体育综合体的运营模式与分类分析
体银商学院体育综合体与运动休闲小镇开发运营研修班（第二期）将于4月20~23日杭州开班。报名请联系13810822412（微信同号）。
文 |王继松
2018年3月，江苏公布了首批体育服务综合体。在14家体育服务综合体共分为三大类型：体育中心型体育服务综合体、全民健身中心型体育服务综合体和商业中心内嵌型体育服务综合体。体育综合体还有哪些类型？体育综合体的运营模式是怎么样的？体育BANK对当下体育综合体的发展路径与模式进行了整理与分析。
体育综合体依托的优势资源有所不同，最终形成的类型也会形成各具特色、不同发展模式的体育综合体类型。体育BANK通过对各类体育综合体进行分析，并参考相关研究发现，目前国内体育综合体主要分为大型体育场（馆）导向型体育服务综合体、特色体育资源导向型体育服务综合体、六边工程导向型城市体育服务综合体、商业中心内嵌型体育服务综合体。
大型体育场（馆）导向型体育服务综合体
大型体育场（馆）导向型体育服务综合体依托大型的场（馆）资源，在不改变场馆的主体结构下，通过直接利用、改造利用和拓展利用等手段，在体育场（馆）内或外配置休闲、娱乐、餐饮、商贸、会展、购物等辅助功能，形成以体育场馆为核心的建筑群落。
大型体育场馆导向型体育服务综合体按照主导功能、提供的核心产品不同可以细分为体育休闲娱乐型、体育科技文化创意型、商务会展型、综合运动型四类发展模式。
1、体育休闲娱乐型
以体育文化为形象定位，综合商业、会展、休闲、娱乐、演艺、赛事、酒店等多元业态的消费娱乐型业态集群。北京奥林匹克文化综合区、华熙LIVE·五棵松、上海梅赛德斯奔驰文化中心等均依靠庞大的体育场馆集群，融合演艺、商业等元素的综合体项目。
2、体育科技文化创意型
体育科技文化创意型综合体主要以体育科技项目体验和消费为主，包括休闲娱乐、购物餐饮、社交聚会等业态。镇江市体育会展中心作为典型的体育科技文化创意型体育服务综合体，改造20000平米闲置场地及附属功能用房，增设超级运动场、创意科教（空模）、老年人健康中心等体育与科技、医疗设施。
3、商务会展型
商务会展型体育服务综合体主要以体育商务、会展博览服务为核心，集办公、商场、展览、会所、休闲、娱乐等多种业态为一体。如杭州奥体博览城，此类综合体配套设施主要以酒店、商务办公、休闲会所等为主要配套。
4、综合运动型
综合运动型体育综合体主要以提供各种运动项目服务和赛事为核心，涵盖酒店、商业、娱乐、餐饮、休闲等业态。此类综合体主要依托各类体育中心，融合周边的酒店、餐饮业态。如南京五台山体育中心将游泳馆、网球馆等改造为体育、休闲、商业等多元素的综合场馆，形成以消费为核心的生活圈。
“六边工程”导向型体育服务综合体
六边工程导向型体育服务综合体是围绕群众身边的体育场地、组织、活动为出发点，以中小型体育场馆、公园为在载体，以体育活动为纽带专注全民健身、休闲为核心，配备商业零售、休闲娱乐、餐饮等多业态的体育服务综合体。
国家体育总局副局长赵勇同志在2017年全国省级群体干部培训班上的讲话中提到“六个身边”工程是支撑群众体育工作的“四梁八柱”，实施“六以战略”，以改革创新精神把群众体育工作提高到一个崭新的水平。其中提出“六个身边”：
第一，完善群众身边的体育健身组织。第二，建设群众身边的体育健身设施。第三，丰富群众身边的体育健身活动。第四，支持群众身边的体育健身赛事。第五，加强群众身边的体育健身指导。第六，弘扬群众身边的体育健身文化。
六边工程型体育服务综合体可以细分为社区型体育服务综合体、公园型体育服务综合体和文体中心型体育服务综合体。
1、社区型体育服务综合体
社区型体育服务综合体位于城市居民区或住宅区，以提供居民健身服务为核心，配备商业零售、休闲娱乐、餐饮等业态。如翔立方体育综合体，项目设有运动、商业、教育培训、休闲等服务。有效解决了该区域群众健身和体育赛事活动产地的不足问题。
2、公园型体育服务综合体
公园型体育服务综合体以城市中心各类公园为依托，以体育为业态核心，整合商业零售、休闲文娱、公寓住宅等多种业态。如宁波镇海区绿轴体育公园综合体。
3、文体中心型体育服务综合体
文体中心型体育服务综合体一般位于市区，依托文化中心、全民健身中心等，涵盖办公、零售、休闲、酒店、住宅等多种业态。如苏州吴江区笠泽文体广场。
特色体育资源导向型城市体育服务综合体
特色资源导向型城市体育服务综合体一般位于自然环境优越的城市远郊或城乡结合部的小镇，依托优良的生态环境、优美的生态景观及人文景观等特色资源建造的体育旅游等为核心功能，以餐饮、购物、娱乐为辅助功能的城市体育服务综合体。
1、体育休闲度假性体育服务综合体
此类体育综合体项目所在区域特色体育资源丰富，体育与该区域特色资源有机结合，整个项目覆盖体育健身、休闲、度假、酒店等多元业态。如江苏红杉体育旅游度假基地。
2、健身养生型体育综合服务体
此类体育服务综合体一般位于城市自然生态区，集健身、休闲娱乐、养生、商业、独家、住宅等多业态于一体。如天津团泊新城生态体育公园。
3、体育旅游型体育服务综合体
此类体育服务综合体位于城市非中心区域，体育资源（湖泊、滨海、攀岩等）丰富。该区域内配备运动休闲、休闲娱乐项目、中高端度假酒店等设施。如成都温江金马国际体育城。综合体依托区域优美的生态资源、深厚的文化资源，以国家体育产业基地为基础，以建设国际一流的标准赛马场为切入点，打造集赛马、旅游、休闲、独家、娱乐、竞技于一体的城市体育旅游综合体。据了解，成都温江金马国际体育城香菇建设预计总投资680亿元，建设周期8-10年，建成后增加就业3-5万人，每年吸引旅游者预计达到600万人次以上。
发展体育综合体的发展路径
一、改建现有大型体育场馆，增设服务功能
传统的体育场馆功能比较单一，为适应消费结构升级带来的机遇，作为体育场馆的所有者和管理者，在场馆的商业性运营商需要作出升级和服务完善。而体育综合体的打造就要依拖大型体育场馆进行改造和升级。体育场馆所有者和管理者应通过整合现有场馆和附属设施资源，增设餐饮、娱乐、酒店、培训、抗体等多功能服务区，甚至部分体育场馆也可以迁入旅游服务体系，大胆探索和创新管理体制与运行机制。
二、现有商业综合体转型发展为体育综合体
随着传统商业向电子商务转型升级，传统的百货商城、大卖场由于经营不善纷纷向购物中心模式转变。购物中心已经逐渐成为社区圈的获利中心。体育作为朝阳产业，将商业综合体转变为体育综合体为开发商提供了前所未有的机遇，两者在建筑体量、功能设计、选址方面有着极其相似之处，这在资源节约、盘活体育场地空间，且体育综合体在主题定位、业态组合方面对创新经营模式有着积极的推动作用。
1、全民健身类综合体
全民健身中心内体育产地类型相对齐全，是权重建设的重要聚集地。但功能业态单一制约了场馆的商业化发展。全民健身中心的建筑形态与功能基本符合体育综合体的范畴，在功能定位方面仍需以大众体育消费为核心，同时根据低端适度扩充体育场地类型与面积，融合餐饮美食、休闲娱乐、购物中心等业态，为广大群众提供一站式体育健身服务，并大力挖掘潜在商业价值。
2、社区体育类综合体
将城市体育服务综合体定位为社区体育服务，既可以辐射房源数以万记得居民，填补体育健身市场的空白，又能完善业态组合没带动相关业态商家入驻，以吸引更多人流前来消费。通过以社区服务为入口，可以开房组合和多元化体育服务内容，例如鼓舞中心与体育教育、体育培训机构合作，以地产业务的优势为体育培训机构提供合适的场地条件，致力于专业化的户外运动教育和体验式体育培训服务。
3、康体养身类综合体
康体养生型项目是近年来新兴的综合体业态，他可以将高端住宅、5A写字楼、休闲养生、健身会所、空中花园、购物中心等业态集结于一体。使人在运动中感受自然与城市的结合。
4月20~23日，体银商学院体育综合体与运动休闲特小镇开发运营研修班（第二期）将于杭州举行，会议邀请体银商学院院长、体育BANK创始人安福秀博士、凯泰资本执行总裁段均锴、江苏体育产业研究院理事刘力、陆道原乡总裁周莉、啪啪运动联合创始人刘平、深圳泰山体育科技董事长卞志勇、万龙滑雪场副总经理沈联春、蜈支洲岛副总裁杨晓海等进行经验分享。
