深圳福田写字楼也不行了？租金猛跌55%！
来源：深圳淘房志
撰文|达文西
最近，笔者在朋友圈看到中介在发，福田CBD联合广场一套写字楼笋盘，单价低至1.6万/㎡。
印象中，这个盘在2017年高峰期卖到过3万+一平，算下来总价值缩水408万，单价降幅达47%！
等同于回到10年前的水平。
不仅是卖价降了，连租金也打骨折了。
附近做写字楼业务的中介透露，2017年这里的平均租金大概110/㎡-月，现在最低50/㎡-月就能租到。
对比高峰期，租金价格腰斩了55%！
这个租金水平，甚至比关外的一些厂改写字楼还便宜，可见福田商业市场是多么不景气。
笔者观察到，近期这片区域存在不少降价房源，而且大部分租售价格缩水了2-3成。
01
福田老地标租金腰斩，空置率上升至13.8%！
说起写字楼空置高的话题，对深圳来说，已经是老生常谈了。
这几年，深圳的写字楼确实有点“野蛮生长”的味道，每年新增供应量居高不下。
据蓝石研究数据显示，截止2022年第四季度，深圳存量写字楼规模达到了1596万，当前空置率22.5%。
而福田区就占了总量的三分之一，是目前存量最多的区域，同时整体空置率去到了16.3%，去化存在一定的压力。
更重要的是，今年福田也有10几万方的甲级写字楼入市，对存量市场造成不小的冲击。
特别是老写字楼，由于各种配套设施落后，以及早期设计存在缺陷，大众接受度越来越低。
以联合广场为例，从1995年建成至今已有20余年，是福田最早的地标写字楼之一。
只不过时过境迁，与现在的甲写相比掉了好几个档次。
首先，进到办公区域明显感觉到压抑，它的层高只有3.3米，吊顶的地方伸手都能碰到天花板。
而且通风、采光和观景条件都较欠佳，大部分单位只有很小的一面采光。
据中介介绍，这边办公单位的使用率并不高，一手业主普遍在65%左右；
而二房东放租的单位都存在吃面积，大概只有50%左右。
A/B座都有二房东进驻，以200㎡左右的小面积为主，报价去到90左右。
从商办网的挂盘情况来看，目前整栋大厦平均租金报价约45-100/㎡-月。
对比2017年高峰期110一平的成交，最高腰斩了55%！
挂盘待租的房源共计82套，总面积约有3万平方，占楼栋总体量13.8%。
较去年大厦公布8.1%的空置率，直接上升了5.7%。
据中介透露，这部分低价放租的盘位于B座，属于燃气集团自持物业，由于公司搬迁至少空出有3-4层；
每一层的面积1800平方，合计大概有6000平米的空置单位。
燃气集团13楼空置单位
燃气集团15楼空置单位
写字楼租金下滑的同时，对卖房的业主的心理预期产生很大影响。
上文提到1.6万出售的笋盘房源，业主也是近期下调了价格，据了解实际成交还有往下的空间。
但从投资角度看，以目前最低50元一平的租金收益，即使不考虑空置、递增的状态下，需要30余年才能回本。
很显然，拿来投资收益回报太低了，如果租金能回升到原来的水平，倒还是可以考虑一下。
对于企业自用，老一批写字楼已经不是首选，目前市面上新建写字楼有很多选择，而且价格相差不大。
02
CBD写字楼租售价格，平均跌去2-3成
自2018年以来，福田的二手写字楼无论是租金还是房价，都在往下滑。
据蓝石研究数据显示，福田写字楼租金平均每月276.8元/平方米。如今每月平均租金已下降至195.1元/平方米。
CBD几个代表性的地标写字楼，大部分租金降了2-3成，售价也降了2成左右。
2018年福田部分写字楼租售价格
1）卓越世纪中心
从原先7万每平的成交均价，降到了5.7万/平，下跌了接近两成。
此前4号楼180㎡的高楼层单位，放盘价低到了150元/㎡-月，租金下跌了约4成。
2）卓越时代广场
当前在售的整层1772.44㎡单位，报价低到5.2万各付（税费各自承担），较高峰期7.5万一平的价格缩水了近3成！
如果在高峰期买入，按一整层算，买家预计要亏4000万，一套深圳湾大平层！
来源：中介朋友圈
3）国际商会大厦
最高峰成交价5万/平米，前段时间的二手笋盘报价才3.4万/平，下跌了近30%。
来源：中介朋友圈
租金从原来200左右下调到了100-150，一手房东的放盘价稍微贵一点。
4）卓越大厦
18楼一套218㎡单位，租金报价不到100元/㎡，较高峰期210的租金直接腰斩。
就不一一列举了，除了嘉里建设的租金波动不大，其他写字楼大致跌幅差不多。
客观地说，在2018年前福田二手写字楼市场，其实投资回报率还是比较理想的；
普遍收益能去到4个点，甚至优质的笋盘能达到6-7个点。
但随着商办市场整体下行，再加上近年来大量的甲写入市，对存量市场大部分业主、二房东来说；
只能以价换量来提高出租率，都在比谁的价格有优势。
但笔者了解到，今年二房东拿货明显要比以前积极，中小企业还是有很多找办公楼的；
不过整体需求仍是偏弱的，目前来看这种局面还会持续下去。
要知道，截止去年四季度，全市甲级楼宇存量至1596万平方米，随着大批新增货量入市，只会进一步加剧市场内卷。
可以想象，接下来的深圳写字楼市场，价格战还会继续，打对折的可能都有。
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