南京楼市，大拐点来了！
原创 情报小组 阳光城市论坛
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南京新房成交量，刷屏了！
猝不及防！南京楼市拐点真的来了！
市场究竟如何？
真实数据最有说服力：新房成交量暴涨43.6%，二手房成交量暴涨26.7%！
先看新房。成交量大幅上涨，指向一个方向，10月惨是真惨，11月终于有所回暖。有两个内因的推动：
供应量起来了
往年楼市都有“金九银十”这一说法，开发商会集中在这两个月领销许，但在今年偏冷的行情下，所谓的“金九银十”也表现平平，10月的新房供应量明显不如11月。
据不完全统计，10月南京共发放33次销许，推出4910套房源；11月发放57次销许，推出7340套房源。
某种程度上，供应量也是开发商信心的体现，信心不足会缩手缩脚。反观秦淮的共有产权住房壹城·观泓雅苑，马上又要加推800多套房，很猛！
品质起来了
成交量与楼盘质素息息相关，远郊盘领再多房源销许也促进不了成交量。
而在11月，诸如万科朗拾、招商百家臻园、栖霞建设星叶云墅、金基中北朗樾府等楼盘上市，热度很高，当日售罄也是常有事，自然带动成交量。
即使再差的行情，市场也会有需求，不过是对好房子的迫切需求，今年的南京楼市告诉我们一个道理，哪怕是河西也并不是都能热销。
2
二手房成交上涨，库存下跌
再来说说二手房。
南京网上房地产数据显示，11月南京二手房共成交7055套，对比上个月的5567套增加了1488套，环比上涨了约26.7%。
新房、二手房齐涨，真是难得。
要知道，11月是南京二手房库存巅峰，高达15万套，仅次于成都的18万、重庆的17万和天津的16万，真把南京人吓坏了。
刚刚数据显示是14.9万套，有下降趋势！
但，这并不代表接下来二手房会好卖，甚至可能更难熬。
二手房跟新房不一样，没有一个固定的定价标准，更没有营销和推广，过度依赖市场行情。市场一旦风向转变，以价换量是必然。
临近年底，后劲乏力，观望情绪只会更浓。
此刻两种可能，不愿降价的业主会选择下架房源，看明年行情待价而沽；而急需资金的业主，只能再度降价，用低价换成交。
二手房成交上涨的背后，是多少业主的割肉，我们不得而知。况且，在这个调整期内，前期虚高的、品质差、泡沫化的房子，逐渐跌回原形，也是理解范围内。
3
三支箭，刺激市场特效药
政策利好，汹涌而来。
新房、二手房如此短时间看到成交大幅上涨，归根结底政策面的利好很诱人。
11月8日，多家银行发布信息，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
11月11日，央行和银保监会联合印发文件，就房地产融资等方面提出16项具体举措。
11月22日，国务院常务会议上提出“努力改善房地产行业资产负债状况”。
11月25日，央行宣布降低金融机构存款准备金率。
11月28日晚，证监会发布支持房地产市场5项措施，恢复房企及涉房企业股权融资功能。
简而言之，给予开发商信贷支持，债券融资，股权融资的机会，所谓的“三支箭”——
第一支箭：信贷支持，国有银行为房企提供授信支持。
包括万科、碧桂园、金地、龙湖、美的、绿城、金地、中海、华润、杭州滨江等都有不同的授信。
来源：中指研究院综合整理（截止2022年12月1日）
第二支箭：债券融资，对民企债权融资的放开。
目前已披露的增信发债房企已有8家，金地、万科、龙湖、新城、美的、旭辉、绿城、金辉。
第三支箭：支持房企股权融资。
截至目前，碧桂园、雅居乐进行配股融资，世茂股份、福星股份、北新路桥等先后发布筹划非公开发行股票融资公告。
一剂剂特效药，注入了房地产市场。相当于“挽救”了一批房企，让他们能够继续生存下去，度过这个冬天。
股票市场率先立竿见影，地产股一片飘红。
政策面的积极信号，必然传导至市场端，成交量回暖只是一种表现。
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南京发布新政，会有小阳春吗？
当然，一个刚出ICU的人，也不可能立马去蹦迪。
市场变化必然有个过程，直上直下谁心脏也受不了。11月成交量的上涨更像是一个信号，楼市并不是一直向下趋势，市场在修复中，有了回暖的趋势。
刚刚，南京再次出台新政，对期房的预售资金监管加码，更是一次信心的提振！
12月1日后，南京市领取预售许可的商品房项目将按照预售资金监管新政监管预售资金。南京保交楼，问题不大！
接下来，能看到“小阳春”吗？
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