穿越周期的房企里，最没想到的是他们
如果简单粗暴地将过去行业内的高位和低点串联起来的话，这似乎可以看作是离我们最近的一个周期
在这个周期里唏嘘是一定的了
恒大融创的故事猜中了开头没猜中结局，销售榜单TOP10几乎都换过一遍
似乎在时代面前，能做到不下牌桌就是赢家
只不过我发现这些赢家里面除了常见的那几位之外
还有这些
01
曾经都没有负债资格的他们...
最近有几家的拿地信息放在一起还蛮有意思
前几天上海这边地产投拓同行都目睹了一场大型吃瓜现场
来自上海的房企，更准确地说是来自上海宝山区的大华房企拿地了
这瓜好吃的原因当然不在拿地，而是大华居然走出去了
不在宝山也不在上海，也不是什么环沪、或者什么省会城市，而是去北京拿地了
虽然不熟悉北京市场，但是同为一线城市，又是全国政治文化中心，北京的拿地门槛用脚趾头想都应该不低
但是大华就去了
而且还拿的是北京昌平区周边环绕着程序员这类高科技人群的地块，就有点像深圳华为所在的坂田，上海唐镇（粗暴类比）
简而言之就是一块周边购买力充足，新房和周边二手倒挂在1万/平左右的地块，楼板价3.6万/平，官方限价6.2万/平，开发商可以从中间3万/平琢磨利润的这么一块地
用接受媒体采访的一位土地投拓人士的话说
这是一块稳赚不赔的地
就是这么一块地，拿地的不是国企、央企，也不是我们听过的什么名企，而是来自另一个城市的区域型房企
无独有偶，同类型案例还发生在南京市场，不过主角换成了一家浙江区域型房企：伟星房产
我第一次听到这家房企的名字大概是十多年前回安徽老家芜湖的时候，那时候家里亲戚指着市区一个小区门头跟我说
看，我们买的就是这里，可是伟星开发的哦
嗯一家浙江房企，项目最多的地方却在安徽，第一次听到伟星名字还有点懵，毕竟那时候的我，对开发商名称概念里还只有万科、龙湖、恒大、碧桂园
但就是这么一家区域房企，现在已经晃荡到了强二线城市，而且还是拿南京首轮土拍中最热门的地块
同场摇号的还有另一家上海区域房企，欣源置业
就是这样了，这类案例近一年来越来越多的跳进我们视野
去年5月，一家名叫天健地产的房企在苏州拿地，以底价30.68亿元竞得吴江太湖新城某地块
我查了下这家房企来自深圳，背后实际控制人居然是深圳国资委
一家名叫安徽高速地产，去年10月和其他七家竞拍，一个努力居然拿下上海唐镇地块
这些案例里的房企，都有几个关键词，区域、无名
不管是产品还是配套运营都…没那么出彩
当别家房企在资本市场呼风唤雨的时候，这样房企连负债的资格都没有
但谁能想到这反而成了他们的金钟罩铁布衫
没被资本青睐，反而没有负债，没被资本裹挟，让他们留存了一定资金
然后在行业退潮的时候，他们反而可以大显身手
02
还有那种真正的长期主义者
这一类房企让我想到曾经在《天才向左，疯子向右》中的一段对话
大致意思是当我们面对一个石头的时候，我们觉得无所谓，但另一边石头可能更感觉不到我们的存在
因为对于成百上千年存在的石头而言，它更感受不到人类的存在，因为人类实在太过短暂
香港置地就是房企林子里的这块“石头”
这家房企成立于1889年，涉猎三个世纪，经历过一战、二战
跟它相比，我们日常看到的成立十几年或者几十年的房企，两者之间的思考逻辑甚至出发点都会不同
怎么表达这种不同呢
很多人想到香港置地第一反应就跟看到王家卫拍电影一样，周期巨长，一个重庆长嘉汇项目开发了12年，进入重庆11年只开发了4个项目
但其实香港置地最大特色在于它的商业能力，我们看下长嘉汇里的商业配套
虽然这张图被我们放过N多次，但是每次看到还是不禁感叹天花板级的交付标准
整体150万方体量，住宅只是其中一部分，更多还是这种配套+商业集群
并且这还是针对地块所在重庆弹子石老街做的旧城改造，所以商业内容里面还得嵌入历史文化
最后一个商业化项目在后期的运营过程中被评选为城市4A级景区，也因为项目的成功，整个重庆最核心的黄金三角板块，被定义为长嘉汇板块
香港置地这种出色的商业地产，开发能力是与生俱来的，从它早期在香港中环写字楼的开发运营能力就能看出
要知道商业地产开发难度远高于住宅，商业开发对资金持有也有着更高要求，后期自持也非常考验运营
自带强势商业地产开发能力的香港置地进入住宅就是降维式存在
同时这类开发也意味着城市综合开发&运营，所以你看他的地块，无论是150万方的长嘉汇、160万方的公园大道、还是今天上海徐汇区启元项目，无一例外都是综合开发
重视商业、重视自持的综合开发，意味着长周期开发，也意味着极低的资金负债
所以香港置地慢是慢，但是收益却足够长期，长到地产低谷过去，排行榜单新貌换旧颜，香港置地依旧还是那个香港置地
03
这就让我想到了另一种港资
太古地产
跟香港置地、新世界、恒隆、李嘉诚系都不一样，太古地产在内地业务聚焦于商业地产开发
成都太古里、前滩太古里、三里屯太古里等等都是当地的网红商业
某种程度而言这也是一种重资产，而且也都是超长待机
成都太古里开发了6年，广州太古汇开发了10年，上海这里的兴业太古汇更夸张从拿地到开业前后15年，进入内地22年的太古前后只开发了7个项目
这样的太古，2022年年报显示收入138.26亿港元，同比减少15%，去年还爆出远洋出售成都太古里的讯息
但特别有意思的是，这些名字不管是兴业太古、还是远洋太古，唯一不变的还是那个太古
而且这些也丝毫不妨碍太古里成为城市商业地标，也丝毫不妨碍太古依然是国内高端商业地产头牌
太古式的稳健背后有太多根基类的因素，但这几年的太古做对了一件事
盘活轻资产
去年11月号称海上第一名园的张园重新面世，这是上海首个保护性征收的城市更新项目，也是上海现存规模最大、最完整、种类最多的中后期石库门建筑群
在这个项目里，太古地产以商管形式参与该项目的设计建议、品牌招商、营运管理、市场策划
背后是上海静安置业集团投资开发建设，而太古地产，则和上海静安置业集团共同投资一家商管公司直接运营管理
也就是说太古地产不用直接投资，但可以直接参与张园的商业运营
在北京也是，太古地产整租并打算长期运营一个名叫雅秀大厦的地方，对它进行重新定位、翻新改造
这类在释放自己商业地产运营能力的同时，以较低成本的轻资产入局，收获市场、效益双重口碑的方式，减轻了太古地产的压力，使之留存实力到了现在
这么一说还有一家房企也有类似经历，万达
早年间出售全国万达广场的消息还被说成是万达地产的滑铁卢
但现在看来却成为这个变幻市场下的一次幸运跳脱
将全国万达广场打包出售的万达地产，脱离重资产，全面转入轻资产模式
也就是不出所有产业建设资金，只负责输出品牌，设计、建设、运营万达广场，并从中按比例获得利润
今年1月万达发布年报
2022年，万达商管集团收入553.1亿元，完成年计划的99.6%，同比增7.4%；租金收入508.5亿元，同比增长8%，在去年这样的行情里实现了逆势增长
很多时候房地产开发重资产似乎是那个被讨论的主流，因为轻资产意味着长周期缓收益
但今天你会发现慢钱虽然慢，但好像挣的比较稳定跟持久
04
产品至上，但能做到不下牌桌
产品至上是所有商界的最高准则，当然也包括房子
一直以来房地产行业也从来不缺秉持产品主义的开发商
这部分开发商也确实能得到市场认可，但其中只有部分是可以穿越周期的，而这也是值得我们关注的
首先就是神奇的绿城
产品端来看绿城一定是妥妥的产品力代表，无论是改善系还是小镇系作品，绿城的产品都可谓是标杆
类似走产品路线的还有各位听过项目但可能不太知道开发商是谁的中鹰黑森林的开发商中鹰集团
但中鹰除了中鹰黑森林之外，产品输出似乎断档
反观绿城，2022年绿城同比增长27%，在同行业绩下滑三四成甚至腰斩行情下，反而实现逆势增长
不仅可以源源不断输出项目，今年一季度还挤进榜单，并且还是TOP10
可以放在一起说的还有仁恒
一直以细节、产品力著称的仁恒，在2019年-2021年房企销售榜单排名60、48、54，今年一季度排行第41位，一直以来都比较稳定
所以产品至上在抵抗周期面前是一条对的路
但在产品至上跟周转速度之间，要像绿城、仁恒这样至少做到不下牌桌才不会错
05
最后一类也是我们从去年开始才慢慢接触的“另类房企”
你说它是产品主义没有错，但它似乎是更为极致的产品主义
你说它是长期主义也没有问题，但目前为之他们的年龄还很年轻
这类房企几乎是产品主义、长期主义、机会主义的三不管地带
稍微准确点的描述应该是理想主义中的现实派
首先产品足够理想化
成都麓湖，自造白万方水系，对建筑设计的极度重视，所有元素都让它成为毫无疑问的红盘
可以放在一起讨论的，还有成都蔚蓝卡地亚项目、郑州理想国项目
这些项目都是根据当地自然环境做出的独一无二的城市级红盘，美的各有各的特色
但几乎都无一例外的极低负债、商业等配套永久持有
这样的项目不说快慢周转了，根本没有周转，他们除了手上的这个项目还会有别的项目么
很难说，但至少目前，他们活着，而且活得还不错
口碑在外，超级大盘依然在源源不断开发，麓湖背后的万华也已经去到海南等地方拿地
仅仅理想主义是做不到这些的，理想主义可以还购房者一个独一无二的家，但这些房企自己的家能保住还是在于企业本身的运算
首先白万方体量的土地都无一例外处于城市边缘地带
麓湖、蔚蓝卡地亚位于成都天府新区、理想国位于郑州中牟县
他们控制拿地成本、同时用产品保证市场消化，也一定程度上带来资金流
这种在快周转年代冒傻气的开发却让这些房企不盲目扩张、且有稳定现金流
更为关键的是通过这些项目的开发，除了赢得C端市场，还有来自G端的认可，某种程度也为自己下一步布局拓宽道路
06
当我们站在今天这个时间再会看过往的时候，多少有点马后炮
但这种潮水退去后的场景却在一遍又一遍地告诉我们最朴实的那些道理
也许再到下一个周期来临的时候还会有不同故事发生，但可能故事的内核还是这些
只不过看不懂故事的依然看不懂，而看懂这些故事的依然看得明白
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