中天服务(002188)：中天服务股份有限公司非公开发行股票申请文件反馈意见的回
时间：2022年12月16日 16:32:33 中财网
原标题:中天服务:关于中天服务股份有限公司非公开发行股票申请文件反馈意见的回复
关于中天服务股份有限公司 非公开发行股票申请文件反馈意见的回复 保荐机构（主承销商）
（江西省南昌市新建区子实路 1589号）
二零二二年十二月
中国证券监督管理委员会：
根据贵会《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（222684号）（以下简称“反馈意见”）的要求，中天服务股份有限公司（以下简称“公司”“上市公司”“中天服务”“发行人”或“申请人”）会同国盛证券有限责任公司（以下简称“国盛证券”“保荐机构”）、北京德恒律师事务所（以下简称“律师”）及立信中联会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“会计师”）等中介机构对反馈意见所列的问题进行了逐项核查和落实，并就反馈意见进行逐项回复，具体内容如下：
如无特别说明，本反馈意见回复中的简称与尽职调查报告中的简称具有相同含义。本回复中所列数据可能因四舍五入原因而与所列示的相关单项数据直接计算得出的结果略有不同。
说明：
本回复中的字体代表以下含义：
目 录
问题1..................................................................................................................... 4
问题2................................................................................................................... 24
问题3................................................................................................................... 28
问题4................................................................................................................... 70
问题5................................................................................................................... 93
问题6................................................................................................................. 116
问题7................................................................................................................. 130
问题8................................................................................................................. 134
问题9................................................................................................................. 143
问题10............................................................................................................... 146
问题11............................................................................................................... 156
问题12............................................................................................................... 159
问题13............................................................................................................... 164
问题1
申请人本次非公开发行股票拟募集资金1.67亿元，用于物业管理市场拓展项目等4个项目。
请申请人补充说明并披露：（1）本次募投项目具体投资数额安排明细，投资数额的测算依据和测算过程，各项投资构成是否属于资本性支出，是否使用募集资金投入；（2）本次募投项目目前进展情况、预计进度安排及资金的预计使用进度，是否存在置换董事会前投入的情形；（3）本次募投项目新能产能规模合理性及新增产能消化措施；（4）本次募投项目预计效益情况，效益测算依据、测算过程，效益测算是否谨慎。
请保荐机构和会计师发表核查意见。
回复：
一、本次募投项目具体投资数额安排明细，投资数额的测算依据和测算过程，各项投资构成是否属于资本性支出，是否使用募集资金投入
公司本次非公开发行拟募集资金总额不超过 16,729.60万元，扣除发行费用后，净额拟全部用于以下项目：
单位：万元
序号项目名称项目总投资计划利用 募集资金额项目备案情况1物业管理市场拓展项目7,237.606,180.00不适用2信息化与智能化升级项目8,054.605,249.60不适用3人力资源建设项目1,200.00300.00不适用4补充流动资金5,000.005,000.00不适用合计21,492.2016,729.60- （一）物业管理市场拓展项目
物业管理市场拓展项目计划投资总额 7,237.60万元，其中 6,180.00万元以募集资金投入，其余所需资金通过自有或自筹资金方式解决。
1、具体投资数额安排明细
单位：万元
序号项目投资总额计划使用募集 资金投入金额是否属于 资本性支出1场地租赁投资228.60-否2场地装修投资250.00250.00是3设备投资5,930.005,930.00是4预备费309.00-否5市场拓展及营销费用520.00-否总投资金额7,237.606,180.00 2、投资数额测算依据和过程
（1）场地租赁投资
场地租赁主要指各城市公司营销网点的办公场地。公司计划通过租赁场地方式在 10个城市设立营销网点，租赁办公场地面积合计约为 1,400平方米，场地租金按照当地市场价格水平确定，具体明细如下：
序号实施地点租赁面积（平方米）租赁单价（元/平 方米·月）租金合计（万元）1长沙1003010.802西安2003021.603嘉兴1003512.604苏州1005018.005杭州2007554.006金华2002518.007徐州1003010.808台州1003010.809绍兴1005018.0010南京2007554.00合计228.60 场地租赁投资为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。
（2）场地装修投资
元/平米，具体装修投入根据租赁面积及当地市场价格水平确定。具体明细如下：
序号实施地点租赁面积（平米）装修单价（元/平米）总价（万元）1长沙100.001,50015.002西安200.002,00040.003嘉兴100.001,50015.004苏州100.001,50015.005杭州200.002,00040.006金华200.002,00040.007徐州100.001,50015.008台州100.001,50015.009绍兴100.001,50015.0010南京200.002,00040.00合计1,400.00 250.00 （3）设备投资
公司选择项目设备的依据：设备根据设计的项目规模和参数要求进行选择，设备能力要达到服务面积的能力，并留有一定的冗余能力供日后服务能力的扩大；在保证服务规模和质量的前提下，为节约项目投资，选用进口设备与国产设备相结合；设备应性能先进、自动化程度高，以减少人力消耗，提高生产安全性，适合现代化服务要求；设备便于操作、检修，节能环保、噪音低。具体投资明细如下：
序号设备名称数量（台/套）单价（万元）总价（万元）一、智慧展示区 -1人行道闸系统340.00120.002车辆道闸系统354.00162.003天眼监控系统35.6016.804电动车识别系统3102.00306.005执法记录系统312.4037.206高空抛物监测系统3107.00321.007监控系统3250.00750.008智能门禁系统3130.00390.009智能充电桩系统349.00147.00小计 2,250.00 二、营销网点 1电脑及办公设备202.0040.002功能性机器人:清洁3022.00660.003功能性机器人:巡逻2030.00600.004功能性机器人:运送1016.00160.005门市体温检测仪1012.00120.006远程监控208.00160.007高空摄像头1055.00550.008门禁1025.00250.009智能家控1014.00140.0010智能楼宇1025.00250.0011智能生活相关1016.00160.0012智能化安防系统1014.00140.0013智能物联网配套1013.00130.0014服务视频记录仪201.0020.0015巡查打点记录系统101.0010.0016智能排查设备107.0070.0017小型化保洁设备206.00120.0018小型安保智能设备205.00100.00小计 3,680.00 合计 5,930.00 （4）预备费用
预备费根据公司以往项目经验按建设投资、设备投资合计金额的 5%测算，主要为解决在项目实施过程中，因国家政策性调整以及为解决意外事件而采取措施所增加的不可预见的费用。预备费为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。
（5）市场拓展及营销费用
市场拓展人员费用主要是指市场拓展人员薪酬支出；营销费用主要包括差旅费、业务招待费、日常运行费等，根据各城市公司的经济水平，结合当地行情确定。市场拓展及营销费用主要发生在项目建设期，具体明细如下：
单位：万元
序号项目金额1城市合伙人总薪酬195.002城市拓展专员总薪酬130.003营销费用195.00合计520.00 市场拓展及营销费用为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。
（二）信息化与智能化升级项目
信息化与智能化升级项目计划投资总额 8,054.60万元，其中 5,249.60万元以募集资金投入，其余所需资金通过自有或自筹资金方式解决。
1、具体投资数额安排明细
单位：万元
序号项目投资总额计划使用募集 资金投入金额是否属于 资本性支出1设备投资2,287.402,287.40是2软件投资2,962.202,962.20是3运营维护费2,805.00-否总计8,054.605,249.60 2、投资数额测算依据和过程
（1）设备投资
本项目设备投资主要包括数字化服务平台、智能硬件改造及智能家居类设备投入，具体投资明细如下：
序号设备名称数量（台/套）单价（万元）总价（万元）一、数字化服务平台 1硬件网络平台1.00200.00200.002应用服务器12.0010.00120.003数据库服务器15.0010.00150.004文件服务器5.0010.0050.00小计 520.00 二、智能硬件改造 住宅区 1门禁设备206.60132.002道闸设备205.00100.003天眼设备202.3046.004高空抛物设备207.00140.005电动车识别设备209.00180.006执法记录仪设备203.7074.00 商业区 1门禁设备53.1015.502道闸设备59.4047.003天眼设备52.3011.504执法记录仪设备53.6018.005智能水电表560.70303.50小计 1,067.50 三、智能家居 1智能照明开关1,0000.1942194.202智能遮阳设备1,0000.1732173.203舒适家居控制系统1,0000.1474147.404集控系统1,0000.1318131.805传感器系统1,0000.015815.806交互系统1,0000.037537.50小计 699.90 合计 2,287.40 （2）软件投资
本项目软件投资主要包括公司职能信息化、物业 SAAS系统、O2O平台、云交房系统等方面的投入，具体投资明细如下：
序号设备名称数量（台/ 套）单价（万 元）总价（万元）一、公司职能信息化 1财务管理系统1166166.002预算管理系统1150150.003OA协同管理系统1150150.004集采管理系统1200200.005主数据管理系统1300300.006BI平台1100100.00小计 1,066.00 二、物业 SAAS系统 1线上云服务器9763.002监控和 BI云服务器132.4732.113开发云服务器160.264.164测试云服务器160.264.165云盾证书服务241.1126.646对象存储 OSS资源包6212.007日志服务预付计划 2.0188.3149.408云数据库 RDS121.3315.969云数据库 MongoDB版副本集95.2246.9810时序数据库 TSDB版91.1810.6211QuickBIQuickBI数据可视化分析平台910.291.8012DDoS高防（新 BGP）防护带宽1021.21212.1013办公电脑操作系统350.13.5014办公电脑 office系统350.186.3015服务器操作系统350.517.5016sketch350.072.4517adobe351.1439.9018OmniGraffle350.093.1519OmniPlan350.134.5520Charles350.165.6021蓝湖企业版350.020.7022基础数据系统1111.40111.4023物业 web后台系统1126.00126.0024物业 app端系统184.0084.0025业主 app系统163.0063.0026SaaS收费系统1105.00105.00小计 1,241.98 三、O2O平台 1时序数据库 TSDB版151.1817.702线上云服务器67.0042.003监控和 BI云服务器92.4722.234开发云服务器90.262.345测试云服务器90.262.346DDoS高防（新 BGP）防护带宽421.2184.847QuickBIQuickBI数据可视化分析平台710.2071.408日志服务预付计划 2.0178.30141.10小计 383.95 四、云交房系统 1时序数据库 TSDB版151.1817.702线上云服务器67.0042.003监控和 BI云服务器92.4722.234开发云服务器90.262.345测试云服务器90.262.346DDoS高防（新 BGP）防护带宽421.2184.847时序数据库 TSDB版121.1814.168数据库备份 DBS120.839.969日志服务预付计划 2.098.3074.70小计 270.27 合计 2,962.20 （3）运营维护费
运营维护费用主要考虑本项目实施所需配置的软件工程师、硬件工程师、运营专员及产品经理的人数，并参考市场薪酬水平等确定，具体投资明细如下： 单位：万元
序号项目金额1开发运维费720.002系统运维人员费用2,085.00合计2,805.00 金投入。
（三）人力资源建设项目
人力资源建设项目计划投资总额 1,200.00万元，其中 300.00万元以募集资金投入，其余所需资金通过自有或自筹资金方式解决。
1、具体投资数额安排明细
单位：万元
序号项目投资总额计划使用募集 资金投入金额是否属于 资本性支出1核心人才引进420.00-否2雇主品牌打造60.00-否3人才梯队建设320.00-否4人力资源信息化系统300.00300.00是5管理咨询100.00-否合计1,200.00300.00 2、投资数额测算依据和过程
（1）核心人才引进
公司计划针对核心梯队开展多渠道的人才招幕，启动“管培生”计划，通过社招及校招补充招聘有潜力的应届毕业生，经过培训、轮岗等方式将应届毕业生培养成为管理人才；通过加大与猎头合作，招募市场上成熟项目经理团队，为即将交付的项目及总部进行人才储备。具体投资明细如下：
单位：万元
序号项目金额1项目经理180.002管培生240.00合计420.00 核心人才引进为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。
（2）雇主品牌打造
公司一方面通过增加在各大招聘网站的招募品牌建设投入，以提升公司知名度；另一方面通过在高校组织以“美好服务”冠名的活动建设，增加学生对中天美好服务品牌的了解以及增加学校的合作度，加强中天服务文化的传播，增强雇主品牌校园传播影响力。公司预计通过网站广告形式投入金额 60万元，该项投入为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。
（3）人才梯队建设
公司计划进一步加强对中高层、项目经理、管家、管培生等核心骨干团队成员的培训培养，完善公司人才梯队建设，并建立内部讲师体系，不断强化企业内部知识转化及人才进阶。同时公司在原有培训场景基础上，建设实训基地，提供应届生及新员工实际场地模拟环境，提高实操上岗水平，具体投资明细如下： 单位：万元
序号项目金额1EMBA商学院计划60.002中层远航计划120.003金牌管家培养计划90.004内部讲师培养计划30.005培训基地设备购置20.00合计320.00 人才梯队建设为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。
（4）人力资源信息化系统
公司计划通过人力资源信息化系统建设提升人力资源管理效率，进而实现人力资源工作对业务扩张的有力支撑。具体投资明细如下：
单位：万元
序号项目金额1员工基础信息管理系统42.002考勤管理系统36.003薪酬管理系统54.004绩效管理系统33.005培训管理系统69.006任职资格管理系统66.00合计300.00 （5）管理咨询
公司将聘请外部专业公司分阶段分专业协助人力资源部门进行相关体系的建设，计划投入总金额 100万元。管理咨询为非资本性支出，全部以公司自筹资金投入，不使用本次募集资金投入。
（四）补充流动资金项目
公司计划将本次募集资金中的 5,000.00万元用于补充流动资金，以满足公司流动资金需求，缓解经营性资金压力，并提高公司的抗风险能力和可持续发展能力。本次拟使用募集资金补充流动资金金额占本次募集资金总额的比例为29.89%，符合中国证监会《发行监管问答—关于引导规范上市公司融资行为的监管要求（修订版）》的相关规定。
截至 2022年 9月 30日，公司和 A股同行业可比上市公司的资产负债率对比如下：
代码可比公司资产负债率001914.SZ招商积余50.22%002968.SZ新大正29.48%300917.SZ特发服务36.98%603506.SH南都物业54.82%可比公司平均 42.88%002188.SZ中天服务55.34%截至 2022年 9月 30日，公司的资产负债率为 55.34%，高于同行业可比上市公司平均资产负债率，亟需优化资本结构，降低财务风险。
上述内容已经在保荐机构《尽职调查报告》“第十章 本次募集资金使用情况调查”之“二、项目情况介绍”部分进行了补充披露。
二、本次募投项目目前进展情况、预计进度安排及资金的预计使用进度，是否存在置换董事会前投入的情形
（一）本次募投项目目前进展情况、预计进度安排及资金的预计使用进度 1、物业管理市场拓展项目
截至本回复出具日，物业管理市场拓展项目已完成可行性分析论证，目前处于准备阶段，计划将于 2023年上半年开始实施。
物业管理市场拓展项目计划建设期 3年，建设期分如下四个阶段工作实施：
项目T+1 T+2 T+3 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4场地租赁及装修 设备采购及安装 人员招聘及培训 项目接管及运营 物业管理市场拓展项目预计资金使用进度如下：
单位：万元
序号项目T+1T+2T+3合计1场地租赁投资76.2076.2076.20228.602场地装修投资150.0050.0050.00250.003设备投资2,372.002,372.001,186.005,930.004预备费126.10121.1061.80309.005市场拓展及营销费用40.00160.00320.00520.00总投资金额2,764.302,779.301,694.007,237.60 2、信息化与智能化升级项目
截至本回复出具日，信息化与智能化升级项目已完成可行性分析论证，目前处于准备阶段，计划将于 2023年上半年开始实施。
信息化与智能化升级项目计划建设期 3年，建设期分如下四个阶段工作实施：
项目T+1 T+2 T+3 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4设备购买及安装 软件购置及系统搭建 人员招聘与培训 各个功能调试及上线 信息化与智能化升级项目预计资金使用进度如下： （未完）