150~400万，在海珠能买什么样的房？
文：千一
发现最近大家比较关注二手房，无论是卖房还是买房。
关于卖房，我们上周出了一篇实用帖，可以戳回去看房子卖不出去？除了降价，还有办法吗？
关于买房，很多人在问：海珠西150万买哪里？200万买哪里？300-400万又该买哪里？
海珠西很大，又细分了多个板块市场。比如撑起海珠二手成交量的东晓南，配套醇熟的昌岗、江南西、中大、宝岗等。
这里面都有选择，但需要具体分析。囿于篇幅限制，我们分期分板块展开来讲。
本期先来讲讲其中的昌岗板块。（注：本文提到的昌岗板块以链家的划分为基础）
为什么先讲这个呢，还是有点私心在的，因为是我来广州生活的第二站，第一站是天河。
从天河切换到海珠，很明显感受到两个区域气质的不同。前者繁华喧嚣，后者岁月静好，宜居性好。
这里有昌岗、晓港两个地铁站，8号线、2号线贯穿东西、南北，真的很方便。尤其对于经常跑高铁站、火车站的人来说，从这里出发都是半个小时左右的时间。
这里有烟火气，走在老城的街道、巷子里，有好吃又便宜的顺盈小食、陈李记冰沙、莹峰美食店等一众老小吃，还有勾人青春回忆的堆满漫画书、二手书的旧书店。
记得之前不经意间闯进一家不太起眼但是满是书籍的旧书店，里面的书都是全英文的，当时我非常感慨：这就是内涵啊。
学校有省一级昌岗东路小学、昌岗中路小学、海珠实验小学、97中等；医疗的话附近就有广医二院、南方医科大学口腔医院。
以前很忌讳医院在旁边，但现在越发觉得，医院近点可以省去不少精力。
一句话就是：住得舒服。
但相比于周边的东晓南、宝岗、江南西、工业大道板块，昌岗二手热度较低，房价也差了些。
实地调研一番，我大概发现了问题：
1、有好学校但不够，比不过北边的江南西，南边的江燕路、东晓南，西边的工业大道。光大花园、翠城花园以及金碧花园都是海珠鼎鼎有名的学区房。
而昌岗没有比较能担门面的学区房。
如果你想找学区房，中介都会给你推周边板块的房源...
我寻思着，可能因为，第一：几所优质小学对口招生的学区多是比较老旧的民房、小区、大院等，在二手市场上拉不动价；
第二，楼龄较新的小区房集中在西南角的礼岗路一带，包括热门二手盘柏涛雅苑、中旅侨院、江南雅居、南方花园、海外花园等，他们小学对口是市一级的海富小学，稍微弱了点，在看重教育的家长那不占优势。
而且还有一点，这几个小区距离昌岗地铁站都有一定距离，需要走很长一段路。
2、昌岗无大型商圈，无法满足多元化的消费需求。虽然说这边有烟火气，以大院、小区底下的商铺、小店为主，缺乏一个大型的商场、广场可供休闲娱乐。
唯二能过得去的商业体是信和广场、合生生活天地。但场地小，可选择性少，吃喝玩乐逛都不能很尽意，一般都会往江南西、万科里跑。
（昌岗信和广场周边）
3、昌岗没有新故事可讲。换句话说就是：没有大饼。
这边可能很久都会是目前的状态，因为没有新产业，没有新规划，也没有旧改。大家都往东部的琶洲、西南部的海珠创新湾一带走，因为会有未来的成长预期。
也正因为如此，这里房价才会相对友好。
目前，海珠一手均价已经刺破8.8万/㎡，二手4.7万/㎡，存在近50%的价差。
而昌岗板块平均约3.6万/㎡的二手价，对于预算不多又有一定学位需求的刚需而言未尝不是一个选择。
昌岗板块本身的综合性是不差的，居住也舒服。
如果想买这边，有什么房可以选呢？
不妨从贝壳的榜单上找找答案。
贝壳上昌岗板块的人气小区、热搜小区榜前三都由穗花新村、柏涛雅苑、江南雅居霸着。
那么这三个小区怎么样，适合谁？是否值得买？我来告诉你答案。
三个小区里，穗花新村历史成交量是最高的。
这个建于80年代、广州第一个花园开放式小区，现在优缺点非常明确。
优点：地段上近江南西，近享江南西商圈配套；学位上对口省一级名校——海珠实验小学，在很多家长眼里这是海珠NO.1。
缺点：楼龄超30年，房子比较老旧了；没有小区。
小区主力成交价250-350万之间。
贝壳上记载，穗花新村历史成交了86套二手房（2016-2022年），但近3个月仅成交3套，平均一个月一套。
对照30天197次带看的数据看，虽然关注的人不少，但真正下手的人不多。
翻完所有的成交记录，可以总结几个点：
2020年市场火热的时候，老破小的穗花新村卖得很好，卖得快，最快2天卖出；
一般上半年成交会多，大概率因为买家置办学位；
卖得动卖得快的房源户型相对好、有电梯、价格合适。
说到价格，我们从安居客拉了下数据（注：安居客和链家平台不同数据会有出入，但可以做个参考），穗花新村的二手价是高于板块的，近3年房价是随着市场在抬头的，也在2021年12月达到顶峰。
老破小，有卖点也有春天。
(图源安居客)
相反，另一边差不多同一时期晓园新村，因为没有省一级学位优势、地铁没那么近，房价是跑输整个板块的。
(图源安居客)
但价格低，总价百来万就能买到，它卖得也不差！给了手头拮据的刚需买海珠的机会。
再看江南雅居。
建于1995-2000年之间，小区比较小，但有16栋楼，1000户左右。
分一期9层高的楼梯房（据悉10栋加装了电梯）和二期27层高的电梯房，价差不大，因为电梯房的户型非常减分。。
比如这种：
整个小区主力成交价在150-300万之间。
（图源链家俯瞰图）
优点：小区打理好（相当于物业好），人车分流，周边生活方便。
缺点：楼龄老，楼间距小，停车位不足（老小区的通病），港式户型有很多不规则状；楼下广场会跳广场舞。
学位的话相对而言没那么出彩，对口市一级海富小学，小升初是电脑派位。
成交的房源里，楼梯楼成交量高于电梯楼。
大概因为，楼梯楼只有9层，且户型相对方正，价格合适还是比较能接受的。
也就是说，如果你看中这个小区，买低楼层、户型方正的楼梯楼会比电梯楼好。
在上一波行情里，江南雅居是小涨了一点，2021年12月二手价达4.2万/㎡。今年6月回落到4万/㎡。
最后来看看人气榜TOP1柏涛雅苑。
这是昌岗这一片里比较大的小区了。但比较尴尬的是去昌岗或者江泰里两个地铁站都比较远，要走8-10分钟左右。
自驾的话由于门口的礼岗路是单行道，会堵车。
学位上，它和江南雅居一样，都是市一级海富小学。相比前者，它优势在于次新、小区大。
柏涛雅苑建成于2001年-2007年，小区分AB两区，A区比较小，配套不全，楼间距窄，采光受影响；B区比较大，小区园林、绿化、活动设施更多。
优点：小区出入口严格登记，比较安全；B区园林保养好，绿化多，活动空间大；户型方正，选择多；部分户型可以享有大露台。
缺点：大部分户型是暗卫、客厅餐厅港式阶跃设计；门口小路会堵车。
还有一点是，小区大堂入口，需要上一段小坡/台阶，对腿脚不方便的老人很不友好。
小区主力成交价在350-400万之间。
柏涛雅苑在二手里还是挺有市场的，价格也是大大跑赢片区其它竞争对手。
