未成年人房产如何公证？

　　关于处分未成年人房产公证案例分析

　　

　　      当事人王某与其丈夫为他们八岁的儿子购买了一处房产，现其丈夫已过世，王某预将当时以儿子名义购买的房子变卖，就在她去房地产交易中心办理产权过户的时候却出现了问题，

　　      因作为该房屋的所有权人王某的儿子是未成年人，根据法律规定属于无民事行为能力人，不能独立实施处分房产一类的民事法律行为。这种行为实际上是一种导致未成年人的产权发生变动的处分行为，《中华人民共和国民法总则》第35条第一款规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。法律明确规定，监护人只有在为被监护人利益的情况下才可以处理被监护人的财产。

　　      结合到本案中，即王某只有在为其未成年人的利益的情况下才可以出卖上述房产。由于这在法律上有这种较为严格的限制性规定，房地产交易中心要求王某就此事办理公证后才能办理房屋的产权过户，目的是用公证的公信力证明王某处分行为是为了被监护人其儿子的利益而为之，以使该处分行为取得应有的法律效力并受到法定证明机构的监督，确保未成年人的利益不受到侵害。

　　

　　      能否受理公证的思考

　　      公证处接到王某的公证申请之后，认为该事项能否办理公证具有一定的争议性，就其房产出卖行为能否办理公证展开了讨论。该房产的出卖行为必然涉及到处分未成年人所有的财产，而本案中出卖未成年人的房屋更深层次的目的上说的是为了保证其身心的健康成长，这种目的下的处分行为是否符合《民法总则》中的“为被监护人的利益而处理被监护人财产”的限制条件？由于《民法总则》的规定过于的笼统，对于“为被监护人的利益”未做出详细的规定，使得该条款缺乏可操作性，因此，事实的判断上存在很大困难。所谓“为被监护人利益”，主要表现为父母出于未成年子女健康成长或受到良好教育等必要，如子女上学、看病、未成年人致人伤害须支付大笔赔偿款或未成年人房屋被列入拆迁范围父母代签协议等。本案中当事人王某卖房的目的是否符合法律规定的限制条件成为能否为其办理公证的关键。经大家讨论，虽然本案的情况是否符合《民法总则》条文中的限制条件比较难以判断，但是不能因为难以判断就不受理，这样既不利于被监护人身心的健 康，也不利于其亲属对其生活的照顾，与民法的公平正义的价值理念也是相违背的。如果能够为这一事项在合理与合法的价值天平上找到一个平衡的支点，问题就可以迎刃而解。

　　本案中王某作为其儿子的母亲，享有监护人的权利资格。

　　（一）作为子女法定监护人的父母对于如何更有利地保护 、增加子女的利益有着最为清楚、最为直接的判断。父母无论是以子女名义投资购买还是将子女财产转让或进行抵押贷款，其出发点和落脚点应当都是为了子女利益，除非有着明显的相反证据。王某作为其儿子的母亲，其行为主观上一般是不可能有悖于其子女的利益的；

　　（二）王某今后所想购买的房屋与现今这座房产在建筑年代上新，建筑面积更大；

　　（三）王某已经与欲购房屋的房主签订了房屋买卖合同，并支付了房屋定金，其购买行为已经付诸行动，不存在将旧房转手后无房居住的情形；

　　（四）最后，即使本案中王某处分其儿子房产不尽符合《民法总则》中的规定的条件，由于王某是其儿子的母亲，也可以视为合法。因为在保险法上有在性质上比处分财产更严重的规定。《保险法》第55条定：“投保人不得为无民事行为能力人投保以死亡为给付保险金 条件的人身险，保险人也不得承保。父母为其未成年子女投保的人身保险，不受全款规定的限制，但是死亡给付保险金额总和不得超过保险监督管理机构规定的限额。”根据举重以明轻的道理，以父母的特殊身份，连与生命有关事项都可以作为合同中的条款，那么对财产方面的条款进行过于严格的限制，是不符合法律本身的目的和宗旨的。

　　（五）本案存在着社会诸价值之间的矛盾和冲突，在不能两全的情况下，法律作为社会生活的调节器，必须做出价值上的取舍，否则法律将失去其特有的社会生活调节功能。经过一番理论和实践上的研讨，可以认为王某出卖房产的目的属于为被监护人利益的范畴，在法律上属于合法有效行为，其公证申请应当受理。

　　

　　      公证事项办理的方式及具体实施

　　（一）提存。即将出卖旧房的价款在公证处提存，等购买新房的手续办妥进行交易的时候将提存款支付给房屋出卖人。但这种方式不利于实际操作，手续繁琐，而且当事人还需支付一笔提存公证费，未符合便利当事人的办事原则。

　　（二）让王某提供保证人，为她的这一卖房行为中卖房款的专款专用作担保，公证处为王某与保证人之间签订《保证合同》办理公证。但这种方式也不宜采纳。保证人的担保仍是一种债的担保方式，其担保效力受债的相对性限制，不能对抗保证人自己的其他债权人，如果日后需执行保证人的财产，债权能否实现还依赖于保证人的财产状况是否足以偿债，同时对保证人财产状况的监督也无法有效实施。

　　（三）由王某提供抵押物，公证处对抵押合同进行公证。假设王某以其另一处房产作为抵押，这种方式的的好处就是可以对抗善意第三人，同时即使抵押人死亡或下落不明也不影响抵押房屋的执行。但这种行为也不宜采纳，实际生活中父母为儿女买房之后变卖的情形并不少见，若都统一采取抵押的方式，将造成大量抵押财产，严重影响市场交易，不利于日常的生产生活。

　　（四）为王某办理声明保证公证书，由王某以保证书的形式发表声明，保证出卖上述房产将用于孩子的教育和生活、医疗费用等事宜，不损害未成年人的利益，声明如有不实，我们愿意承担相应的法律后果。若王某出卖上述房产是为了购买新房，则为王某从卖房到买房整过过程进行监督，公证人员陪同王某到房产交易中心监督卖房的全过程，购房者将房款通过转账的方式转入王某账户，在公证人员的监督下王某完成买房钱款走向的整个流程。至此，这件处分未成年人所有房产的公证事项办理完毕。

　　

　　      案件处理与反思

　　（一）公证员的高度的敬业精神是确保本案有关事项能够顺利完结的关键，为当事人的行为在法律上找到合适的定位，使得当事人的民事法律行为沿着合法的轨道行进并达到预期的目的。

　　（二）公证员高度的责任感是本案公证事项圆满完成的保障，为了未成年人的合法权益保护落到实处，两次房产交易的行为 公证员都亲临现场实施监督，不存在侥幸心理不管不问的现象。

　　（三）公证员在整个公证事项办理过程中的预见性，使得公证事项顺利开展并圆满完成。在办理前就已经对可能发生的问题进行了周密的考虑，根据预见情况及时提出实施意见，并制订了多个解决的方案，这样将所有的矛盾都消灭在萌芽状态，确保公证事项顺利进行。