“新基建”落地？继深圳、成都之后，青岛的“MO”终于来了！

　　2020年5月13日，青岛市自然资源和规划局发布《关于加强新型产业规划用地管理的通知（试行）》（简称“《通知》”。这是青岛市首次增设“新型产业用地（M0）”类别并作出具体规定。以下是通知原文以及部分解读。

　　青岛市自然资源和规划局

　　关于加强新型产业规划用地管理的通知（试行）

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　　各区（市）自然资源局，各派出分局，局机关各处室，局属各单位：

　　为贯彻落实市政府《关于进一步加大节约集约用地力度促进高质量发展的意见》（青政发〔2019〕16号）文件精神，进一步优化创新创业生态环境，培育新型产业项目健康发展，支持功能区体制机制改革创新，促进经济社会高质量可持续发展，根据有关法律法规，借鉴外地经验做法，现就有关事宜通知如下。

　　一、统筹新型产业规划布局

　　解读：

　　（1）新型产业用地的概念最先诞生于深圳。2013年，深圳市为了缓解土地空间压力，发布了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及附属文件。2014年，在以上文件的基础上，深圳正式发布实施《深圳市城市规划与标准与准则》（2013版），首次在传统土地类别中新增了“新型产业用地（M0）”门类。此后，郑州、济南、广州、东莞等城市也出台了新型产业用地政策，以推动产业高质量发展。转眼来到2020年，四川成都于4月份发布的《成都市人民政府办公厅关于加强新型产业用地（M0）管理的指导意见》，推行新型产业用地。与上述的几个城市相比，青岛市的规定虽然来得有些晚，但有其他城市的经验在先，青岛市的《通知》扩充了新型产业用地（M0）的内涵，人工智能、工业互联网等新型产业功能符合青岛市产业布局方向和当下政策导向的产业被纳入其中。

　　（2）新型产业用地（M0）名字听起来虽然“高大上”，但实际还是属于工业用地大类，主要是突出产业内容的新颖性上。为防止出现假借产业之名开发房地产项目的情况，会对地上商业、住宅等的配建面积进行严格控制并设定转让条件。

　　（3）新型产业用地重点选址布局于交通便捷、配套完善的区域。从《通知》对各城区布局的进一步明确可见，新型产业用地规划还是以集约用地、利用存量土地为原则，并且根据新兴产业的特点、各城区的产业布局情况合理划定范围。

　　（4）功能适当混合、产业园与城区相融合是未来的新型产业园区的发展方向。为产业配套城市功能，将新产业空间与商业空间、生活空间、交流空间等结合，形成融合产业、商业、居住的产业综合体，这是产业项目规划的新趋势和新标准。所以，产业地产运营商应当用新的视角审视产业地产的运营。

　　（5）《通知》强调可配建生产服务及小型商业、职工宿舍等生活服务设施，对配套用房用地面积、计容建筑面积的比例进行限定，并且要求产业用房设计不得采取住宅类套型平面、布局和外观形态，目的是为了避免“挂羊头卖狗肉”的情况。

　　二、保障新型产业用地供应

　　（6）工业用地的招拍挂，国家一次性出让固定年限的土地使用权，企业需要一次性缴纳土地出让金及相关税费，企业的用地成本较高、负担较重，对产业的项目落地和发展存在负面影响。新型产业用地鼓励以先租后让、弹性年期出让方式供应，意向企业可以先通过招拍挂承租或者受让较短使用权年限的土地开展项目进行生产，待承租到期或者年限届满后，对约定条件进行监督考核，若到达指标要求，则再行协议出让或是续期。这样既大幅降低了企业项目落地之初的成本，也满足了企业长期稳定经营的需要。

　　（7）存量工业用地调整为新型产业用地的，可以不用经过先收储、再招拍挂的传统模式，而是可以直接协议补地价的方式直接办理用地手续，这无疑给传统产业转型升级为新型产业带来了极大的便利。再加上新型产业用地可以配建小型商业、职工宿舍等设施，项目区域还将安排零售商业、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设，将形成新型的城市综合体，也会给原有存量工业用地带来升值空间。

　　（8）目前集体经营性建设用地的政策法规尚在进一步制定之中，新土地管理法实施条例也未正式出台，所以《通知》对利用集体经营性土地建设新型产业项目预留了政策接口。

　　（9）新型产业用地的地价标准。新型产业用地的地价参照同地段商务金融用地市场评估楼面地价的20%，并按照实际出让期限和房产自持比例修正后确定，且不低于国家、省规定的同地段工业用地出让最低价。房产自持比例大于50%、小于或等于80%的，修正系数为1.2；大于80%的，修正系数为1.0。

　　三、规范新型产业用房分割转让

　　（10）一方面，新型产业项目用地中的房产自持比例以及配建小型商业、职工宿舍等的登记、转让和抵押都受到严格限制，是为了防止新兴产业项目变质为商业地产开发；另一方面，产业用房却可以在符合自持比例要求的前提下分割登记、转让。但对产业地产运营商出售产业用房仍做出了限制，首次转让的受让人须经产业主管部门认定，且再次转让应办证满五年、次受让人仍需符合条件。这一举措的目的仍然是避免产业用地变为商业开发。但是，新型产业用地的区域规划是以打造功能适当混合的城市综合体为目标，势必意味着区域存在多种用地性质和业态，可出让的产业、商业和住宅房屋，是为产业地产运营商提供租售并举、进行资金平衡的机会。

　　四、强化新兴产业项目履约监管

　　（11）办理新型产业项目用地供应时会将非常具体的产业要求，以及各项经济指标纳入出让文件当中，同时签订项目履约监管协议。这些经济指标是否达成将直接关系到未来是否能够续期或是转为出让。

　　所以，产业地产运营还是要以产业为核心，无论是新增的新型产业用地，还是盘活存量工业用地的“工改”新型产业用地，新型产业用地的开发将大大不同于传统产业园区的单一模式。

　　本通知适用于市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区。其他各区（市）、功能区可参照执行。

　　本通知自2020年6月10日起试行，有效期至2021年6月9日，由市自然资源和规划局负责解释。此前已发布的与新型产业规划用地管理有关的文件与本通知不一致的，以本通知为准。

　　结论：后疫情时代，“新基建”加速产业升级，成为促进经济增长的重中之重，而产业落地都需要以土地为载体，在当前“严控新增、存量挖潜”的集约用地政策背景下，为新型产业用地制定单独的管理规范，可谓相当重视。

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