发力二三线城市 保利地产逆势突围

　　多年来，保利地产的发展可谓一骑绝尘。以销售业绩为例，2004年，保利地产的销售额为24.6亿，到2010年，这一数字为661.7亿，增长了近26倍。2010年公司在已进驻城市市场份额达4.63%。

　　随着国家对房地产市场调控的不断深入，信贷紧缩，监管趋严，房地产企业面临市场和政策更加严重的挑战。在这样的环境下，房企生存和发展的突破点在哪里？向来低调的保利地产，其布局似乎已经为房企的突围描绘了一种可能的路线。

　　近年来，保利地产在保持持续高速发展的同时，根据市场的需求和政策导向配置资源积极试水养老地产、旅游地产，加大商业地产投资力度并力推商业地产的平台整合和品牌孵化，大力参与保障房开发。一系列举措背后，贯穿着保利地产对复杂的市场环境和政策环境的适时调整，为企业在未来的发展中抢得先机。

　　区域布局走向战略纵深

　　保利地产自2002年开始精心布局的区域战略组合已全面进入收获期。

　　这一年，保利地产在第二个十年计划中确定了三项发展原则，其中之一就是“以广州、北京、 上海为核心城市，辐射区域布局”。之后，集团采取项目扩张模式，即是在同一地区开发更多的项目，由点到面铺开，实现规模效应，强化区域价值聚合力。二三线城市已经成为保利业绩增长和利润的重要增长点。

　　2007年，包头保利花园作为保利地产的第一个二线城市项目开售，这吹响了保利地产进军二线城市的号角。随后，保利地产逐渐进入全国多个城市。到2009年，保利地产在二线城市的销售总额首次超过一线，占比53%，而这一趋势仍在继续，并体现在公司的投资策略上。

　　2010年，保利地产在“十二五”规划明确提出，将“进一步完善全国化布局，做大做强现有区域，积极拓展发展潜力突出的二三线城市”。

　　对比保利地产在2010年与过去的拿地策略可以发现，公司悄然作出了明显的方向调整，继续推进区域布局深化，以一线省会城市为中心向二三线城市纵深发展，全年新进12个城市，全年新增房地产项目45个项目。其中，重庆、成都、武汉、佛山等二线城市的土地储备已经占据了重要位置。

　　数据显示，在2010年661亿的销售业绩中，北京、上海、广州三个一线城市的销售额占45%，二三线城市的销售额超过一半，占55%。数量众多的二三线城市甚至四线城市成为颇具潜力的重点市场，也为保利地产的突围提供了更多的可能。

　　截至2011年8月，保利地产进入全国38个城市，在全国范围内基本形成了合理的区域战略结构，保证公司经营的可持续发展。

　　从城市的点状格局到三纵两横的格局，已经初步完成了全国化布局的保利地产已经进入区域化布局阶段。点、线、面的区域布局为业绩持续增长提供稳定支撑。目前，保利地产在区域战略布局方面以“补点”为主，即对前期尚未进入的城市纳入到现有区域市场架构中去。

　　抢占养老地产发展先机

　　布局养老地产，探索养老产业发展模式，正是保利地产对中国人口结构变化的深入研究及经济社会发展趋势的又一个敏锐把握。早在2008年，保利地产就提出了积极开发养老地产的经营策略，并整合资源开展针对老年地产开发的相关研究和论证工作，包括组织专门的技术力量去日本和香港等老年地产市场比较先进的地区进行考察、研究。

　　截至目前，保利地产已经完成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》，2010年11月26日，位于长三角的上海西塘安平老年健康生活小区一期工程开工建设。2011年8月10日发布的公告显示，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，按50%：50%的股权比例合作成立养老产业专业管理公司。

　　与此同时，保利地产在经营模式和社区服务方面均在做一些相应的探索。从现有的社区服务整合，关注老年人健康恢复、老人旅游、医疗、健康体验、学习娱乐方面的需求，形成一套完整的系统，要保证老年社区良性地运转起来。

　　目前保利地产是想通过管理公司这个平台，对产业本身更深层次的探索和发展，吸收专业公司的优势，落实原来的战略构想。

　　不久前，保利地产和基金还提出“2011善居养老”计划，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，围绕“一个队伍服务，两项资金捐助，三个中心建设”展开。全年，和基金善举养老计划实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。

　　看得出，无论在战略层面的资本运作、专业资源的整合、地产开发方面的模式探索以及物业服务方面的细化提升，无不显示出养老地产将成为保利寻求新的利润增长点和战略突围方向。

　　商业地产投资比重提升

　　商业地产，同属于保利旗下4大板块中极为重要的一个环节。住宅市场受政策之限使保利地产迅速将今年的发展着力点放到了商业地产上。

　　2011年6月，保利地产在广州集中推出100万平方米商用物业，在广州住宅市场受到限购影响之际，商用物业的批量出售将为保利今年的销售业绩提供较大支撑。

　　与万科地产自称“被商业地产”不同，保利进军商业地产却是其早年大战略规划的一个举措。2002年的十年规划中，保利地产提出了“开发性物业与持有型物业相结合，加快商业地产运营管理；有计划地扩大中心城市的商业地产，实现开发性收入和经营性收入相结合，保证企业的持续稳健发展”的商业地产建设规划。

　　“住宅未来还有10~20年的黄金开发期，但过了这个时期公司如果还需要保持行业内的竞争领先优势，商业地产是一个必然的选择。”保利地产董事长宋广菊表示。

　　目前，保利在北京、广州、上海、佛山、成都等城市规划建设19个写字楼、13个五星级酒店、8个购物中心和2个会展中心，产品线涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院、高端体育休闲等所有商业形态。

　　持有商业物业需要占用大量的流动资金，保利同样面临这个问题，而这并没有影响保利对商业地产投入收益的信心，未来商业地产投资比例要占到总投资比重的30%。按保利地产的“十二五”规划，一年的营业收入计划达到20亿~25亿。

　　保障房旅游地产多元拓展

　　作为央企地产长子的保利在国家主导保障房建设的大背景下，自然而自觉地加入到微利的保障房建设工作中。事实上，保利地产是国内较早尝试保障房开发的企业之一。

　　早在2007年，保利地产就建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾。截至目前，广州西子湾已全部竣工并交付使用。此外，保利地产2007年开始投资建设的北京市首个限价房项目——保利嘉园也顺利竣工交付。

　　适用房项目，该项目总建筑面积约35万平方米，住宅约4200户，目前正在建设中；2010年8月获取的北京沙河保障房项目（经济适用房），建筑面积逾10万平方米，正在开发建设中；2011年4月29日取得的广州荔湾区地块将配建3万平方米保障房，约占该地块总建面的16.7%。

　　但是，保障房利润受到建设成本、市场环境和品质要求等多方面因素的影响，利润空间很小，保利地产做的3个限价房项目基本是微利。

　　以保利地产在广州的第一个限价房——西子湾项目为例，虽然该项目限制了销售价格，但保利地产在项目规划和建设过程中对产品的品质以及交付标准并没有因此而降低。

　　此外，该项目建设期间，正值原材料和用工价格上涨，造成了项目的成本上升，压缩了利润空间。在销售阶段，又逢国际金融危机爆发，国内房地产市场跌入低谷，项目销售回款相对缓慢，造成财务成本进一步上升。

　　北京保利嘉园属于微利项目。该项目的销售模式是政府统一配售，因为项目规模较大，由北京多个城区共同完成配售工作，所以在工作程序、组织流程上不一致，进展较为缓慢，从而也导致销售计划推迟、财务成本上升。

　　尽管如此，保利地产仍按照国家政策导向和市场需求，积极参与保障房建设。其建设保障房的设想是：只要不亏就会去尝试。

　　此外，保利地产在旅游地产领域频频出手，先后在成都、阳江、东莞等地投资开发大体量旅游地产项目，满足市场多样化需求。

　　丰富的产品业态，为保利多重组合突围提供了可能。同时，保利地产希望通过内部结构的优化管控，在高速发展的同时，为公司注入稳健的基因，使企业在更加复杂的市场环境中谋得发展先机。