年终冲刺！楼市利好齐发，静待明年春暖花开！

　　

　　一直到2022年的尾巴，楼市利好消息源源不断。

　　无论是一线城市的广州，还是今年已经多次放松的东莞，都在本周迎来新一轮的松绑。

　　在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长就近期新政对楼市的影响展开详细讨论，并对利好利空哪些区域进行详细解读。

　　22年最后一期《湾区楼市焦点》，精彩不容错过，值得一看！

　　01广州二手市场接连迎利好

　　节目开头，特约主持村长向直播间的观众分享他这一周的看房行程。

　　首先是耀胜新世界广场 | 耀胜尊府，这个盘近期推出了建面120㎡的叠墅产品，电梯独立入户，上下两层都是2.9米层高，实际使用面积去到150-160㎡，总共可以做五个房间。

　　整体设计比较符合未来的居住潮流，更注重私密性，如果家里人有流感或者新冠，居家隔离也很方便。该项目的产品线，是和凯旋新世界广粤尊府一样，都属于尊府系列的，所以精装标准、工艺都比较好。

　　

　　另外，项目是新世界和广州地铁联手打造的，地铁3号线和7号线交汇站，万博长隆站TOD项目。业主从家里出门，去楼下的K11，到地铁站台，全程都是电梯直达。所有楼栋的2楼架空层是相通的，到时候也会做邻里客厅、活动场地、阅读室等社区公共空间，生活理念和居住质感在番禺是比较突出的。

　　此外，村长还关注到明年入市的地块和项目。由于广州实行集中出让以后，市中心的土地供应有所增加，所以明年市场会有结构性的变化，更多的新盘是市区改善型、豪宅级项目，譬如广州城投·领越壹号，广州最贵的地王；对标香港ICC的番禺南站TOD项目等等，村长表示会在元旦后持续在节目中分享，大家可以期待一下。

　　年末最后一周，各个城市继续加码楼市利好。在上期《湾区楼市焦点》节目中就神预言提到了目前二手市场需要刺激摆脱疲态，而在这个星期广州就有新消息。

　　日前，广州市规划和自然资源局正式发文，表示将进一步深化不动产登记便民暖企服务，其中提到：将深化二手房“带押过户”。

　　

　　而在今年9月，人民银行广州分行已经发文，鼓励过各大银行推广二手房“带押过户”，但是最终好像却没有下文，暂时未见到有成功的案例。

　　对此，主持人淼钧表示，现在由广州政府再发文，应该可以真的落地。而据他所知，“带押过户”主要就是利好未还清房贷，又想卖房的业主。那么这部分的卖家是不是主要也是卖一买一的购房者呢？

　　村长表示卖房需要“带押过户”属于急卖。而急卖，无非就是两个原因，需要资金周转或者急住买房，所以要腾出名额和筹集资金。“带押过户”除了加快二手市场交易速度、减轻交易成本，也释放了置换型买家的需求，利好新房市场。

　　另外，广州公积金也在本周作出调整，明确存量房公积金贷款不再试行购房交易资金监管。

　　

　　在以前，二手房交易的首期款需要存入公积金中心指定的资金监管机构进行监管，整个交易手续完成后再移交业主。调整以后，二手房公积金贷款交易手续就简单快捷多了，首付款可以直接划入业主账户，并同步申请公积金贷款。

　　上周，各大中介平台已经取消二手房参考价，改为显示真实挂牌价。那么在这周，二手市场有没有什么实际性的变化呢？

　　村长表示变化还是很明显的，首先是一些较好的房源，交易量比较大的小区，已经出现涨价迹象。其中，天河区和海珠区的涨价房源最多，个别甚至涨价大几十万到过百万都有。最夸张的一套，东圃板块的美林湖畔花园，一套112㎡三房涨价超过400万元，升幅超过100%。

　　另外，从中介方面了解到，部分卖家心态已经出现变化，接下来降价空间可能会缩小，特别是市中心房源。至于外围区二手房市场，暂时无什么太大变化。

　　而在“参考价”放开和“带押过户”落地以后，广州二手市场可以出台的利好，基本上都释放得七七八八了。剩下的增值税、限购限售政策，短时间内是没有什么机会放开的。

　　因为这两个是超级大招，一旦放开，市场可能立即反弹。而广州毕竟是一线城市，楼市大起大落必然是不妥的，缓慢攀升、稳中向好才是理想状态。

　　

　　回顾前面所提到的通知，广州市规划和自然资源局除了提到“深化二手房带押过户”，还提出了深化“交房即交证”，推行“交地即交证”。

　　而这两点，又将怎样作用于楼市呢？

　　村长表示“交房即交证”，主要就是利好业主的。一方面是减少购房者的顾虑，收房就可以拿到房产证了，给予购房者安心，他们不需要担心开发商会不会因为资金出现问题，私下拿些单位去做抵押，导致拿不到房产证。

　　另一方面，“交房即交证”也有利于二手房加速流通。买新房一般都是交楼1-2年以后，才能够拿证。按照现时政策，房产证到手后要满5年，先可以免增值税，整个过程要等6-7年。如果未来所有楼盘都能实现“交房即交证”，相当于中间减少了1-2年等待时间。

　　至于“交地即交证”，主要就是为了降低房企经营成本，减少企业跑部门办事的次数。实际作用虽然不大，但也是相关部门对房企释放的友好信号。

　　02东莞全域接触限购放大招

　　这个星期还有一个重磅消息。

　　在12月26日，东莞住建局发布《进一步优化房地产调控政策的通知》，宣布南城、东城、莞城、万江、松山湖5大街镇放开限购，重回全市不限购时代。与此同时，另外28镇街二手房取消限售政策。

　　

　　而村长一向是看好东莞发展的，现在全市放开限购，他有没有想法在东莞买房呢，他又是怎么看这个大招呢？

　　村长表示他确实很看好东莞这座城市的发展，这次放开也令他有些心动，因为放开限购的这五个区域，南城、东城、莞城、万江和松山湖，都是东莞比较核心的区域，也是买家的热门选择。解除限购以后，买家将不受名额的限制。对改善或者豪宅客来讲，可以说是终极利好。

　　而之前他们不入市的原因，一是受市场预期影响，二是苦于无名额，而那现在两个问题都解决了。只要有钱就可以买，所以村长相信这批买家很快就会出手扫货。

　　同时，28个镇街二手房取消限售政策，这点主要是推动置换型、卖一买一的购房需求，和前面提到广州“带押过户”的影响一样，利好新房市场。

　　这次放开限购还有一点，这五个区，也是之前深圳客的重点置业区域。随着松绑消息公布，东莞楼市将重回深圳客的视线范围内，吸引部分买家回归东莞市场。

　　也就是说，这次放开限购不仅可以激活东莞本地人的购房需求，还会为楼市带来外地客，而且不单只是深圳，有可能吸引到广州人去买，毕竟从黄埔、增城开车去东莞都只要大概三十分钟。

　　那么在这次放开限购的五个区，村长最看好哪个区呢？

　　村长表示比较看好四大主城区和松山湖，一直都是东莞公认的高价值区域，房价就是最直接的表现。根据11月数据，松山湖和南城分别以5.9万和4万，位列东莞新房价格第一名和第二名，也是目前高端项目比较多的两个板块。

　　而每个区都有自己的优点。

　　譬如南城就是东莞的城市封面，尤其是东莞国际商务区，定位比较高的。东城就有黄旗山，相对宜居，也是东莞早期的富人区。

　　莞城则是东莞的老城区，配套比较成熟，有生活氛围，就好像西关在广州的位置，是不少东莞本地人的置业首选。

　　万江属于后期之秀，有比较好的江景资源，居住环境有先天优势，目前还有大片可开发的用地。

　　而松山湖，一向是大家最熟悉的区域，东莞经济的增长点，高新人才的聚集地，华为大本营，宜居度和城市面貌相对出众，所以新房溢价空间比较高，豪宅化趋势也越来越明显。今年已经有新盘的备案价突破6.5万。

　　对此，村长表示6万+已经很高了，也证明了松山湖的市场认可度非常高，口袋有钱的买家，可以重点关注松山湖板块。

　　主持人淼钧表示，在东莞全域放开限购后，朋友圈有不少媒体文章，提到东莞解限对增城、南沙的冲击，因为这两个地方本身都是相对靠近东莞，今年以来新房市场有明显的疲态，库存压力较大。村长又是怎么看这个观点呢？

　　村长表示他是比较认同这个观点，特别是对比佛山放开限购，东莞的放开对广州市场冲击更大，首当其冲的就是南沙和增城两个区，尤其是还属于限购区的南沙。

　　其实南沙楼市最早旺起来的时候，其实有过半的客户，都是深圳、东莞客。当时主要是凭南沙客运港、深中通道、大湾区这几个利好，吸引到一批被深圳房价挤压的投资客。随着南沙大桥、虎门大桥的开通，南沙和东莞之际的通勤时间大大缩短，也令不少东莞客，特别是些老板、小企业看中南沙楼市而过来投资。

　　

　　后来，南沙人才政策收紧，投资客被挡在门外，深莞客也就退缩了。加上近两年行业下行的环境，整个南沙市场迅速降温。看回今年的新房成交量，南沙数据只有去年一半，近乎腰斩，去化周期达到33个月，全市最高。也是因为有这些的前因后果，今年多次传出南沙区要解除限购。可惜东莞已经抢先一步，现在就算南沙解开限购，对楼市的刺激作用也要打折扣了。

　　至于增城，也有两个板块存在小部分的东莞客。一个是21号线沿线，主要就是受新白广城际的影响。另一个就是荔城、石滩一带，主要是有地缘优势，距离东莞就三十分钟车程。目前来看，今年增城新房成交大概是去年的7成，虽然跌幅没有南沙那壮烈，但现在增城卖得还OK的楼盘，大部分都是靠以价换量，也不容易。所以东莞这次放松，又会将增城市场的小部分外地客，吸引回去。

　　目前，整个大湾区就剩下广州、深圳大部分区域限购，以及中山小部分区域限购，其他城市基本算是全部放开。明年的广州楼市有没有机会等到好消息呢？

　　村长表示他相信是有的，在二手房方面，这个星期已经出了很多利好。接下来，可能就轮到区域局部解限，譬如重启人才购房，松绑外围区的限购等等。最近也有消息，相关部门已经着手做紧急调研，统计目前各区新盘去化情况，所以明年可能会有新的好消息。

　　开心的时光总是很短暂，节目最后，村长还和听众朋友讲了一些新年楼市寄语。

　　他表示其实今年大家都不容易，不单只是房地产，各行各业都有自己的难处，包括身边朋友，互联网公司、传统餐饮行业、汽车产业等等，整体都是“压力山大”。

　　但是，根据他自己的观察，最艰难的时刻已经过去。大家也都看到，各方都在非常积极去提振社会经济、行业环境，所以他表示大家要对明年的经济、楼市、生活有信心，开开心心迎接新年。

　　最后，他在这里也都祝淼钧、听众朋友，新年快乐，2023年一切顺利，最重要是身体健康，有钱稳买靓屋。

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