深圳房地产金融调查研究最新要情摘要（2023年5月2日）

　　大兴调查研究之风，掀起调查研究热潮。“走出去”学习先进经验，“带回来”提升工作水平。本栏目由深圳市钱诚互联网金融研究院、湾商管理咨询（深圳）有限公司联合出品。带有最新鲜、最有价值的营养，来看最新要情：

　　实施两年后，深圳告别二手房指导价？

　　一位国有四大行深圳分行的员工向南方周末记者证实，没有公布正式文件，但银行可以开始根据评估价发放贷款。深圳是全国首个推出二手房指导价的城市。随后，西安、宁波、成都、东莞等地也跟进推出相似政策。2022年8月，据克而瑞研究中心统计，有13个城市已取消或放松二手房指导价政策。值得注意的是，过去一年，深圳二手住宅成交价与参考价的偏差值正在缩小。深圳最大的二手住宅交易平台乐有家数据显示，2022年7月开始，深圳有60%的二手住宅成交价，与参考价的偏差值在10%之内。等到12月，这一比例达到了86%。在深圳从事房地产研究的黎嘉向南方周末记者分析，深圳放宽二手房指导价政策的原因，一是实际成交价远高于二手房参考价的片区不多了，二是出于刺激市场的目的。放宽二手房指导价，影响最大的是评估价、网签备案价远高于二手房指导价的楼盘。购房者因此能获得更高比例的贷款。

　　深圳取消二手房参考价迷雾

　　4月25日，针对深圳福田区一套三室两厅的二手房，财经网咨询会按照哪一价格标准贷款时，一位头部中介平台工作人员介绍，房子挂牌价788万元、参考价671万元，房子“按照银行评估价格贷款。”随后，财经网从不同中介平台询问了南山区一套参考价775万元的二手房，有平台中介称按照成交价贷款，但也有中介平台称，还按参考价贷款。不仅如此，不同银行也给出了不同回复。中国银行深圳一家分行称是按照成交价、评估价、参考价孰低原则；平安银行深圳一家分行表示，没有接到政策文件和银行通知，仍按照参考价贷款；招商银行深圳一家分行则明确，是按照成交价和评估价孰低原则来贷款。这也意味着，招商银行在按照取消二手房参考价的操作方法实施。

　　对于政策究竟能否退出历史舞台，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当深圳发布二手房参考价，并明确与银行贷款评估价直接挂钩时，就意味着“开弓没有回头箭”，没有办法退出，这在参考价出台之时就已经注定。值得注意的是，4月26日，财经网再次登陆贝壳、乐有家、安居乐平台时发现，平台的房源显示价格均是二手房参考价。

　　深圳楼市新供应格局

　　楼市调控政策只要不走极端，对一个城市房价影响都是短期的，房价长期的走势要看这个城市的发展和住宅的供应量。过去很多声音说深圳房价上涨过快是房子太少造成的，这一点我并不认可，过去和现在深圳整体都不缺房子，深圳房子的最大的问题是分布不均，大城市都存在这个问题，几乎没办法解决。在深圳房价过快上涨是房子太少的声音裹挟下，这些年深圳加大了住宅用地的供应，但是这种增加并没有解决住宅分布不均的问题，看数据未来的不均衡还会越来越严重。在深圳房产新供应格局的影响下，未来深圳房产的价格分化就会越来越大，一个片区有源源不断的增量住宅，是对片区房价最大的冲击，购房者在买房的时候一定要认清这个事实。

　　4.4月26日深圳新房住宅成交188套

　　房天下从深圳市住房和建设局官网获悉，2023年4月26日深圳新房住宅成交188套，成交面积为18706.89㎡，剩余可售套数40089套，剩余可售面积为4075081.15㎡。

　　一季度大湾区七城楼市答卷出炉：新房成交面积同比增逾3成

　　2023年一季度，高层多次强调在坚持“房住不炒”总基调下，要“因城施策”“支持刚性和改善性住房需求”。为支持合理购房需求，提振行业信心，楼市调控政策继续密集释放。中指研究院统计数据显示，在过去的一季度，全国已有超百省市（县）优化房地产调控政策超180次，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下。各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。日前，世联行发布的《2023年一季度大湾区楼市解读及预判》报告显示，今年一季度大湾区七城新房住宅成交面积同比上升30.09%，销售金额同比上升15.42%。疫情影响消退、政策利好叠加刺激市场信心修复，一季度大湾区房地产市场整体止跌回升，房企销售面积、金额同比齐增。

　　罕见！银行理财收益超贷款利息

　　财联社记者近期从行业内了解到，信贷市场需求低迷持续之下，部分银行出现了贷款最优惠利率与同期理财收益率倒挂或接近倒挂的罕见现象。而普益标准监测数据显示，上周（4月17日-4月23日）全市场共新发了661款理财产品，环比增加22款，其中86款为开放式产品，其平均业绩比较基准为3.46%，环比下跌0.07个百分点；575款为封闭式产品，其平均业绩比较基准为3.66%，环比下跌0.02个百分点。4月26日，一家头部银行理财子负责人对财联社记者表示，正常情况下贷款利率要高于理财收益，否则会形成套利空间。近期出现的收益率倒挂的情况的确多年来少见。这种情况本质上反映实体经济需求不足，资金可能在金融市场空转的信号。

　　当务之急是提振楼市信心，房地产税试点应暂缓

　　房地产是周期之母，近期国家出台了系列稳楼市措施，房地产市场出现小阳春但后劲略有不足，进入4月后环比放慢，对市场不宜盲目乐观，需要实质有力措施推动楼市复苏延续，在坚持“房住不炒”前提下，提振市场信心，这事关中国经济复苏进程和化解房地产金融风险。我们认为，不动产统一登记是收房地产税的必要非充分条件，后续若要收税还得走立法流程。但是，热点城市试点可能会先行，比如厦门、深圳等。考虑到当前经济复苏初期，房地产市场还未走出困境，建议房地产税试点应暂缓，服从全力拼经济的大局，当务之急是把发展放在首要任务。待经济全面恢复之后，再探索试点开征房地产税，事有轻重缓急。对当前房地产市场而言，最重要的还是提振楼市信心和建立新模式。