房产证上加未成年子女名字有好处，但也有不少麻烦……

　　

　　房价一直在涨，各地又出限购令？

　　新买房产登记在未成年子女身上好处多？

　　

　　最近这些话题在微信朋友圈里迅速发酵，还有人支招——这类“娃娃房”如果遇见风险如何规避。

　　为什么要把房产登记在未成年子女身上，你真的明白“娃娃房”的利弊吗？一起和小编看一下：

　　1能够对抗限购令吗？

　　有一种错误的认识，用未成年子女的名字购买房产，就不在限购范围内。

　　浙江腾飞金鹰所房地产综合部负责人、浙江省直律协建筑房地产专业委员会副主任陈钟律师说：在限购政策中，所谓的限购对象，都是以“家庭”出现，比如此番杭州限购令中的“非本市户籍居民家庭”，其中“家庭成员”包括了夫妻双方及未成年子女。

　　所以并不存在用孩子的名义买房就不算家庭名下的房产。

　　2有助于规避税费吗？

　　将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠与、继承等既省钱又方便，确实能省下不少税费，而且还不用担心将来会征收遗产税。

　　3能规避家庭破产风险，为自己和孩子都留条后路吗？

　　有些家长是做生意的，以孩子名义购置房产，想以后万一生意失败，资不抵债时，为自己和孩子都留条后路。更直接一些，未成年人名下的房产可以被执行吗?

　　陈钟律师说，如果房产一开始就是登记在未成年子女名下，那么房产的所有权是属于未成年子女的，父母对该财产只有管理权，而非所有权，既不属于父母所有，所以是不能被执行的。

　　但是法律亦有规定，如果被执行人为了逃避执行，而将财产转移给其子女，则其赠与行为无效，登记在被执行人未成年子女名下的财产仍可作为可供执行财产来予以执行。

　　说到这儿，那么……

　　

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　　出售或者抵押娃娃房容易吗？

　　把房产登记在未成年子女名下，能算作资金宽裕时的分散投资，以后出售或抵押房产容易吗？

　　案例1做生意的父亲想卖掉儿子名下的房产

　　陈先生是私营企业主，最近公司周转不灵，他想把十岁儿子名下的房产卖掉。

　　房管部门要求：必须到公证处办理父母保证书的公证。

　　按陈先生的想法，房子虽然记在十岁的儿子名下，但购房款全由他支付，卖掉房子也是为了做好生意，生意做好了可以为儿子买更大的房子。可当公证员把法律条目列出来，他才发现，自己想得太天真了。

　　法律上，陈先生夫妻是未成年儿子的监护人，儿子是被监护人。父母完全可以为了未成年子女的利益，将房产证的名字做到未成年人的名下，这是法律赋予监护人的权利。但要抵押、出售未成年人名下房产时，事情复杂了。

　　我国《民法通则》明确规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。

　　其次，《房屋登记办法》规定“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证”。

　　也就是说，陈先生夫妻必须承诺，卖掉房产所得用于儿子的教育、医疗等切身利益，并且出具书面保证的公证书。为了公司周转而卖掉房产，显然不符合要求了。“那么麻烦，早晓得就不写小孩子名字了”，陈先生夫妻傻眼了，嘀咕一阵后沮丧而返。

　　案例2为儿子留学抵押房产，也没那么简单

　　董先生的儿子小杰将于今年秋天到新加坡读高中。夫妻俩决定将小杰名下的房产抵押贷款，并向公证员保证，抵押贷款只用于小杰在国外的教育、医疗、生活等，绝不挪作其他用途，绝不侵害小杰的合法权益，并且承担抵押贷款过程中产生的所有责任。这些承诺，白纸黑字，是都要记入书面保证书中的。

　　当时董先生觉得这个好办，因为他自己就是浙江某城市银行的行长，没想到在银行办理房产抵押贷款手续的过程中又出现了问题。原来，不少银行贷款业务的用途中并没有“出国留学”这个选项。如果用途不能明确是“出国留学”，那么公证处也是不予办理保证书公证的。

　　最后，董先生还是到其他大银行办理，拿到写有“出国留学”用户的贷款书，才又匆匆赶到公证处。

　　案例3加女儿名字，父母要还27万，还被告上法庭

　　宁波邓某夫妇通过房屋中介购买了一套二手房，过户时听信中介将未成年女儿名字加在房产证上，结果，不但要另想办法偿还27万借款，还被中介告上法庭。

　　2014年8月，邓某夫妇花百万购买学区房，听信中介让女儿成户主。邓某夫妇要去房管中心办理过户的时候，咨询中介，如果在房产证上加上女儿的名字对公积金贷款有无影响？中介机构的回复是没有影响。可能是听闻把房产登记在子女名下有诸多好处，二人便把女儿的名字写在房产证上，登记份额为40%，夫妻二人各占30%。然而，在邓某去办理公积金贷款时，却被告知因未成年人是房屋的共有人，不能办理公积金贷款。

　　后来，经多方周折，房管中心同意给邓某办理公积金贷款，但是只能贷款46万元。邓某女儿40%的份额部分仍旧不能办理公积金贷款，且在邓先生女儿年满18周岁之前，房屋中这40%的份额不能处置。

　　为了偿还那未能办理公积金贷款的27万元，2015年3月，邓某只得通过民间借贷以及银行商业贷款的方式支付，这给本来平静的生活添了不少压力。

　　可正当夫妇两人想着，苦日子一咬牙就过去了的时候，中介却把两人告上了法院，要求邓某支付双倍的中介费共1.4万元。虽然最终法院认定中介违约，赔偿邓某夫妇由此产生的损失2000元。但是这事儿给邓某夫妇实在来了很多不必要的麻烦。

　　

　　

　　至于在目前流传的一些微信公众号文章中说，“可以通过公证约定，未成年人名下的房产，在父母生前，权益可以属于父母，这种方法既可以让未成年拥有房产又可以保证父母享有处置权”，这种说法完全是错误的，父母只有管理权，而没有处置权。公证处也不会办理这类约定公证。

　　“娃娃房”还有以下这些风险：1

　　买房不能贷款

　　买卖合同上购买方如果仅未成年一人的名字，那么房屋不能申请银行贷款，需一次性付清。2

　　孩子成年后独立买房时可能多付首付

　　这个好理解，因为不算一套房了。3

　　父母离异时容易出纠纷

　　未成年子女名下的房产不作为夫妻共同财产来分割，而属于承担孩子抚养义务一方与孩子共同居住，这就可能引发抚养权争夺。

　　除了出国留学，处分房产的正当理由还有改善未成年人居住环境和医疗两种：

　　1. 若为未成年人出国教育、生活所需而要处分未成年人房产的，提供国外学校的录取通知书、与留学中介服务机构签订的留学合同、移民资料等材料证明未成年人有计划或正在国外就学、移民。

　　2. 若为改善未成年人居住环境而处分未成年人房产的（包括抵押、出售），那么需要提供以该未成年人名义新购房产的资料，如最近已办妥的房产三证或购房合同，必要时需要提供已支付首付款的证明等。

　　3. 若为未成年人医疗而要处分未成年人房产的，提供医疗诊断证明、费用清单等，当然只仅限于重大疾病同时需要开支大笔医疗费用的。

　　要处分未成年人房产，一般银行和房产机构都会要求办理保证书公证。保证书公证所需材料：监护人需要提供身份证、结婚证、户口本、房产三证、未成年人的出生证明和处分房产的正当理由等各项证明材料。

　　

　　法官提示：

　　如今，很多家长在购置房产时，觉得“娃娃房”可以规避税费、规避家庭破产风险、提前为孩子准备婚前财产等，就将房产直接登记在未成年子女名下。

　　然而把房屋登记在未成年孩子的名下，也会遇到很多麻烦。（不要嫌小编啰嗦，小编再重复一下“娃娃房”带来麻烦 ）如：如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋只能一次性付清房款；孩子独立买房时可能多付首付，如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，并可享受首套房优惠政策；父母不能随意处置房屋，父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋等。

　　房产证要加孩子的名字一定要仔细考虑清楚，才能避免不必要的麻烦！

　　

　　编辑：麦子

　　来源：综合人民日报、钱江晚报