广州楼市现状：板块间价格分化严重，到底买哪里可以跑赢？

　　以下内容来自【雕叔谈楼市】公众号，买房问题请私信提问

　　提问：亲爱的雕叔，我是你的老粉丝了，终于凑够钱下定决心买房了，现初步看中天河峰景B2栋的北向两套房，一套2楼（实高相当于4楼）装修较差，开价392万，一套是楼上24楼（总高28楼），三年内的新装修，开价418万。现请教雕叔两个问题，一是预算不足的情况下选择这个小区有无问题，有无更好的推荐？二是这两套房哪套会更推荐入手，合适价位是多少？感谢雕叔，麻烦抽空帮我解答。

　　回答：1、首先是这两套房源的情况，二手是一个极其个性化的东西，好比你喜欢苹果，他喜欢华为，你用苹果的工业设计来炫耀，对方可能直接用华为的无敌拍照拍炫耀，因为这是两个割裂的事情，不能放在一起比较的就好比2楼和24楼，楼层有区别，装修保养有区别，这是显形的，主要的还是在于业主是否诚信卖，卖的诚意度大不大的问题，这个属于二手交易背后的隐形学问2、还有一个问题就是，你的预算初步在400万左右，是投资，还是自住，如果是投资的话，这个小区肯定不是最优的选择，如果是自住的话，那是否对学位有需求、对地铁的要求如何，我是觉得你可能还没有解决前端的需求挖掘的问题，就直接到了2楼、24楼的层面上了多思考一下，可能对你的本次买房有帮助，因为普通人买让不容易，但真的不要买错，买错了就相当于“船大掉头难”

　　提问：雕叔，感觉穗花新村在这一轮当中没怎么涨，目前单价4—5w，你觉得穗花新村的小两房，在明年的下一轮涨幅中有没有市场，大概能有多少涨幅，能不能达到你说的30%左右。

　　回答：穗花新村最大的利好就是海珠区实验小学，买这里基本上为了这个小学，以及晓港公园，其实海珠西的升幅并没有那么大的，不要报太大期望

　　提问：雕叔，请问你熟悉房产代持协议方面的流程吗？

　　回答：不知道你是找别人代持还是别人找你代持，如果是找你代持的话，那房子在你名下，其实风险你自己可以把握，你收一个代持费就好了，市场价5-15%左右，是利润的5-15%，比如净利润是100万，你大概就是5-15万的利润了。如果叫朋友代持的话，这点就很看人了，不要叫穷人代持，风险高，为啥呢，因为房子在他名下，万一他在外头欠债太多，然后他名下房子被查封了，你也很难，再或者说他要是眼红，然后一直搞事，觉得代持费不够，开口闭口都是钱钱钱的就很烦，所以选人是代持最重要的一环。如果人你是信得过的，比如你直系亲戚之类的，接下来就是流程的问题，比如你可以叫他把房子网签回给你，或者抵押给你，或者签一个租约20年期的回给你。具体要到哪个程度你自己掂量，太多手续去防他，代持人也有敏感

　　提问：骏景的卖点是什么？现在单价已经6.9-7.2万元了，未来2-3年会横盘吗？

　　回答：天河东的房子普遍比较糜烂，大部分是老房子，一般我们评判房子能不能买，都会看几点核心要素楼龄2000年后（利于贷足30年），原装电梯，花园小区，近地铁，有学位这几点一筛后，天河东就没几个小区了也就骏景，盈彩，美林，城市假日，天朗明居，阳光假日，富力天禧。。。骏景最大卖点在于学位+地段学位，骏景小学毫无疑问是天河东最好的小学，尖子生很多，考上华附奥班的也不少，还有各类奥赛取得成绩也不错了，可以算得上天河第二梯队的学位房，这点深受很多家长喜欢（多提一点，制约骏景学位天花板的是骏景对口中学一般般）地段，毫无疑问的C位，过条马路就是金融城起步区，一堆写字楼在建，所以骏景房子租金挺贵了，以后会更贵可以给你举一个例子，19年的时候，鱼珠板块的房子盈彩美居，美林湖畔这两压根就没回调过价格，为啥？因为保利鱼珠港建设进度很快，还有三溪地铁口一带的商业的崛起，美林天地+宜家+居然之家+山姆会员店，让这边的卖家心态更硬，买家看到希望，所以房价得以逆势上涨同理，你可以看下金融城的建设进度，之前一直都是比较缓慢的，相信后续几年建设进度提上来后，房价跌回去的概率低，即使横盘也不怕买现在的行情，谁也说不准是否停止了，因为没有大的调控出来的话，价格还是会温水煮青蛙般地上去些，zf今年出的调控，都是小打小闹，还没到动真格的时候

　　提问：天河北的学位房，目前还有投资价值吗？比如鸿祥大厦、金润大厦的小户型，350-500万，麻烦分析一下

　　回答：从投资角度来讲，其他还有更优质的板块可以选择。学位房是投资房子一个重要的属性，但不是必须属性，一些有很好产业规划的板块房价的涨幅比学位房还要好。这两个小区属于天河北的龙口西小学学位，学位是不错的，但是从房子其他角度—产品力来讲，就一般，小户型不宜居，所以后续的接盘侠也是只为了学位来买小户型，没有居住属性。接盘侠的范围较小，同时现在很多区域的学校都在升级引进好学校，也会吸引需要学位房的人往外流。投资价值一般（因为有其他更好的选择）。

　　提问：老师您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

　　回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户：一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭/负债收入/仓位情况/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

　　提问：雕叔你好，之前买房找我爸转了一笔钱。目前过完户还没放款。现在我哥哥要买房，想让人先把钱转给我，我转给我爸，我爸再转给我哥。意思是我的还款。请问这样对我放款会不会有影响？谢谢解答

　　回答：你的贷款已经批了，等放了款再操作吧你放款前银行还会再看一次，免得节外生枝要明白，查得严不严是银行经办人的主观意识占主导除非你叫你贷款中介去问一下，说没事的话那就走起

　　提问：老师好。预算总价400-450万，最低首付4成（有贷款利率），月供可以15000，计划买天河电梯三房，我是只有职业者，对工作地点没有要求，推荐天河哪几个小区，谢谢你。

　　回答：总价、首付成数、以及月供之间的匹配关系是没有任何问题的，而且逻辑上是通的。目前来看这个预算，买天河东-鱼珠一带是可以的，金融城的小三房有难度，最起码要去到480万打上了，只能往东去走了，沿着地铁5号线，未来地铁13号线去买就行了

　　提问：请问雕叔，目前牛奶厂板块只有龙湖一期可能快要满2年了，请问可以等满2年再下手吗？如果下手，雕叔觉得单价多少合适呢？意向是龙湖的129或140。另外，如果跟保利天汇二期的130方比，雕叔觉得哪个更好呢？我们还有还没读幼儿园的小孩，想稍微考虑下学位。

　　回答：如果龙湖不满两年的话，那就不要考虑了，毕竟有增值税的话太重了。如果从需求来看，必须小学、幼儿园之类的，可能牛奶厂略好，但牛奶厂也涉及到交通、商业配套问题，保利天汇就是交楼完、办证晚、限售差不多4-5年以后了看您自己的需求吧

　　提问：雕叔，总价450预算，广州户口，想买南向三房，现在买哪最合适？

　　回答：这个预算要结合你的具体需求，比如通勤距离、楼龄要求、学位要求、三房是带主套还是非带主套等等因素来规划，详细可以联系我们的雕叔，看看后续情况

　　很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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