广州楼市：如果你在几个板块买房，请做好长期持有的准备！
我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：广叔，你好！我预算三百万感觉买不到太好黄埔区一手，现在很纠结，我想买广州罗兰国际，但压力太大，今天想过去看招商卓越臻陇府，请教能买吗？投资加居住，小孩三岁。谢谢你
回答：你好。罗兰国际没问题的；招商卓越臻陇府在庙头路，通勤没问题，配套也还有一定的提升空间，缺点是区域可能供应相对较大，需要持有较长时间。
提问：广叔您好！请问自住兼保值增值，天河和樾府和保利天汇哪个更优？广州发展向东，和樾府周边面貌改变未来会不会很慢？
回答：你好。天河和樾府结合自住可以买，通勤珠江新城也没问题，缺点是区域配套成熟，增量有限；保利天汇在天河算中等偏上，受金融城、科学城辐射。两个盘都可以买。自住结合自身通勤需求考虑即可，纯投资后者更佳。
提问：广叔你好，新人首问。很幸运看到您的文章，才进来星球，看了一些您的文章，很受启发，但是思路还不够清晰，想跟您咨询一下买房的事情。我现状是有广州购房资格
1.嘉禾望岗新世界有一套房子，原来上学用，现在不用了
2持有5年了，这两年好像跑输了。
新世界看您文章说投资价值不高，想卖掉在其他地方投资，这个决定怎么样？
思路
1，总价在800w左右，努努力，可以上到900w。
2，不在意新房或者二手，预计持有周期5年左右，然后卖掉。如果有更好的收益，也可以持有更长一点。
3，您看买哪个区域，多大面积，什么房型，有无推荐的盘。目的纯投资，谢谢您，麻烦了。
回答：你好，感谢支持。
1、新世界算嘉禾望岗的标杆盘。随着白云新城起来，吸走了一部分匹配需求。周围环境一般且挂牌量大，价格易横难涨。不自住可出手置换。
2、900w可看下：天河：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔，您好！最近听闻萝峰银河湾马上要开盘，吹风价5-6万，这个会对周边科学城的内的一二手楼盘会有什么影响？
回答：你好。萝峰星河湾属于萝峰的旧改项目，5-6w不便宜，偏大户型改善居住，这个价格在这个位置可能有点难卖。没有太大影响。
提问：新人首问，广叔您好！一套中海誉城56平一房无贷款（刚出售，预计一个月内完成过户收款），一套万科金色梦想95平三房有60多万贷款，家里6口人（两老两小），大娃2024年上小学，小的2岁。家庭年收入税后45万，预算350—410万，想换黄埔一梯队小学学位房。目前转了科学城的新盘中央城，品秀星樾，保利罗兰，时代天境，时代天韵和二手楼东荟城。
1.东荟花园小学在黄埔区目前很有名气，东荟城南向大三房低楼层勉强够，但小学学位紧张，不一定能入读，且初中对口玉泉中学，现在需时间观察；时代天韵110平小四房可以兼顾学位和家庭入住需要，初中对口摇号萝岗片区中学有3个名校，不确定新校区是否能和本校区一样有实力，地段偏远一点，无地铁；时代天境的尾货地段学校有，但是楼栋偏少也属于云埔片区初中不好，从学位需求保值自住考虑，广叔有什么建议？这三个楼盘是否可选，是否有其他更好推荐
2.时代天韵110平全款加车位，加装修约385万，保利罗兰四期108平南向三房低楼层（非底层）带装修赶上活动420万左右，但是房子户型貌似不实用，有两个房间都只有7平，哪个更值得考虑？
3.目前市场是否已经探底，年底是否是一手楼买入好时机，二手楼是否可入？
回答：你好。中海誉城一房小户型价值不大，不住可考虑出手置换。
1、东荟城需要摇号，本校上不了还可上分校，师资力量我认为差不多，主要还看生源；2年后上学应该没问题；时代天韵周围配套方面还较一般；时代天境也差不多。
2、不如考虑保利罗兰四期，地段价值和潜力更大
3、年底一手可入，二手需淘笋
提问：广叔您好，现在一套阳光都会广场的三房，朝向挺好，也安静，我们在附近工作，孩子也在附近上学。这套房如果置换大概能有900多万子弹。我们想置换更增值保值的小区。最好换成两套房，一套四房自己住，一套两房或三房让老人分开住。兼具自住和保值增值。可以承受每个月三万五以内的按揭。如果不行，就置换成一套三房和一套两房的。想问问您建议这样的资金状况应该买哪里。
回答：你好。阳光都会广场小区环境一般，地段还可以，预算方面也算充裕，如果置换，当然是考虑天河或海珠，其他暂时不考虑。月供3.5w，买一套4房+一套3房，优质地段4房最少在1200w以上，还不好找，假如拿500出来做首付，那月供就需要3.7w了，剩下的400就上不了什么杠杆了。所以在配置方面，第一套4房（或3房）控制在1000w左右，第二套3房（或2房）控制在700w左右，更符合3.5w的月供。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔，交了诚意金，定了城市之光的A7的120方 ，四十几层的，折下来5.5左右，不知这个楼层和价格怎么样。没住过这么高的楼层
回答：你好。城市之光A7高层视野好，5.5属正常价，没有太大优惠，可以考虑。
提问：房叔，预算1000w左右，自住+投资，小学学位不要太差，考虑在番禺市桥通勤，请问选哪个小区？
回答：你好。预算1000，在番禺的话可考虑买两套，或者投住分离，买天河或海珠，在番禺租房住。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔您好！打算购买稍大一点的二套房，东风路上20年+以上的房子能否买来自住？已有一套东风路的房子面积80余。本人在越秀区上班。
回答：你好。也要看楼盘，有些保养的好，20年以上的自住没有问题。但有些破破烂烂未来就真的很难出手了。如果可以，尽量买更新一点的。
提问：广叔您好，我预算450万，海珠金碧三期的2房80平420万（05年的房），尚领时代的3房100平450万（07-08年的房，离地铁远点，楼盘小），罗马家园的低层3房92平470万（2012年房，离地铁远点，面向村，拆迁基建会有影响）。您觉得选哪个楼盘合适？请您排个序。
回答：你好。金碧三期是不错的，不过2房没有竞争优势，未来置换被动。尚领时代，东晓南，小区确实不算大，地铁不算远，而且是双地铁，周围配套方面也还行，可以考虑。罗马家园，沥滘，小区环境和品质还是很不错的，只可惜是低楼层，小区周围环境一般。
综合看，做一个平衡的选择，尚领时代可能会更合适一些。如果注重小区环境则考虑罗马家园。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
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