主力户型250万通选？这是今年主城对刚需最友好的新盘！

　　总预算250万左右，在主城购入一套小套三有多难？

　　今年至今主城区共57个项目取得预、现售资格证（包括多次取证项目），其中仅有10个项目有总价在250万以下的房源。另外2023年一季度成都一圈层新房套均总价上涨至365万元，300万元几乎成为了一圈层的准入门槛。

　　此种背景下于4月28日取证，精装惠后单价19014元/㎡起，总价约230万元起，主力户型总价控制在250万元上下的深业泰蓉府，绝对是刚需应重点关注的项目。

　　直接说结论：考虑到总价水平，项目适合预算有限且工作生活在城北、城中心的刚需人群，是本年对刚需最友好的新盘之一。

　　平面布局分析

　　围合式布局 三大中庭满足生活想象

　　地块为深业泰然集团于2021年摘得，占地面积约120亩，商业占比10-20%。

　　在地块2.0容积率的情况下，深业泰然采取了13栋15-18F T4塔楼为主，2栋7F板式洋房为辅，13栋沿街商业“围绕”住宅布局的产品组合。

　　这样布局核心逻辑是：在适当降低居住舒适度的情况下，兼顾去化速度和做大产值。

　　这样布局的好处是，商业部分的产值较大，去化速度有保障，且全部临路存活性高，后期可为社区提供丰富的配套。

　　坏处是商业占据地块过多的基底面积，挤占了住宅的基底面积，因此住宅部分无法采用当前流行的阵列式布局。

　　

　　好在地块够大、容积率够低，此种排布下依然能够保证每栋楼享受到充足的阳光，因此整个项目无日照不足的公寓户型。

　　项目整体采用大围合式布局，两栋“楼王”将中庭切割成三大中庭，后期绿化给力的情况下将塑造丰富的中庭景观。

　　三个中庭面积分别约为6000㎡、4800㎡、4400㎡，最大的一个中庭约合标准足球场大小，配合大面积可上人草皮，在小区踢足球都不存在问题。

　　同时，项目还保证了各楼栋之间有充足的楼间距。整个项目楼间距约在14-145m之间，其中南北排布的楼栋约51-67m之间，东西排布的楼栋东西楼间距在120m左右，但南北楼间距在15m左右。

　　值得一提的是，两栋洋房的楼间距约为25m，楼栋总层高和楼间距比约为1:1。

　　从整体上看，项目在考虑尽快去化和尽量做大产值的情况下，依靠大地块和低容积的优势使项目整体布局还是较为舒适。塔楼为主的产品设计，户型面积得以“降低”，从而控制了套均总价，打造出了极其适合刚需的产品。

　　户型分析

　　起步户型实得率超90%

　　整个项目设置了102㎡、117㎡、131㎡、143㎡ 4个面积段5个户型。已经取证的为1、15号楼144套房源，有102㎡、117㎡、131㎡三个户型。

　　其中102㎡户型在15号楼，整体朝南，日照、采光较为优异，但直面小区主出入口，将面临一定的噪音干扰。

　　从户型空间来看，该户型为标准的小套三，在有限的空间内优先满足功能需求，餐客厅、三个卧室、两个卫生间、两个阳台，功能性十足。

　　该户型套内实得面积约为95㎡（含墙体），实得率93%。其中客餐厅面积约27㎡，面宽3.6m；主卧约20㎡，面宽3.3m，所有功能空间的尺度几乎卡着最低尺度设计。

　　

　　综合日照、采光、噪音等因素后，该户型应该优先选：中高楼层10-16F。

　　深业泰蓉府1号楼标准层模拟

　　117㎡户型在1号楼，主视野朝西，望向中庭，高区能够远眺昭觉寺、动物园的风景，窗外就是郁郁葱葱的绿树，景观较为优异。但该户型需要面临西晒的问题，如若像去年酷暑时一样限电，傍晚就是蒸拿房。

　　深业泰蓉府117㎡户型模型

　　套内空间来看，套内面积约为106㎡（含墙体），实得率90%。其中餐客厅约29㎡，面宽约3.9m；主卧27㎡，面宽达到4.1m，相比于起步户型117㎡户型各功能空间都有了一定程度的提升。

　　综合日照、采光、噪音等因素后，该户型应该优先选中间楼层9-14F，次选15-18F、6-8F。

　　131㎡户型有两个朝向，1号楼朝东、15号楼朝北，虽然无视野优势，但日照、采光条件相对较为优异。

　　室内空间而言，该户型室内面积约115㎡（含墙体），实得率为87.7%。

　　该户型各功能空间尺度就相对更加舒适，客餐厅面积约32㎡，6.8m的大横厅布局，三代同堂家庭相处也有较为舒适的空间；主卧面积约23㎡，面宽约4.1m，在设置衣帽间的同时还有充足的空间安放梳妆桌。

　　综合日照、采光、噪音等因素后，该户型应该优先选1号楼，次选15号楼。

　　区域分析

　　城北低调的生活场?你要的烟火气全都有

　　最后来说说区域，项目位于动物园板块，实际上就是以地铁3号线动物园站为起点，荆竹路以南、城北出口高速以北的类三角地带。

　　区域属于被购房者忽略的城北范畴内，但只论生活便捷度，片区尤胜各类概念先行、配套全无的新区。当然，片区配套只是够用，高端全无。

　　首先是交通配套，项目大门距离地铁3号线动物园站，步行距离约1.2公里，走路可能稍远，掐点上班的同学可能需要骑个自行车才行。

　　

　　商业配套方面，出门就有青龙广场、天府动漫城，步行约1.1公里是华润煕悦广场，业态以餐饮小吃、日用商超为主，日常生活及三俩好友周末撸个串、约个电影，通通能够满足。

　　教育方面，出门就是成都市第二十四幼儿园东林分园以及东林四组小学，不算优质，但在幼儿园、小学阶段，幼儿还无法独立出行时，出门就是学校会极大的增加家庭幸福感。

　　另外，项目紧邻成都市动物园、昭觉寺，人家是付钱带娃娃看小动物，你家娃娃在家里就能观察大大象拉粑粑，动物园丰富的野生动物将伴随孩童成长。当然，顺风天可能还有点味。

　　

　　由于成都市动物园的存在，特别是节假日人流稍多，且复杂，会对小区及周边形成一定负面影响。

　　另外，项目步行约600米就是海滨公园，带状打造的海滨公园总占地约721亩，这样大体量的生态公园为区域提供了较好的生态基底，也是片区居民饭后消食、溜娃的好去处。

　　

　　总的来说，目前的动物园板块各类生活配套都已经相对完善，能充分满足“先要有再谈优”的生活，对于刚需客群来说生活居住还是十分便利的，但受制于区域潜力，房屋升值空间就不要期待了。

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