广州楼市：价值可能会迟到，但一定会回归！

　　

　　我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：羊叔你好，我没有房票，预算不高，买房总价在150-170w左右，但是想在广州置业投资，能否给点建议？

　　羊叔：你好，如果你预算不高，又缺乏房票，又想要投资置业，那增城和从化大概会是你的最优选择。而从流通性和转手便利性来看，增城会比从化好，增城在一手市场的成交量以及二手房的成交量情况要好于从化。增城中，些地铁盘的投资价值会更高，不仅交通便利，基础设施也比较完善，后续转手基本上也不存在问题，并且升值潜力也比较大。

　　提问：羊叔，你好，坐标广州，想要买一刚需房，预算有限，优先考虑投资还是自住呢？想买户型大点环境好点的，有什么推荐吗？

　　羊叔：你好，第一点，首套房一定要先考虑价值，第一套房买对了才有机会裂变，二套三套，一旦第一步买错了，就会步步错。第二点，买房前就要清楚这套房的流动性和重视房子金融性，比如说人口密度高的区域，小三房，有地铁，有学区，有商业的房子，未来它容易出手。还有首套房尽量不要豪华装修，不要买车位，也不要买老破小。第三点，如果你预算不多的话，也要买好板块的小户型，如果小户型的预算也不够的话呢，你可以多存点钱再买，也不要买从化或者是增成那些偏远地带的房子，这是大忌，除非你打算一辈子不换房。第四点，不要有侥幸心理，不要期望价格洼地的房子未来还能大涨，特别是概念性强的远郊新区，就算它有好的发展，最起码要十几20年才能发展起来，甚至是它永远也起不来，就算以后它做起来了，无论是户型还是配套都已经衰老，到时候流动性也会变得极差第五点，不管你是投资还是自住，都别放文旅度假房，还有那些商铺公寓，小产权房，要买就买有产权的住宅，只有住宅才是唯一流动性最好的物业。最后再提醒一遍，什么高铁站、机场、游乐场以及大型的工业区，这些配套没有任何价值，地铁、学校、商场、医院、企业总部这些才是真正的价值，而且越近市区越好。 最后生活、居住的最终归宿是珠江新城、琶洲的顶级豪宅，城市中心区的房子。但如果第一步走错了，就全错了。

　　提问：羊叔，你好，看到海珠区的石溪板块在进行旧改，旧改会不会影响石溪板块的房价呢？在石溪买房的话，有哪些适合的推荐呢？

　　羊叔：你好，现在海珠地区的石溪板块旧改正在有序进行中，预测6-10年将完成旧改。而旧改虽然需要时间较久，但是将会提前反馈到房价中，石溪地区的二手楼盘的关注度将进一步增加。而该区的交通便捷度也比较高，配套设施相对比较齐全。但是也有一些缺点，诸如整体城市面貌老旧，学校教育质量一般等。石溪地区主要包括几个小区，首先是楼龄20年的小区，整体楼盘较为优质，但是户型较老；其次就是15年左右的小区，整体户型设计较新；最后就是楼龄最新，设计较好，适合刚需人士。

　　提问：羊叔，你好，广州的老破小还能购买不？孩子即将上小学了，想买个离学校近的地方，但是预算又不太够，所以越秀区的老破小学区房还能买吗？

　　羊叔：你好，自从学区房政策出台后，越秀区的学区房的优势已经大大降低了。虽然说越秀区优质的教育质量还摆在那，但是它的房价高，所以总体来说性价比降低了，所以，只有学区价值没有居住价值的老破小就不要入手了。此外，可以关注一下荔湾海珠二手学位盘。最后，可以考虑一下新名校的新楼盘，最好是方便自己生活的地方。

　　提问：羊叔，你好，我和对象都在广州天河区工作，明年有结婚的打算，现在想要购买一套房子作为婚房，最近去看了一些楼盘，发现热度较高的天河居然有一些房子总价在100万以下，请问这样的房子值得购买吗？

　　羊叔：你好，天河总价100万的二手房主要集中在车陂的广氮新村、沙河先烈东路河沙太南等非热门板块，这些楼盘多为老旧小区，房龄较高，设施老旧，小户型较多，面积狭窄，楼间距较小，通风和采光一般，没有物业和电梯，停车位比较混乱，小区界面较差，居住舒适度不高。这种老破小配套不具优势，住房品质较差，未来难以转手卖出，流通性较差，而且升值空间十分有限，房价不涨反跌，并不值得购买，但是带有学区的老破小可以适当考虑。具体详见知识星球内部资料《广州最不能买的几类房产》。

　　提问：羊叔，你好，目前郑州户口，存款100万左右，有交广州社保，半年后落户广州，广州的房还有购买价值吗？还是就在郑州购房。担心到时候广州房价过高，而那时候又错过了郑州的购房时间，个人还是想在一线城市买房，希望给点建议。此外，需要预留多少年现金储备来偿还房贷？谢谢啦。

　　羊叔：你好，目前想要在一线城市购房，首选肯定还是北京。如果真的不能在北京购房的话，半年后在广州买房也是不晚的。目前广州购房政策比较宽松，虽然目前单价还不是最优的，但是现在就是一个很好的购入时机，广州经济发展迅速，属于一线城市。现金预留储备要看你的收入水平，如果收入是比较稳定的话，一般是建议保留2-3年的现金储备。

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