那些中字头房企，开始发力房地产了
这些年，中国“基建狂魔”的名号，举世皆知
关于基建速度，我最先回忆起的一个名场面就是这个：
仅用了8个小时，睡一觉的功夫，一座主城区的589米立交桥就拆除完毕了
像这样的名场面，在国内外媒体上，已经出圈过很多次了
逢山开路、遇水架桥，中国速度的背后，其实离不开那些以基建为主的中字头企业
比如，目前建筑业的三大央企巨头，就是中国建筑、中国铁建?和中国中铁
但最近我们发现，领跑中国速度的同时
这些基建企业旗下的地产平台，如今正在越来越多地涌入房地产市场
而且竞争力都不容小觑
于是我盘点了一下国内基建型的地产公司，结果，有点震惊
01
实在没想到，这些基建平台在地产开发上，竟然已经做到了这种程度
各位可能还没什么概念，目前行业内的基建队伍有多庞大
为了更直观理解，我画了一个树状图
这是目前中国建筑业的央企八巨头
道路、桥梁、水利、通信架设，甚至公园、广场、绿化
凡是我们能看到的一座城市的基础面貌，差不多都是出自他们的手笔
而在城市住宅上，中字头旗下的地产建筑公司，也会承接部分政府保障房或开发商项目的工程
所以，以前他们在行业里的身份，普遍是开发商的乙方单位
但如今，越来越多的基建型地产公司，正在翻身做甲方
不再只是过去的工程总包形象，而是大规模来到台前，开始尝试房地产开发
而且，竟然做得都还不错
目前中字系地产平台里，打头阵的主要有2个：中建系和中铁系
这两个体系，能在地产界打出一片天，背后就是我们前面提到的三大巨头
比如中建系背靠的，是中国建筑
这家世界500强公司，不仅是国内建筑行业的龙头，更是全球最大的工程承包商
尤其地产业务，江湖称号是“房建王”
中建的超高层建筑，甚至代表了中国房建领域的最高水平
中铁系要稍微复杂一点，背后是中国中铁和中国铁建两家企业
比如著名的青藏铁路，就是中国中铁的代表作
而且全国铁路总里程的三分之二以上，都是他们修建的，当之无愧的“铁路王”
中国铁建也在行业内属于领导地位，修建了全国52%的高速铁路，代表作就是八纵八横之一的京沪高铁
而其他的中字头平台，比如中交、中冶、中国电建、中化等
地产开发经营的业务也很广，是除了中建系、中铁系之外的重要力量
此外，还有各地的省级建工集团，比如上海建工、北京建工等等
也是基建型房企中一支庞大的队伍，属于地方性国企品牌
了解了这些主要派系，接下来，我们再来看这些体系的实力到底如何
02
首先，这里面最显眼的，就是中国建筑领头的中建系房企
不过，中建系内部其实也分了两类
一类是各位比较熟悉的中海地产，另一类名字比较直接，就叫中建地产，是中建八个工程局旗下所有地产业务的统称
我整理了一下主要地产品牌成员，大概是这样：
这里面，中海地产不用多介绍
相信各位已经很熟悉了，常年出现在行业榜单的TOP10
近两年虽然整体有点低调，但在土地市场上依然是大手笔
比如6月底，两天之内就在深圳、厦门、石家庄3城接连拿地，总金额超过了200亿元
中海旗下还有一个三级公司，叫中海宏洋，是2010年收购的
和中海地产聚焦一二线城市不同，这家企业主要是围绕三四线城市的地产开发
业务分工还是很明确的
而2008年初在北京组建的中建地产，却相当于一个整合品牌
很长一段时间，各局旗下的地产业务都是孤立分散的
比如中建三局，主要围绕总部武汉，做湖北的地产业务，但其他地方就很少涉足了
在中建地产的品牌带动下，从2018年后，各局才开始走出总部，踏上了全国布局的道路
我把各局的业务布局范围列了个表格，大家可以感受下：
不难看出，这几年，大部分地产平台都开始走出去了
尤其三局、五局、八局等，范围明显扩大
其中最亮眼的，就是八局底下的中建东孚
这两年，中建东孚的身影，在上海、北京的土拍市场中就一直很活跃
去年上海一批次一口气拿下了2块地
今年年初又力压保利、首开、华润等，花了14.26亿成功进京
而从销售成绩来看，产品实力也不错
克而瑞2022年度销售榜显示，去年中建东孚全口径销售额311.7亿，全国百强中占第64名
在中建系8个局中，排名第一
此外，五局旗下的中建信和，实力也不差
开发的中建·芙蓉和苑、中建·江山壹号等多个产品，都荣获了“广厦奖”
拿地上，也开始布局北京、广州等全国一线城市
还有中建一局的中建智地和三局的中建壹品，今年也拿地端口各自发力
整体上，中建系地产平台已经做出了一定成绩和规模
但从大部分子公司的最近动态来看，这还只是个开始
也就是说，今后的新房或土拍市场上，各位应该会更频繁看到这个派系的身影
03
其次，最有趣的是，撞脸的中铁系房企
为了方便整理，我们用了“中铁系”这顶大帽子
但实际上，严格区分，应该是“中铁系”和“中铁建系”
而要分清他们背后对应的公司：中国中铁和中国铁建
难度不亚于在一对双胞胎脸上找不同
两家企业同属国资委下属央企，长得很像、渊源颇深，但区别很大
首先中国中铁旗下局字系的子公司，是原铁道部一到十局
而中国铁建旗下的局字系，则是原铁道兵转业到铁道部后的11局至25局
除了这些，各自旗下还有很多其他子公司
根据可查数据，目前中国中铁旗下共有46家二级公司，中国铁建有35家
两家集团既是兄弟，也是对手
2021年，中国铁建的新签合同额就首次超过了中国中铁，行业排名往前跃升了一大步
且各自的地产平台，也有很大不同
中国中铁的地产旗舰平台，叫中铁置业
旗下工程局、设计院也都有地产子公司
业务相对突出的是中铁二局、中铁四局，以及二级子公司中铁建工
我同样画了一个简单的树状图，方便各位理解：
其中，中铁置业无疑是名声最响的
这些年逐步开展全国化布局，在一线城市、长三角、珠三角的项目和土储都很丰富
不知道各位还记不记得，今年的上海首轮土拍，中铁置业就强势地刷了一波存在感
这次土拍，中铁置业一共参拍了5宗
最后，以19.05亿拿下徐汇田林地块，也是当时房地联动价最贵的地块，达13.1万/㎡
足见他们布局一线城市的野心和实力
此外，中铁诺德、中国中铁大桥局，也开始进入行业视野
尤其中铁诺德，这些年先后在天津、北京、深圳、上海等地打响了诺德中心的商办招牌
并涉足住宅开发，而且是在竞争激烈的上海
2022年，中铁诺德以超20亿元底价，独自拿下了临港一块核心住宅用地
随后又联合中铁置业，以40.22亿元竞得青浦的一块地
虽然只是中铁建工旗下的商办品牌，风头却一度盖过了中铁置业
相比起来，中铁大桥局就有点低调了
但它的代表作，应该没有人不知道，就是著名的武汉长江大桥
今年也在上海奉贤新城，交出了一个品质不错的热销盘：中国中铁·世纪尚城
还有中铁四局，去年也在合肥12亿拿地
我们开头提到的中国速度，8小时拆除立交桥，就是中铁四局施工的
2022年，中国中铁房地产业务的新签合同额达751.9亿，同比增长29.6%
整体持有的待开发土地有2024万方，规划建筑也有3051万方
这些体量，维持未来几年的发展，基本不成问题
而中国铁建旗下的地产品牌，是中铁地产
旗下各局公司中，地产业务突出的是十一局、十二局、十八局、二十局等等
这几年，中铁建在土地市场上也身姿勇猛
去年根据克而瑞数据，中国铁建新增土地货值944亿，全国排名第9
单在上海，去年首轮供地就拿下了3幅地块，总金额接近70亿
今年又在首次土拍中参拍了11宗地块，最终命中率为18.18%
销售市场上，数据就更夸张了
一季度签约销售面积约131.29万方，同比增长73.99%
签约销售合同额198.40亿元，同比增长83.48%
基本已经进入了行业头部阵营
其实这些年，这家企业一直只靠实力出圈
比如中铁建西南区域的高端住宅品牌“西派系”，各位应该都不陌生
成都 · 西派泊玥
尤其成都本地人，很认可这个品牌
此外，中国铁建也有自己的大桥局，就是中铁建大桥工程局
主要负责桥梁建设，所以工程技术实力是很强的
20年来，在全国已经开发了近20个中铁金桥和世纪山水系列楼盘
这些子公司的项目，都带着基建工程的基因，也构成了中国铁建的产品实力
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我还注意到，越来越多的中字头房企，也在崛起
比如，央企八大巨头里，被称为“水利电力王”的中国电建
旗下就有十七家工程局，基本都涉及房地产开发业务
同时1999年，中国电建还成立了一个地产品牌：电建地产
官网数据显示，电建地产共在32个城市，打造了150个房地产项目
其他地产公司也崭露头角，比如水利十一局旗下的大禹地产
这几年在河南的项目交付质量也很高
以及电建地产旗下的商业地产公司：南国置业等，在全国商业布局上也在不断开展新业务
而经常和电建一起出现的，还有“电力王”中国能建
和中铁系类似，这也是一对同胞兄弟，共同构建了全国各省市的电网
中国能建旗下，也有一个直管地产品牌，就是常年位居全国百强的葛洲坝地产
也是国务院首批以房地产为主业的16家央企之一
这些基建型央企推出的地产平台，到今天，大都已经成为了房地产行业的中坚力量
很多房企单拎出来，各位可能会和我一样惊讶，比如：
中国中化集团的中国金茂
中国交建旗下的中交地产、中房集团、中交城投
中国中冶旗下的中冶置业
中粮集团旗下的大悦城
每一家，都是行业内立足多年的佼佼者
而他们背后的中字头企业，如今正在通过强大的集团资源和专业实力，加快布局房地产
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除了这些，还有一些省级建工集团，也正在进入地产开发的竞技场
目前，国内的省级建工集团大多成立时间较长，基本在1950年左右
和城投集团一样，都属于地方政府背书的国企，但也有明显区别
建工集团大多是施工单位，需要在项目一线，业务流动性比较大
而城投更倾向于后端的工程投资、设计、管理等，相对稳定一些
我统计了下，目前全国部分建工集团的营收规模情况
数据参考：各集团公开数据、周易定财经
按照规模划分，2022年全国千亿以上的建工集团，共有8家
其中，上海建工一枝独秀，这些年一直是第一
尤其在房建领域，不仅在上海项目随处可见，更是国内的龙头企业
上海建工徐汇项目实拍
而陕西建工、云南建投、北京建工等等，截至2022年营收规模都在2000亿以下
但这几年也在不断发力，相比去年来说，基本都实现了正增长
其实，这些不同地域的建工集团，业务各有侧重，基本没有什么交集
但其实，目前建工集团的业务，也正在向多元化发展
其中，陕西建工的地产拓展业务，这几年就如火如荼
去年10月的西安土拍市场上，陕西建工拿下了城南最大的城改项目
同时，在其他一二线城市，如北京、上海、天津等也多次现身
还有上海建工，今年上海的首批土拍中，也联合保利发展参拍了2幅地块
最后，很幸运地拿下其中1块
这也说明，一部分省级建工集团不再只服务于项目前线，也开始从土地环节掌握主动权
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盘点下来，作为地产人，还是挺感慨的
肉眼可见，行业的竞争压力是越来越大了
以前，在很多地产人眼里，这些基建型房开因为主要做工程建筑，也就是乙方，很难特别关注他们
但是今天，当行业增速变缓时，我们突然发现
这些基建型房企，正在快速占据行业的前沿阵地，选择自己做甲方
而且，建筑巨头旗下的产业链比较完善，包括勘探设计、招采成本、工业制造、施工建造等全流程
这也意味着，他们对上下游的依赖更小，完全可以实现自建自运营
而拥有先天技术、成本优势的他们，一旦大规模发力地产开发，无疑是对其他开发商的降维打击
所以，目前来看，不管是在产品力还是布局上
整个行业内的大多数开发商，都正在遇到更为强劲的对手
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