日本TOD模式研究：东京二子玉川站

　　Part 1都市与自然并存的魅力街区

　　二子玉川综合体，是一个以交通枢纽带动活力的东京近郊开放式住区，位于日本“睡城”——世田谷区。片区人口繁多，紧邻涩谷、新宿等繁华地区，人流量巨大。因此二子玉川项目是基于“城市到自然”的开发理念，以地铁交通枢纽为核心，无缝衔接二子玉川地铁站，打造的东京近郊、多功能为一体的大型城市综合体，是日本郊外型商业的典范，最初定位于创新行业和创新工作者，区别于东京中心的常规白领企业楼。项目分五大片区开发，物业功能丰富，包括商业、酒店、写字楼、住宅，同时还规划有公园（二子玉川公园）和生态走廊。

　　二子玉川综合体为地铁商业综合体，公园与商业、住宅、写字楼充分融合，将“自然与人类和谐共处佳境”打造为项目标志性建筑特色，成为区域内全新的消费目的地。

　　定位品质型休闲生活购物中心，着重利用二子玉川公园自然资源与商业自然延展、结合，并在商业内部空间、屋顶空间进行精心设计，充分体验精致自然、生态的休闲生活方式。作为区域级商业项目，项目主要目标消费群为区域内中高端居住人群，以及外来多摩河的休闲消费群。

　　公共资源无缝连接：

　　二子玉川综合体通过轻轨站、公交总站、步行楼梯，实现地面、轨道全方位交通无缝连接，且将公交总站、的士停靠站规划于中间，利于提高项目公共交通便利性。

　　屋顶花园精心设计：

　　二子玉川综合体通过二层大平台将公园与商业及商业屋顶花园自然、顺畅连接，且将二层大平台及屋顶打造为周边商务及居住人群休闲、自然体验聚集地。

　　各物业有效连接：

　　利用二层大平台，将商业与写字楼、公寓，及商业之间进行有效连接，且结合细致的绿化、小品设计，使连接精致而自然。

　　配套商家＆主力店：

　　二子玉川综合体于住宅区域附近一二层规划幼儿保健院、生活服务类业态，以服务周边居住人群日常生活、育儿需求。

　　同时配套茑屋家电主力店，是Tsutaya旗下世界首家“生活提案型”家电店，共两层，约7000㎡，书籍杂志分为人文、衣、食、住、绘本、设计、旅行六大主题，其余除家电外，还有数码、精品家居家具、音像用品、代步工具等。

　　Part2对国内TOD项目的借鉴意义

　　公共资源与各物业间连接方式思路：

　　物理连接方面，充分利用建筑灰空间及自然环境，利用连廊、楼梯等，将公园与商业、住宅、写字楼自然顺畅连接，并将商业公共空间精心设计，实现与公园自然、完美的融合，最大化共享客流。

　　功能连接方面，充分考虑地缘常住客户、短时途径客户以及阶段驻留客户的不同需求，深入设计动线实现空间价值最大化利用。

　　郊区型购物中心规划思路：

　　充分挖掘、利用公共资源的人流带动作用，利用连廊、平台、广场及屋顶花园等进行连接，最大限度共享其带来的人流；商家定位必须符合区域基本属性，同时可通过引入具有鲜明特色、品质的典型主力业态，以凸显项目主题特色，并提高项目整体品质和商业核心竞争力、影响力。

　　TOD长期开发模式思路：

　　长期规划：TOD项目对区域城市价值的拔升是阶段性螺旋上升的，在项目前期选址、规划阶段需要充分考虑项目5年、10年乃至15年之后的变化，藉由项目发展带来的区域红利对项目中后期发展的影响，包括人口基数的变化和结构的迭代。

　　长续经营：目前在国内进行TOD开发，先期伴随住宅开发确保现金流安全稳定是必由之路，但从长远规划考虑，项目商业价值的兑现及TOD对区域价值的提升主要取决于项目非住宅业态的运营水平。有品质的、有活力的商业、产业及其他配套水平是TOD价值兑现的核心载体。

　　政府参与：TOD项目的开发为区域注入城市活力，助力商业、产业氛围的形成、完善、提高，同时政府适度的参与，包括政策的支持及财政方面的反哺对缩短项目成熟周期、提高项目经营品质也将起到相辅相成的正向推动作用。来源：中原地产

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　　文章来源:乐居

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