楼市，最担心的事情出现了

　　腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

　　如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

　　大概有三件事可以做：

　　今天天津市场4月份数据出炉了，商品房成交面积89.6万平方米，成交均价18701元/平方米。相比于上个月的134.7万平方米，成交量大幅度下滑了33.5%，成交均价倒是涨了，比上个月涨了3.2%。（实话说均价是个极度扯淡的事儿，秘密君在研究更贴近市场的评价办法，有空上个文）

　　

　　此前秘密君个人估计回落幅度会慢点，这个月成交量应该在100万平米左右，但是跌破了90万平米这个数字还是很让人意外的。

　　新房之外，昨天有朋友发了我贝壳的截图单日成交90多套，他说：跌破百套这个数字太惨了吧？

　　我大概跟踪了一下贝壳的数据情况，4月份总共成交了4675套二手房，相比于3月份的6819套，下跌了超过31.4%，1、2月份的数据分别是4089与10108套。1月份有过年前后大约10天左右的成交量很低。可以想到4月份的数据就已经很凉了。

　　进入4月份以后，只有7天日成交能够超过200套，而5月份五一期间表现尚可，日均成交量在150套左右，但是五一结束后，的这俩天基本上都在百套以下。

　　可以看到是，新房与二手房数据很统一的宣告：小阳春正式落幕，未来市场可能比想象的要更加艰难点。

　　

　　很多喷子习惯说我唱衰市场，其实不必，同一个市场，无脑盲吹与清醒看待，只是你选择如何面对而已。

　　当然这不是天津的独特情况，全国都差不多跌了1/3，按照克尔瑞的数据，4月份，全国30个重点城市新房成交面积环比下降了27%。一线城市里的上海和广州环比下降了17%和25%；二三线城市环比下降了30%，26个城市里环比下降的就有24个。

　　

　　去年我在杭州跟业内交流说杭州市场不出五年，一定会泡沫刺破。昨天杭州的朋友都在说：就怕自己是接力棒的最后一环。道理很简单，杭州毕竟只是杭州，照这么炒下去房价两三年就直追上海了，这不是开玩笑的么？

　　每个人都知道自己在玩儿击鼓传花的游戏，但是大多数人都不相信自己会是最后一棒。

　　所以二手房市场就很重要了，直接决定了能不能套现，很多人跟我说对面某小区挂牌价多少，其实没有参考价值，能卖出去才是王道。

　　4月份全国17个重点城市二手房成交面积有15个下降了，整体环比下降17%。尤其是北京、杭州直接降了36%和27%。套现离场也不太容易了。

　　

　　我朋友圈的中介各处都有，每天发的房源都是：简直太合适了。实话说我非常相信：如果有钱他们自己会买下这套房子的，毕竟地铁旁边80多平米的老房子只要80多万，我看了都动心，所以动心不是来自喜欢，而是从没有过的价格。

　　但是每次我买完股票就发现：MD又买在了半山腰。

　　总而言之一句话：憋了3年的游客淹没了称得上景点的任何地方。但是憋了3年而且政策空间宽松友好的购房需求俩月就释放完毕了。这相当不正常好吧！

　　很多朋友跟我说不怕政策刺激后楼市火起来，就怕刺激完楼市还火不起来！

　　这么看来，我倒是觉得最担心的事情出现了，因为过去我们认为楼市不火是因为限制太多，但现在限制政策能打开的都几乎打开了，还冷的如此之快，只能说明是需求出了问题。

　　

　　过去房地产市场是个金字塔，底层接盘侠丰富而且广阔，上一层级的人吃到了房价上涨的红利，把房子卖掉，置换更贵更好的房子，一级一级往上推。

　　但是这个循环有两个前提是：有人接盘，而且买了房子的人能够获得增值。在这俩个前提下，有信心买了还涨，有动力置换更好更大的房子，当然有人接盘也能卖出去。一波一波的向上推进。

　　但是一旦这俩个前提出现问题，伴随的系统性调整就会必然出现

　　秘密君五一回老家逛游了七八个村子，人数最少的是4户8人，最多的也就是20多户50多个人呢。聊起来都是某某城里买房子了。我跟我老妈开玩笑说，我们被挂了贫困村儿的地方人们都在城里买完房了，房子还能卖给谁？

　　说白了底层接盘侠不够用了，因为农村转出人口少了，涌入城市的新市民少了。省会城市还能有来自全省腹地的人口维持进入。非省会城市大多数都在外流。包括北京上海天津。我老家的小县城为了服务人们转出户口的需求，在五一户籍科都特意安排加班了。

　　

　　原本刚需占市场的60%，新房二手房四六开，但现在刚需需求下来了，新房二手房必然争夺。天津环城的刚需市场现在是最艰难的，因为砸盘侠与二手房降价潮吃掉了相当部分的客户，现在高不成低不就，很尴尬。新的韭菜没长好，老韭菜割完了，稍微粗点的韭菜都能进入市区了。我身边没买房的朋友，可能真就是暂时连80多万的这个房子都买不起了。

　　购买意愿消化的差不多了，购买能力没跟上，就这么简单。很多人说刚需市场艰难，但是你看改善很火，的确是。

　　刚需——刚改——品改——塔尖。这个链条中，品改与塔尖的购买力是相对稳定的，而刚需刚改客户的购买力波动与工作、经济、二手房甚至是家庭状况变动，紧密相关，一旦链条打破了，很难重回正轨，这个修复的周期可能比我们想象的更加漫长。

　　我一直说天津市场产品落后，所以未来高品质的房子肯定会有市场，但是问题是高品质要有合适的价格，不是眼下搞个炫酷售楼处大门割韭菜的状况。

　　因为能买得起所谓品质住宅的人资金来源一方面是现有房价的上涨，另外一方面是本身收入。

　　这部分人买房子很早，置换不存在割肉，只是少赚了点，卖的便宜买的也便宜。另外一方面收入下降但是没有伤筋动骨。非常典型的就是企事业单位与公务员国央企，在眼下很多项目都是主力，再不享受就老啦。

　　

　　这是眼下天津市场的机会，但是能持续多久，秘密君不知，毕竟这部分人的基数也是有限的。而天津市场产品提升的空间是无限的。在西北闲逛，很多地方会看到风蚀蘑菇，我有时候在想，是不是楼市没有底层需求也无所谓，就像风蚀蘑菇一样，看上去羸弱的底部，支撑着硕大的顶。