楼上漏楼下的那点事儿

　　水往低处流，人往高处走

　　——楼上漏楼下的那点事儿

　　一、警察来了：不是我们业务范围

　　“你别走啊，一定要讲清楚！”，一位年轻人拉着一位中年大叔的胳膊，有些着急的对他说，不想让大叔离开小区，“你放手，不要找我了。我是不会出钱的，要搞你自己搞。”中年大叔有些恼怒的大声地说道。年轻人身材稍矮，想拉住大叔有些困难，想着自己家卫生间天花漏水的事情一直没有办法解决又不甘心，见拉不住大叔赶紧打了110报警。警察很快来了，一位正牌警察和一位协警，满身的单警装备威风凛凛，问了双方争执原委，表示不是警察管辖范围，还是需要双方协商解决，或者去法院起诉。但不能打架斗殴，聚众闹事，否则双方都要带到派出所去，随后转身离开了小区。看到警察离去，中年大叔面无表情地扔下一句“我是不会出钱的，你出钱要做，我可以开门让你搞。”，也跟着走了。年轻人无奈，气愤，着急，上火……

　　二、第一次查漏，虚惊一场。

　　时针往回拨到2018年3月，我们接到越秀淘金坑一位装修业主的电话，说自己装修的房子，房间天花有些渗水，装修公司介绍找到我们，想请我们过来查漏，看看是否需要处理。我们按约定赶到业主所在小区，发现疑似渗漏的房间天花，楼上旁边就是卫生间，之前反应渗漏就在卫生间地面做过一次防水，还不到一年的时间。经过仔细查看后，我们认为房间天花没有渗漏了，渗漏的痕迹都是之前造成的。

　　不过，看了楼上卫生间后，发现用水环境非常糟糕，已经发生水平渗漏，卫生间门口及附近墙面起泡，潮湿和剥落。也就是说，做了防水没做二次排水，积水长期浸泡地面，很容易再次产生重力下渗，提醒楼下业主密切观察卫生间天花。

　　三、第二次查漏，滴水成灾。

　　再回到文中开头的2018年10月下旬，我们再一次接到楼下业主袁生求助，卫生间天花一根水管从楼上滴水下来，速叫我们过来查看。跑过来一看，卫生间天花上有一根截断的生锈铁水管，一段在楼板里面，露出来约有8CM，管里面用水泥封住了，但有水从水管与楼板之间的缝隙不断滴水下来。这个情况，是3月查看的时候没有发现的，询问袁生，原来水管是埋在墙里面的，为了扩大卫生间面积，把原来的墙打掉往房间移了大约10CM左右，水管就不能包在墙里面了，经过咨询物业，这是一根没有用的水管，然后就锯断了，当时没有发现滴水，过了三个月左右，即5月的时候开始滴水。

　　很明显，这是水管管口渗漏，从楼上卫生间地面与水管之间的缝隙渗下来的，水源是来自楼上卫生间瓷砖与楼板之间的积水，而不是水管的水，也就是说，楼上一年前做的卫生间防水已经失效了，积水穿透了防水层漏下来的。

　　四、交涉不成欲动粗

　　知道原因后，袁生找到楼上业主，就是开头提到的中年大叔理论，理论来理论去，双方达不成一致意见。找到物业，一来物业不懂防水，二来也不是物业能管的范围，爱莫能助。袁生把求助的眼光望向我们，我们只讲原因，提方案，不负责评判和定责，无法帮到他。双方你来我往，楼上认为，是楼下业主擅自把水管锯断导致漏水，楼下认为，锯断水管当时不漏，是楼上防水层破了导致漏水。楼上意见是可以修，但自己不出钱。楼下意见是自己可以承担一半，另一半由楼上负责。争来争去，没有结果，双方都来气，于是出现了文章开头的一幕。警察、物业和楼上业主走后，袁生还在愤怒当中，说想请古惑仔黑社会来帮他搞定楼上业主。我们一听，赶紧拉住，这只会火上浇油，于情于法都行不通，本来有道理的一个事情，最后变成自己失去更多，时间，金钱，自由和道义，可不是正确、理智的做法。

　　五、渗漏找物业行不？

　　等袁生冷静下来后，结合我们处理过的上下楼渗漏案例，给他小小分析与建议。一是找物业。大多数情况下，都是楼下的邻居找到物业，要求物业沟通楼上处理，要知道，你不找物业与楼上沟通，有些楼上邻居甚至都不让你进门。而物业除了在保修期内的新建筑物防水工程由他们负责联系维修外，其他大多数存量房产出现渗水，只能出面找到两家进行协商。水管渗水，有些物业的工程部水电师傅是可以处理的，但一般都没有防水专业技术人员，基本不懂建筑防水。我们遇到一位业主求助，说是卫生间漏水，约了物业工程部一起查看。到了现场，经过仔细查看后，我们认为是建筑渗漏，物业认为是水管漏水。业主起初认同物业意见，沿着水管打凿，挖出物业认为的水管，并没有出现渗漏，业主又把我们叫过去，要我们按建筑渗漏来处理，结果把卫生间沉箱挖开看到1/3的明水这才相信。由于不懂建筑防水，也不是自己的管辖范围，没有利益驱动的情况下，大多数物业只能隔岸观火，袖手旁观，仅仅起沟通协调作用。

　　六、渗漏找警察行不？

　　二是找居委或警察。邻里之间有矛盾、纠纷，一些老城区、回迁户的居民，比较中意找居委会的工作人员来调解处理。新城区或者新广州人，基本不识居委会的门在哪里。当然，居委会一般也不会轻易上门。我们有一次在猎德一个社区查漏，就发现是居委会的工作人员在协调和调解，楼上卫生间漏楼下天花，靠近公共管口的位置，漏了几年了，楼上一直不处理。双方当时就在楼道大吵，邻居纷纷出来看热闹。最后在居委会调解下，双方同意一家出一半的费用，这事才算圆满解决与平息。如果找警察，有些热心的会调解一下，大部分都不会处理，他们会告诉你，不能打架滋事，会建议你去找居委会或者社区，实在不行上法院起诉。这实在不是他们的业务范围。

　　七、实在不行，上法院起诉。

　　三是上法院起诉。现在明文规定不进行立案审查，楼下起诉楼上，基本上都能立案。有业主向我们反应，因为漏水导致的同类官司，他前面有200多起案件等着审理，告诉他要慢慢排，排到哪一天审理等通知。而且大多数情况是先不开庭，会进行庭前调解。如果双方调解达成一致，就不需要开庭了。如果达不成一致，就要开庭审理了。开庭后法官通常要做一个很重要的鉴定，因为楼下告楼上，要证明是楼上导致的渗漏，就需要专业的鉴定机构进行查勘并出具权威鉴定报告，法官根据报告来进行审理判决。而这一份鉴定报告，市场价在1万元左右。审判有三种结果，如果确实是楼上导致的渗漏，起诉、鉴定和修理的费用基本都由楼上负责；如果双方都有责任，法官会按比例来判双方承担；如果不关楼上邻居的事，基本上起诉费用全由楼下来承担了。有些看似楼上导致的渗漏，因各种原因，不见得就是楼上全责。判决下来了，你以为楼上就可以维修了吧？实际情况是，楼上在规定的期限内不做，你是无法申请法院强制执行的。法院最多只是来协商，不能破门而入来治漏的。

　　八、双方友好协商，和气解决。

　　四是双方协商处理。有些楼上的邻居很好商量，楼下找过来，自己一看，知道是自己的责任，基本不用楼下跑三趟，就出钱出力买材料找专业防水公司来处理。需要给这样的业主点赞；有些是双方协商处理，各自承担部分，有的楼上承担买装修材料，楼下出防水的钱。有的按总费用五五开，一家承担一半。有的三七开，有的四六开。实际上，这种协商处理方式还是比较客观公正的，因为有些漏水还真不能完全怪楼上；有些是楼下花钱处理，出钱请防水公司，出钱买瓷砖等，楼上不愿意掏钱，只答应开门治漏；有些就比较奇葩了，比如卫生间漏到下家，不仅楼下要出钱做防水，连卫生间的换马桶、洗脸盆都要楼下出钱，这样做下来没有1-2万根本搞不定。还有更离谱的，住宾馆的钱要楼下出，或者楼下找上来，根本连门都不开，就是一通大声吵闹，物业来了也不开门，隔着门说话，没说三句就关门，根本没有商量的余地，楼下气得炸肺，高血压，失眠抑郁上医院都有，这种情况还不少。

　　九、成人的世界，只分利弊与得失

　　听完这些，我对袁生说，你看，你楼上还愿意让你做，根本不是最坏的情况。袁生听完也消了气，但一直说这个事情根本就是楼上错了，自己是对的，非要分个好坏与对错来，不是钱不钱的问题。我突然想起《明朝那些事儿》里面有句话，用来劝说袁生：小孩子才分好坏对错，成人的世界，永远只分利弊与得失。何必要与楼上分个对错，你对了又如何？有没有想过这个对的代价有点大？你需要忍着新装修的卫生间天花天天滴水？你要找律师委托其帮你打官司，然后律师一脸嫌单小，搞不清你才是客户的样子？你受不了律师的态度，就想拿大钱甩在他脸上装大爷？律师终于找好了，跑到法院立案一看，漏水官司排到几百号等到哪一天不知道？终于立案了，法院要调解又联系不上对方，又要等等等？开庭打官司鉴定取证一年半载又过去了，你家房子还是不能住。就算你赢了，法院要楼上承担60%，你不乐意又要上诉？官司打赢了，嗯3年过去了，楼上还是没有反应，你申请执行没人理咋办？只要用最小的代价解决问题就是胜利与成功。实际上，解决这个问题，只需要一天的时间和千把块钱就可以了。你要找古惑仔或者法院告他，时间和所费的金钱根本不止这个数。袁生听了沉默了一会，觉得有点道理，他自己再想想后与我们联系。

　　十、终于想通了

　　几天后他告诉我们费用他出，要我们从楼上、楼下都施工，彻底解决管口滴水的问题。我们打开楼上卫生间的地砖，与预想中的一致，瓷砖下面没有沉箱，挖开一汪的积水，正是这些水，把K11防水层泡烂，从管口与楼板之间的缝隙渗漏下来，形成滴水。

　　我们出动三个师傅，半天时间就做好了防水，贴好地砖，锯掉铁管，搞好卫生清理退场了。当天袁生没有到场，是其父亲与我们接洽的。楼上业主也没有到，只是吩咐租客开了门。袁生的父亲貌似官员，系了一根爱马仕的皮带，开口就是“我不知道情况，否则绝对不是我们出钱搞。”，我赶紧说，“阿叔，您是对的。先把楼上漏水整治好再和他理论吧”。我生怕还没有搞完，理论理论着楼上一生气，还没有搞完就给轰出来，那就前功尽弃了。总算袁生的父亲听了劝，直到配合着搞完退场。后续是否要找楼上理论，可以慢慢来。

　　十一、水往低处流，人往高处走

　　这句俗语的最新解释是：你家要是漏水到了楼下，邻居就会跑上来找你。貌似是楼下的邻居来找楼上漏水的麻烦，楼上邻居得找物业找居委找工人费时间来维修，麻烦不断烦恼缠身。而在实际生活中，我们遇到的，有楼上邻居花钱处理的，也有楼下邻居自己处理的，我们无意来统计那种情况多点，那种情况少点。因为每一种渗漏都不一样，每一位邻居也是千差万别。重要的是，如何花最少的钱，做最少的事，把渗漏的问题解决。□全文完