城市更新焕活存量新动能，Savills权威解读北京商办地产“更新的力量”
原标题：城市更新焕活存量新动能，Savills权威解读北京商办地产“更新的力量”
第一太平戴维斯
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当
前，城市化进程由过去单一的增量建设逐渐转变为存量提质改造，面对城市中越来越多的改造与焕新需求，城市发展运营商开拓创新，共同探寻新的解题思路，以此提供更好的服务，激活城市新动能。
近日，由万科北京区域产办业务主办的“更新的力量”2023万科北京产办空间运营高峰论坛在万科时代中心·望京小街图书馆内举办。第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅，受邀参加本次活动。论坛上，来自北京市场的多位商办项目高层领导、内外资运营顾问高层代表莅临现场，共话城市更新浪潮下的商业有机赋能。
第一太平戴维斯华北区交易及咨询服务业务负责人、高级董事温书阅表示：
真正用于商业办公用途的产品，定位至关重要。未来还会有更多老旧商业存量焕发生机，随着更多互联网、人工智能等新一轮科技与产业革命的到来，万物互联、智慧办公等创新系统的构建已经成为办公项目的发展趋势，运营者要围绕企业、商业、生活构建资管逻辑，真正参与到产业的业务模式重构之中，打造出具有差异化的办公生态环境。
今年3月1日起，《北京市城市更新条例》（以下简称《条例》）正式施行，这是北京在过去数年城市更新探索、实践与总结的基础上，推动城市整体高质量发展的顶层设计与法治保障，同时也为盘活存量资产、赋能存量发展提供政策层面的指引。
从北京商办地产市场发展角度来看，《条例》的出台不仅高屋建瓴地为北京商办项目的更新升级提供了法律层面的规范，更是在土地、规划、资金、审批等方面也做出了明确、细化的操盘指引。
第一太平戴维斯作为城市更新领域的行业翘楚，实时紧跟城市发展的最新动向，请跟随我们的专业视角，为您深度解析《北京市城市更新条例》，探究其对北京房地产市场未来发展所产生的深远影响。
由“加”入“减”
全面打开首都城市发展新格局
胡裕华
第一太平戴维斯华北区
董事长
更新是城市发展的刚性需求，也是焕活城市新生命力的有效路径。作为全国第一批城市更新试点城市之一，北京的城市更新唯有锐意创新才能行稳致远。我相信《条例》的出台将为北京城市焕活发展提供强有力的策略指导，进一步开启首都减量发展新纪元。Savills也将凭借前瞻性的国际视野及敏锐的市场洞察力，持续助力北京城市高质量发展。”
作为全国首批城市更新试点城市以及全国首个减量发展的超大城市，在减量发展的大前提下，北京的城市更新将不只是简单的旧城旧区改造，而是由大规模增量建设转变为存量提质改造和增量结构调整并举、推动城市更新行动可持续发展的系统化工程。
《北京市城市更新条例》正式落地
Savills深度解析帝都落子开新局
李想
第一太平戴维斯华北区
研究部负责人
《条例》的实施，为在减量发展的前提下推动城市高质量发展、在现行法律框架内破解现实难题提供了顶层设计，明确了北京城市更新包括居住类、产业类、设施类、公共空间类和区域综合性5大更新类型、12项更新内容，并且提出了北京城市更新的9个基本要求，包括强调科技驱动，突出高质量发展，要牢记城市更新不是大拆大建等内容。
值得关注的是，《条例》也明确破解了过往城市更新过程中的多个难点、痛点、盲点，从土地、规划、资金、审批等方面明确了支持政策和保障措施，推动城市建设方式转变，为城市发展注入新动能。”
Savills解读
《北京市城市更新条例》要点
01
要点一：
《条例》明确了北京城市更新的适用范围和基本要求
《条例》明确城市更新是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类等5大类、12项更新内容，但不包括土地一级开发、商品住宅开发等领域。明确实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主等基本原则；明确先治理后更新、补齐城市功能短板、加强既有建筑安全管理、严格城市风貌管控等9项基本要求。
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SAVILLS解读：
这是第一次从政策层面对北京的城市更新的实施主体与实施范围做出了明确的规定与划分，将土地开发（供给端）、商品住宅开发（销售端）与城市更新主体进行区分，坚持分类指导，杜绝盲目大拆大建。
02
要点二：
对于不同资产类别明确了实施细则与支持政策
针对居住、产业等5大类更新项目特点，《条例》分类明确了实施要求，并提出相应支持政策，如实施低效产业园区更新的，应当推动传统产业转型升级，重点发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业，完善产业园区配套服务设施。
同时，《条例》也明确了北京市探索实施建筑用途转换、土地用途兼容，并将制定具体规则明确用途转换和兼容使用的正负面清单、比例管控等政策要求和技术标准。存量建筑经依法批准后可以转换用途，存量建筑用途转换经批准后依法办理规划建设手续。
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SAVILLS解读：
《条例》破解了城市更新过程中的两个痛点：一是基于不同的资产类别和特征，分类制定更新导则，明确更新导向、技术标准等要求，指导城市更新规范实施。二是提出探索建筑用途转换的可能性，如商业服务业类建筑用途之间可以相互转换，使得符合《条例》规定的更新项目在改造用途的过程中有法可依，不再摸着石头过河。
03
要点三：
明确土地供给端的激励措施
《条例》规定，开展城市更新活动的国有建设用地依法采取租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用方式配置国有建设用地的，可以按照国家规定采用协议方式办理用地手续。在城市更新活动中，可以采用弹性年期供应方式配置国有建设用地。国有建设用地使用权剩余年期不足，确需延长的，可以依法适当延长使用年限，但是剩余年期与续期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。
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SAVILLS解读：
目前北京商办存量项目普遍存在着土地使用年限（一般为40或50年）的诸多问题，《条例》则在土地政策方面释放利好，包括国有建设用地配置方式、土地过渡期、弹性年期与土地续期等措施，加强土地供给端的更新保障力度。
04
要点四：
鼓励多元市场主体与社会资本参与北京城市更新
《条例》规定了开展城市更新活动的，可依法采取租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用方式配置国有建设用地的，可以按照国家规定采用协议方式办理用地手续。
《条例》还规定，可以对涉及公共利益、产业提升的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。鼓励通过依法设立城市更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，适应城市更新融资需求、提供项目融资。
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SAVILLS解读：
《条例》明确鼓励社会资本通过上述方式参与城市更新项目。《条例》赋予物业权利人以经营权和收益权，即所有权和经营权可以分离，因此社会资本可以通过协议方式取得项目经营权并获取相应的收益。
城市更新往往有着前期投入大、回报周期长的特征，使得融资成为城市更新过程中最重要的环节之一，在国际普遍采用的“募、投、改、管、退”操盘链条中，募集资金是开展城市更新的先决条件，因此《条例》在引导社会资本参与、予以资金方面支持，明确各方主体的权利义务。
Savills未来展望
《条例》发布之后，在立法层面主要解决了“有法可依”的问题。而在未来，北京将逐步健立“1+N+X”的城市更新制度体系，“1”就是《北京市城市更新条例》，“N”是指相关配套规范性文件，“X”是指各类规范和技术标准。由《条例》打造的城市更新“北京模式”和“1+N+X”城市更新制度体系，将进一步健全北京城市更新行动的法治保障体系。
Savills观点
北京商办地产市场已经由增量时代进入到增量存量并举、以存量为主导的新阶段。新阶段面临新挑战，因此如何转变城市开发建设方式、推动城市高质量发展、在现行法律框架内破解城市更新难题，则是《北京市城市更新条例》落地实施的意义所在。在政策利好的支持下，北京城市更新将会由高速发展进入高质量快速发展阶段。
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温书阅 Gary Wen
第一太平戴维斯华北区
交易及咨询服务业务负责人
+8610 5925 2064
gary.wen@savills.com.cn
李想 Vincent Li
第一太平戴维斯华北区
研究部负责人 、董事
+8610 5925 2044
vincentx.li@savills.com.cn
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