明年，楼市将迎来猛烈的刺激政策！
一夜之间，身份判若霄壤。
“房地产是国民经济的支柱产业。”
刘鹤副总理的13个字，重新定义了房地产的地位。
用万科郁亮的话说：
“时隔20年，房地产再成支柱行业，政策向好的力度、广度超出预期。”
这些年，房地产“污名化”、“自带原罪”。
重提支柱产业，虽谈不上“平反昭雪”，但也意味着行业的整顿，告一段落了。
最关键的，是刘鹤副总理的后半句话：
“正在考虑新的举措”。
这是买房人必须要“预知”的——
明年，还将有更猛烈的刺激政策出台。
既然是支柱了，就必须要支棱起来。
没有救不起的楼市，只有还没出的政策。
在刘鹤副总理表态之前，还有一个重磅政策。
中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。
按照规格来说，文件的级别是最高的，中共中央和国务院一起印发。
全文主要说了一件事：消费！消费！消费！
前所未有，把房地产列为消费领域，要“促进居住消费健康发展”。
“房子、车子、养老”，成为被寄予厚望的三大消费主力。
然后，刘鹤副总理紧跟一步：
对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。
看懂了吗？
《纲要》要管13年，是中国中长期顶层设计规划。
房住不炒是大原则，但明文鼓励大家“买房消费”。
刘鹤副总理说的“正在考虑新举措”，是短期的，现在、立刻、马上就要做。
至此，房地产的角色，彻底扭转。
而且，为了配合它扭转，后续还有更强的刺激政策给上。
所谓扭转，并非突然赋予它新高度，而是让它回到应有的地位。
房地产，本身就是实体经济。
自从1998年房改后，房地产也一直是中国经济的支柱产业。
十万亿级别的超大市场，与其相关的上下游行业达50多个。
包括建筑、建材、冶金、家电、装修、园林……
今年房地产市场巨量萎缩，这些行业没有一个好过的。
房地产整个行业，关系到50%以上的就业、60%以上的地方财政收入、70%的产业与80%的社会财富……
《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中，强调了“稳地价、稳房价、稳预期”。
为什么把“稳地价”放在首位？
只要财政机制没有彻底改革，地方财政就摆脱不了对土地财政的依赖。
房地产呈现的所有特征，都在证明它的“支柱身份”。
不以人的意志为转移。
明年要全力冲刺经济，夺回失去的三年，这是共识。
疫情阳转阴，经济阴转阳。
拉动经济有三驾马车——出口、投资、消费。
但现在，有两驾已经跑不动了。
11月出口还在下滑，同比跌了8.7%。
美联储又加息50个基点，明年国外的形势大概率要收缩。
这对我国的出口，不是好消息。
投资方面，传统的基建投资已经饱和。
牛津大学有研究表明，在中国抽样的95个基建项目里，有75%是超支的。
不少政府在这过程中，背上了巨额债务。
接下来的投资，要向新基建转型，但这需要时间。
SO，经济增长的压力，转移到第三驾马车——消费。
但，大家都不爱消费了。
11月，社会消费品零售总额38615亿元，同比下滑5.9%。
相比10月，下滑的幅度又猛了些。
是消费饱和了吗？
不，中国的消费占GDP50%，而美国能占到80%，还有提升空间。
所以，刚刚结束的中央经济工作会议，把扩大消费摆在优先位置。
首先，要增加居民收入，这是前提。
其次，具体措施包括：支持住房改善、新能源汽车、养老服务。
拉动经济，消费必须要崛起。
那么，房地产，也必须要崛起。
事到如今，普通的宽松已无济于事，得下猛药了——刺激。
房地产，既然被列入消费领域，就肩负了使命。
但它属于大宗消费，不是买个苹果那么简单，降价反而起反作用。
楼市需要引导预期，需要鼓励。
刘鹤副总理说的那句话，很关键——正在考虑新的举措。
已经出台了哪些举措？
对部分城市限购、房贷政策的放松；对房企融资、发债的支持。
金融机构对房企的“输血”，已经“大放特放”。
但楼市要想好起来，“造血”才是关键。
所以，“新的举措”，大概率会对买房人，有大尺度的刺激。
? 一二线城市，放开限购限贷。
最近，杭州、佛山、武汉等强二线城市，开始放松限购。
有的只是一个核心区，有的是几条街道，有的是全市放开。
这都是对政策的试探。
陆续会有更多城市加入，尺度会越来越大。
天津，很有可能将全面打开限购。
一线城市的限购限贷，依旧非常严苛。
取消认房不认贷、放松指导价、降低二套首付比例，并非不可能。
现在对刚需已“诚意十足”，下一步，轮到改善了。
低收入群体的杠杆，确实加到头了，短期内工资收入很难有明显提升。
但富裕群体的购买力，依然很强。
房地产市场，还有真实存在的需求。
有多少人手握全款，等着进北京、上海等重点城市？
刺激消费，他们是主力。
政策放松，是从三线、二线、一线逐步放开；
房价上涨，是从一线、二线、三线依次开始。
20年从未改变，也不可能改变，这是城市价值所决定的。
楼市回暖，需要有一线城市的示范作用。
? 降低存量房利率。
中国消费占GDP50%，欧美消费占GDP80%。
为什么欧美人不喜欢存钱？一有钱就去消费？
其中一个原因，是他们负担比较小，住房、教育的负担，比中国人轻很多。
现在，房贷是普通人最大的压力。
雪上加霜，前两年不少人还高利率站岗。
每月还完月供，哪还有钱用来消费。
如果能给存量房贷利率打折，不仅能保证公平，也能促进年轻人消费。
? 继续降低房贷利率。
总有声音在吐槽“手里都没钱了，拿什么去买房”？
事实真的如此吗？
今年前三季度，居民存款累计新增13.21万亿，比去年一年多存了3.31万亿。
存款余额创新高，堪称“全民存钱”。
很多人手里是有钱的，只是没信心，即便需要买房也不敢买。
所以，要想“买房消费”，需要用更宽松的政策来引导。
比如，继续降低房贷利率。
存款与消费，是矛盾的双方，只有更低的利率，才会利好房地产。
低到让你觉得“不去买房就好像吃亏一样”。
放心，共识很容易改变，一旦过了平衡点，人心思变。
目前天津首套房贷利率3.9%，明年降到3.5%并非不可能。
? 允许房价合理上涨。
2022年实验过了，只有房价上涨才有财富效应，才能拉动消费。
房价与消费是什么关系？
普遍的声音是：房价太高，还贷压力大，没钱消费。
这只是少数人，大多数人的财富，恰恰是房子。
天津家庭70%的财富都在房子里。
房价稳涨，你就能“预期”财富增值。
房价持续跌，资产缩水，“预期”没钱，还消费个毛线。
房地产，是消费之母。
很多逻辑是反常识的，你所认为的结果，可能是原因。
中央经济会议强调了一句话：坚定不移向“新发展模式”平稳过渡。
什么是新发展模式？
其实就是租购并举，保租房、共有产权房，正在加紧建设。
中国家庭房屋自有率达96%，没房的可以租房解决民生问题。
当刚需保障化之后，让改善市场化。
不再打压高房价，取消限价，何必给有钱人省钱？让他们尽情消费。
尊重市场经济规律。
可以确定，明年的救市政策，比今年还要猛烈。
中国，没有一次救市是失败的。
个人意志，不能左右整个社会的走向。
明年，房地产整个行业将加速回归。
上半年的政策密集期，促使市场大转折。
率先回暖的城市，依然是一线北上广深。
紧接着是杭州、南京、成都、武汉等强二线城市。
天津明年小阳春将有一波反弹，下半年，房价会有明显涨幅。
2023年的楼市行情，前低后高，把握好入场时机。
