海珠370万二手房遭秒杀！单价不到5万竟能买顶级学府？
编辑 | 米叔
随着需求回归，广州二手房成交量已连续四个月上扬。
二手成交见涨的同时，市面上的笋盘消化极快，尤其是学区房！
譬如，笔者近期关注的富基广场一期82.3平方笋盘370万成交，穗花新村楼梯三房总价278万，也被秒了。
而它们都属于“海珠实验”学区房，排在第一梯队。听中介朋友讲述，这两套房源性价比太高了，价格刚出就已经有好几个客户谈，成交自然是分分钟的事！
确实，单价不到5万就能入驻名校学区，算是市区入手门槛较低位，也难怪会受到如此高的关注。
关于学区房，大部分购房家庭尤为关注，针对大家的需求，今天笔者根据前期看房所得经验，跟大家分析“海珠实验小学”对应的几个学区房。
简单来讲板块内楼盘不多，基本上是90-06年的老小区为主，大致可以这样排列：
第一档：典型老破小学区房，即穗花新村
第二档：品质楼盘，以富基广场和朗晴居为代表
第三档：普通商品楼盘，以怡安花园为代表
01
穗花新村
穗花新村在“富力海珠城”对角，小区体量相当大，共有数十栋楼，由楼梯多层，电梯小高和高层组成，全部是上个世纪的产物。
对口海珠实验小学，第五中学和海珠外国语；小学就在小区内，孩子上学倒是很方便。
周边生活配套完全成熟化，坐拥江南西商圈，几乎零距离地铁站和购物中心。（关于江南西:江南西：网红美食圣地是怎样炼成的？）
单价4.5万以内，楼梯楼公摊小，小户型66-74平可改造成三房，总价可控，适合上车。
图源链家
以上是其优势，但劣势也很明显。
小区属于开放式社区，由于没有物业管理，所以进出人员比较混杂，“安全系数”不高，好处是没有物业费用。
从图片中可以看出，小区外立面锈迹斑斑，整体看着非常老旧。
尽管如此，短期内旧改也到不了这里，不过好在部分楼梯房已安装电梯，不用爬楼梯。
正因此，以前原装电梯房的性价比越来越低，降幅明显。反而公摊小的楼梯房， 结构方正，更受刚需家庭欢迎。
说到这里，附上一张户型图供参考。
户型面积63.54㎡|图源链家
02
富基广场一期
06年次新房，分两期，一期楼龄2002-2006年，部分回迁房是2006年交房，二期刚刚交房不久，不同小区。
富基一期靠近珠江，对口海珠实验（富基校区），位于广州二十六中学对面；到市二宫地铁站700米左右，步行大概十分钟。
离好百年广场，万国广场，华润万家等商业都比较近。而外部环境相对会差一些，与益丰社区仅仅一墙之隔，肉眼望去一大片待拆旧村，据说某“龙头房企”有意进驻。
虽然富基房龄已过15年，对比同区域小区，外立面算是比较新的，没有脱落的迹象，楼道比较整洁，内部环境绿化也还不错。
从产品力来看，富基广场的户型比较一般，80平左右二室二厅居多，在不影响格局的情况下改造成三房，只有少部分户型能办到，话不多说上图：
户型面积86.08㎡|图源链家
剩下三房、四房面积较大，实用率偏低；如果真心考虑买富基一期，我的建议是以流通性较强的二房为主，总价400内。
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03
朗晴居一期
海珠实验少有挂盘在卖的小区，以住家为主。小区体量很小，共有8栋楼，仅500多户。
楼龄实际上还要比富基一期老一点，不过绿化品质良好，小区的中心花园非常美观，园林绿化率近40%。
外立面用的是浅色涂料，视觉表现不错，一点也不显旧；户型方面，以2房和3房为主力，面积十分多样，跨度从74平-128平。
不仅大户型能做到南北通透，82平小户型同样可以，也可按照需要改成3房。
户型面积82.5㎡|图源链家
以海珠实验内“低密度”品质小区学区房的价格来看，朗晴居的门槛不算太高，均价5万左右，且一手业主居多，可以省税。
只是可选性不多，尤其是高楼层小户型极少抛盘
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04
怡安花园
怡安花园由3栋楼梯房，1栋电梯房组成，楼龄至今已有20年，与朗晴居同属一个开发商。
只不过，户型就很一般很一般，主要以两房居多，户型奇葩，暗房很多。如下图所示：
户型面积70㎡|图源链家
怡安花园小区虽然不大，但绿化面积不亚于朗晴居，达到30%，同片区老小区里稀有。
不过缺陷也很明显，车位严重不足，以至于小区门口马路上停满车辆。
近一年怡安花园成交均价在3.5万左右，部分电梯单位甚至卖到4.3万/平，其实性价比并不高，对比富基、朗晴居来说。
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目前小区上车盘门槛是230万两房单位；另外有315万85方三房单位，整体挂盘价格较之前没有太大变化。
05
最后一点建议
总的来说，如果按平均预算100万左右，应该尽量选新一点的小区房，富基一期和朗晴居住条件较好，自住和学区两者都兼顾，更重要的是还能加杠杆！
唯一的问题是，读的是海珠实验分校，并且还只能读到三年级；据说以后可能会扩班，那都是后话了。
而从学区稳定性考量，显然穗花新村为优选，无论从学区海珠实验本校，区内赫赫有名，还是从它地理位置的优越性和稳定性，都能体现出这一点。
选环境还是选稳定，说白了见仁见智吧。另外大家比较关注的东晓南-石溪板块，下期再展开分析。
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