热点6城加码调控，却是天津楼市的狂欢时刻？
截止23日，7月有6个城市收紧楼市政策，杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京，目标很一致：打击三假，即“假离婚、假落户、假人才”。特征也很明确：在6月统计数据中，都是表现较火的城市。
24日，住建部工作会定调：长效机制成效明显，坚持房电视剧住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策。
26日，天津楼市热门是：5.6万人高考，4.7万人上一本，天津牛逼。
一到周末秘密君就犯懒，调控、会议重申、高考这个底裤又炫耀啦这些走马灯，秘密君是不太愿意聊的。但翻了一下业界说法，总觉得有点扯。所以决定费点口水，聊聊与天津相关的城市分化、政策走势以及天津楼市。
01
楼市分化的本质：城市价值分化
从2017年后半段开始，全国性的调控潮开启，彼时全国性涨潮刚过去，大家一样都忙调控，一样的调控后的短暂冷静，所以都按线分，你是一线城市，我是二线城市，他是三线城市。
但是调控了近三年，2019年后半段，大家发现按线分不灵了，因为深圳杭州都在涨，但北京居然跌了。所以流行按照南北方分，大意就是南方城市火热，北方城市冷淡。
到了7月份，南北方分也不太灵了，因为主力南方城市收紧之后，有北方城市乱入。这就愁坏了很多分析家，该造个什么词呢？
其实秘密君以为所谓南北、一二线，多数都是扯淡，真正的问题是潮水退去后，城市间开始严重分化。南方很多高光城市因为经济实力强悍而成为楼市过热的主力，也成为调控的主力区域。北方多数城市表现不太明显，整体经济气候不佳，显得略显黯然，但北方地产行业依然存在不少城市涨幅那叫一个相当迅速。
楼市分化很大程度上代表着资源对城市的投票，这是人口流动用脚投票，也是投资客用手里的钱投票！
02
结构机会与发展预期：看涨必占其一
秘密君曾说过，如果房价快速上涨预期不存在，那房价就很难火爆，因为购房者不恐慌入市，投资客没有套利空间。
所以，诸如杭州深圳南京之类的城市火热的根本原因在于“快速上升”的预期，典型如杭州，买到等于赚到。深圳，人口、潜力与住房结构显著不均衡，对市场而言这就是意味着“利润空间”，所以火爆只是表象，深层次是结构性市场失衡，最根本还是城市综合实力。
城市间分化核心源于城市综合实力，包括GDP，也包括城市经济活力，产业能量等等。典型的唐山，今年暴涨的理由是在河北全省经济实力排名前列，但是房价不匹配。典型的青岛，去年那叫一个火，因为青岛有野心代替天津成为北方经济中心城市。典型哈尔滨，房价涨幅去年全国排名前列，因为腹地是整个东三省，2017老道外使用面积1万/平方米。眼下挑剔的融创也在重仓。还有近年的郑州，因为郑州作为中原重镇发展的势头很猛。
说白了一句话：不论是城市的结构性机会还是城市未来的发展预期，房地产资源天然向着有机会的城市进发。所以这一轮的冷热也好，政策也罢，跟南北方无关，楼市未来的争夺阵地主要在这两点上：城市的结构性机会与城市发展预期机会。
普通人踏准结构性机会的难度太大了，秘密君只能马后炮，但是踏准城市发展预期机会的概率就大得多。杭州、南京、东莞、深圳这些城市只要有些头脑的人都知道存在机会。对于购房者而言，在大浪潮中，只需要搞清楚这两点，就足够了。
03
周期论已经不适用，不必讨论跟不跟
每有南方城市政策调控，天津业界的第一反应是：天津跟不跟？也有不少业内说你看南方城市紧了松，然后又紧了，天津一直都紧，相当于南方城市跑了一圈又追上了天津。
秘密君从去年开始关注所谓的“长效机制”，得出来的结论是：现在这种状况就叫做长效机制。去年人家说坚决落实执行长效机制，今年已经在总结评估长效机制试点方案的效果。如果业界仍然用所谓的周期论来削足适履，恐怕疼的不是鞋子，是自家的脚。
周期性不复存在，城市分化明显，天津要想因城施策，要考虑的更多可能是自家状况。
目前来看全国松绑楼市的有么？没有！南方城市收紧调控会演变为全国浪潮么？不会！因为全国大多数城市不只是冷淡，而且是严峻。收紧政策无异于让楼市雪上加霜，因此更加不会收紧。如果指望天津楼市放松限购？请参考那么多一日游的政策。
更重要的是对天津市场的表现评价一直都是稳。如果稳的时候有动作那就是乱动作。
秘密君必须多嘴一句，南方6城严控的“假离婚、假落户、假人才”天津有么？秘密君接触到的是有的，而且还真的不少。如果把这个漏洞堵上了，天津楼市真正距离冰棍不远了。所以秘密君跟很多业内的朋友说：闷声发大财，你走一条偏门赚了就赚了，没必要在整个行业内拿出来炫耀。坏了风气是小事，把偏门堵绝了是大事。
03
狂欢良药：只剩下了教育
秘密君前文说过，眼下两种城市有机会、可能过热，一种是结构性机会，一种是综合实力强的趋势性机会。
天津是否属于这两种？就秘密君对于天津楼市的供应销售以及存量，乃至于眼下的二手房存量来看，天津结构性机构可能存在于少数区域，整体城市并不存在像深圳一样的人口需求与住房供应的失衡，不存在哈尔滨、唐山一样因为过去涨幅小而存在补涨的空间，同样不存在青岛济南郑州类似的处于升浪中的城市被烘托的底部动因。
整个城市结构性机构不太存在的环境下，天津的所谓的城市综合实力有目共睹，瘦死的骆驼比马大，所以天津的城市毫无疑问有其支撑。
但是别忘了瘦死的，问题也是存在的。
秘密君每每提及城市问题大概率就删稿，所以秘密君懒得摆数据讲事实，只说一句：病来如山倒，病去如抽丝。山倒过后，是一个漫长煎熬的重回正轨的过程，刚刚过去两年，现在聊起跳，是不是有点太早？
在秘密君看来，万一的万一，还未蹲到底部呢？
如果不同意，请参考中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单：天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安8个城市为试点入围城市。很多人注意“列入”，秘密君关注两点是：中央财政支持、与天津并列的入围城市。要知道2019年租赁试点中，包括的是北上深、杭州南京武汉重庆等。
韩信当了汉臣后曾经自嘲说：“生乃与哙等为伍！”秘密君不知道天津有没有类似的心态。但是大概率是会有的，因为一边是与哙等为伍，一边大喊：我的一本录取率逆天了。
秘密君闲来无事查了查录取率最高的几个城市，天津的确是牛逼逆天，但是另外一个堪比天津的地方叫做西藏，想想为何差距如此之大？而苏州公告是苏州一本录取率也在50%以上。不可否认，天津教学资源有强悍的优势，学府众多，加之各地约定俗成的本地保护政策，以及教育政策倾斜，共同造就了这种奇景。但是这种奇景能否成为支撑综合实力提升的核心动力，秘密君仍然以为需要打个问号。
聪与敏可恃而不可恃也，娘胎里带来的都未必可恃，更何况是外在的要素呢？