需求给分流了。
总体来看，10个主要城市的二手房共成交54369套，终于结束了连续3月的下跌趋势，环比涨幅达到12.2%。
这次回暖的迹象出现在疫情管控放开之前，12月全面放开后的数据应该会相比11月更好看。
楼市打响复苏第一枪。
当然，这也是因为房地产是率先松绑，并送了三支箭“政策大礼包”的行业。
第一支箭，央行给商业银行提供2000亿无息贷款，用于纾困基金的配套融资、国有银行和房企签约授信额度，从“保交楼”免息再贷款到万亿授信额度，支持项目和房企信贷融资。
20多家银行与50多家房企签订了战略合作协议，受惠房企包括中海地产、万科、金地集团、碧桂园、美的置业等。
第二支箭， 交易商协会和中债增支持民营企业债务融资，由人民银行再贷款提供资金支持， 国家队出场增信，额度2500亿元。
第三支箭，证监会支持房地产企业股权融资，房企股权融资时隔6年后再次放开，意义重大，助力优质房企改善融资和资产负债表，提振市场信心和预期。
福星股份、世茂股份、北新路桥、建发国际、大名城、新湖中宝、陆家嘴、格力地产等在内的多家房企更是披露了再融资计划。
中国市场，本质上就是“政策市”，“政府市”，楼市更是如此。
信贷、债券、股权一同上阵，房地产迎来了史上最大利好，那么出现阶段性的“止跌反弹”，也不足为奇。
03
后疫情时代，楼市只剩确定性
疫情的这三年，什么东西最贵？
如果放在2020年，我会回答：健康、工作、收入。
但在今年，我会毫不犹豫地回答：
“确定性”最珍贵。
不确定疫情何时会真正结束，不确定低迷的经济何时会复苏，乃至不确定自己购买的房子何时会保质保量的交付入住
——在一个充斥着“不确定”的大环境下，令人心安的“确定性”已然成为了一种奢侈品。
如今，这种确定性正在回归，那么对于楼市的走向也会变得更容易判断。
首先，从房价来看。以深圳为例，有43%的房源成交价是低于指导价的了，低于指导价成交的房源比例相比8月差不多翻了一倍。还有42%的房源成交只比指导价高0-10%。
在当前阶段，二手房的价格便宜到位了。
其次，从周期来看。我国到目前为止一共四轮地产周期。
第一轮，2008年次贷危机，国家4万亿计划出炉，2010年迎来房地产周期第一个峰值。
第二轮，2011年银行收紧，多城降价促销，央行多次降准降息，2013年迎来房地产周期第二个峰值。
第三轮，2014年经济下行地产寒冬，放松限购限贷、货币宽松，2016年迎来房地产周期第三个峰值。
第四轮，2019年“三道红线”政策颁布，融资端开始强调去杠杆、防风险，部分高杠杆、高负债房企无力偿还债务，一直持续到今天。
市场周期平均每轮3-4年，2019年地产下行周期走到如今也差不多3-4年，理论上将在2023-2024出现一次触底反弹。
再者，以政策角度看，目前有意扶持楼市稳住经济。
10月、11月经济已经显露出一定的转弱迹象，工业、投资、消费和出口都出现了一定程度的回落，说得直白点：
拉动经济增长的三驾马车几乎同时熄火！
稳经济、稳增长就是当前最主要的任务。
金融研究院院长，中国民营经济研究会副会长管清友前段时间提出：
中国稳增长的核心问题其实是稳住房地产。
想到发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆说了这么一句话：
房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。
支柱产业、居民消费，背后意味深长。
如今疫情放开，各地开始响应。
厦门：岛外不限购，外地人可买一套；岛内限购政策不变；
佛山：解除祖庙，大良，桂城三地限购；
武汉：二环外取消针对外地人的限购；
南京：2套以上的本地人可以在市中心继续购买第三套房。
金融16条为行业托底，信贷、债券、股权三支箭为主要手段，辅以各地的支持政策，政策面对于楼市的态度已经昭然若揭。
政策、刚需、市场底、估值反弹、周期底部，多重利好叠加下楼市行情出现阶段性反弹，是一件确定性非常高的事，短期市场行情基本已经明朗。
04
尾声
然而，短期趋势不能印证长期逻辑，支撑楼市持续上涨的动力已经丧失；就拿人口来说吧，没有几代人的时间人口结构基本调不过来，楼市的库存也需要足够长的时间去消化。
综合种种因素，未来一段时间地产的成交量上来不一定是个好的买点，却是一个好的卖点；第一次逃顶的时间在2020年6月-2021年3月，那么下一次回暖，会是二次逃顶的时间。
对于不得不买房的那部分人，没什么说的，房价在你能接受的位置，你去买就行。但以个人的看法，世界上除了吃喝拉撒根本就没有绝对的刚需，房子也是如此。
对于要以房产作为投资的人，假如未来一段时间房价上涨，你不应该买房；因为这是多方因素下造出的一个“下跌中继”。
假如未来一段时间楼市继续下行，那就更不应该买房了。这么多利好都救不回来，以后只会更难。难不成再指望一次“棚改货币化”？
楼市拐点已至，但楼市的黄金时代已远去。