方山南：我要悄悄清盘，然后惊艳所有人

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　　期房变现房、最高优惠30万

　　方山南成了“方山难”？6月中旬，方山新城某盘100套低价工抵房刷屏朋友圈，号称一套房子便宜30万+。按照一般的剧情发展，中介第二天就该发销售战报，大声高呼“手慢无！”但买房君了解到，这个促销活动并没有活过当晚，几个小时后即被叫停，江宁有关部门介入调查。开发商随后在售楼处张贴了情况说明，表示中介发布的工抵房信息不实。

　　方山新城，何至于此？实际上，从去年下半年开始，分销大军就已进驻方山板块。“有的楼盘比较硬气，他觉得自己品牌、位置都好，卖不掉就不卖，反正不降价，也不给你优惠，但是后来市场冷了，还是跟我们合作了。”一位贝壳中介告诉买房君。

　　

　　方山南正方东路两侧分布的楼盘

　　“现在新房开分销，就跟我们看电影走美团买票一样，已经非常普遍了。”

　　目前方山板块主力在售楼盘有6个，除了中海观山樾是今年新开的楼盘，其他5个项目的销售周期均已超过一年。

　　

　　数据来源：365淘房

　　有的楼盘卖了快两年，从期房变成了现房。中介表示：“本身几个楼盘的交付时间差不多，在这边买房，要么图配套，要么图价格。这几个楼盘配套都一样，肯定是图价格。”

　　他透露，目前方山南几个楼盘中，最高优惠能给到30万/套，最少也能给个两三万。

　　当然，也有楼盘依然硬气，不跟贝壳合作。

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　　三大楼盘即将清盘

　　谁在买走方山南？不过，虽然过程磕磕绊绊，但也不至于卖不动，方山南部分楼盘已经进入尾房销售状态。周边大学、药企环伺，方山其实有稳定的客群。

　　“最近山和宸园89㎡卖得最多，因为方山南没有多少89㎡的房源了，山和宸园这批89㎡卖完，剩下的几栋楼都没有这个户型。五矿和中海也没有，远洋89㎡都卖差不多了，这三个楼盘现在是尾房清盘。再就是万科地铁盘有小户型。”中介告诉买房君。

　　

　　山和宸园实景图

　　哪些人会买这里？

　　地铁盘伟星万科四季光年的置业顾问给了这样一组数据：项目已经售出900多套房源，35岁以下客户占到76%以上；从客群分布来看，超过63%的客户分布在大学城周边、1号线沿线和软件大道。

　　

　　伟星万科四季光年还剩两栋楼未售

　　而在方山南的山和宸园，依然是年轻人比较多，50%都是大学老师，晓庄、南传等，还有就是生命科技小镇等企业员工。

　　“大学城板块药企比较多，而且他们收入都还蛮高的，我给他们办贷款的时候，发现公积金一个月能缴纳三四千，刚入行的年薪都20万。”置业顾问透露。

　　抛开现有配套不谈，整个方山南板块前期没有拆迁安置房、没有工厂，有商业规划（开市客、G99地块），也有学校及医疗用地（阿尔文医院），且全是限高建筑，目前在售的住宅项目普遍是18层，未来整体的居住氛围还是不错的。

　　

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　　商业短板即将补齐

　　方山南宅地“余粮”不多了有关方山南最近的一则新闻是开市客项目挂地（G60地块），8月2日竞拍，计划今年9月动工、2024年建成。这个在去年6月就官宣正式签约的项目，终于在一年后迈出激动人心的第一步。

　　

　　具体位置，百度地图早已标注。另外在山和宸园旁边，还有一个江宁城建G99商业地块。

　　另外一个消息是，中海在方山的新项目G16地块规划出炉：拟建21栋低密住宅、商业配套等，就在规划的小学旁边。

　　今年4月22日，中海地产以13.5亿元拿下方山南G16地块，梅开三度。纵观整个南京，没见中海对一个板块如此钟情。

　　还有一个隐藏的消息，方山南的居住用地，只剩下了3幅，就是图中蓝色虚线框起来的位置。除了3幅居住用地，板块还剩有西侧的商办、商业用地，北侧的学校用地以及南侧的科研用地。

　　

　　如果按照近几年一年推两三块地的节奏，方山南住宅在2023-2024年就要迎来终章了。

　　结语：无论是原来的江宁大学城，还是现在的方山新城，都不是投资客钟情的板块。这里曾是年轻人安家的热土，也有改善客偏爱的山间别墅。投资浓度被稀释后， 才能还原房住不炒的真实面目。