九五旅游规划度假地产研究的七个新认知
第一， 承认自己的无知。
无论是开发商还是服务的策划公司、规划公司，承认自己的无知都是一件很难的事。策划公司、规划公司承认自己的无知，遇到不明就里的开发商，就没有饭吃了，你的本事就是“知”，你“无知”要你何用？至于开发商，承认自己的无知，就更难上加难，自己摸爬滚打了大半辈子甚至一辈子，战功赫赫，如何无知。但是，我们看到那些庞然大物在度假地产、旅游休闲产业的失败，恰恰是不承认自己的“无知”，恰恰是因为把城市地产已知的“知”误以为度假地产的“知”，恰恰是把对物质需求时代的“知”误以为精神需求时代的“知”。承认自己的无知，就是承认度假地产与城市地产的非连续性，承认物质需求时代与精神需求时代的非连续性 ，然后去探索“新知”。只有不断更新的“新知”才能指引我们做好度假地产。认知是这个时代最重要的方法论，也是最宝贵的资本。
第二， 客户不是你的上帝，你是客户的上帝。
客户是你的上帝，你按客户的旨意去规划、营造产品，去做运营，这个前提是客户清晰地知道他需要什么。但是，客户清晰地知道的，一定是他反复使用的产品和服务，这也很难创造客户的惊喜，创造巨大的客户价值，在经济学上，这叫满足客户需求。房地产公司传统的客户描摹、定位、需求分析，基本上都是就已知的消费者需求做一下证明或者在敏感度上小尺度的确认，不可能由此发现需求的空白点，也就不可能有什么创新。对于像度假地产、度假产业，是一个体验为本质的产业，要创造良好的客户体验，就要打造客户意想不到的产品和服务，意料之外、情理之中的产品和服务，这显然是客户不知道的。同时，度假地产、度假产业本身就是一个新产业，对于客户，也是一个新的消费领域，客户不可能清晰地知道他需要什么。萨伊讲，生产决定消费，你生产了什么，消费者就会消费什么；伟大如乔布斯者，从不相信市场调查，而相信自己对消费者的洞察力，由此才发明出ipone这样伟大的产品；关于这一点 ，本人认为说的最透彻的是微信的张小龙，他说：客户不是上帝，你应该是客户的上帝，你应该告诉客户他需要什么。如何做客户的上帝，九五旅游规划的“第一性原理——效用最大化”，“人的欲望与需求洞察模型”、“完整意义的人”的洞察模型等，是我们重要的方法论。（在此不再赘述）。
第三， 重新定义度假地产。
国内对度假地产的定义众说纷纭，莫衷一是，但或流于表象，或以偏概全。首先我们说度假地产的本质是一种生产方式和生活方式，生产方式与生活方式二者并存，共同发挥作用，缺一不可。说度假地产是一种生活方式比较好理解，但说是生产方式，很多人有疑问。因为，地产是产业的载体，是创造经济效益、社会效益、环境效益的载体。其次，度假地产是度假区内生活方式与生产方式的载体。这样定义，就跳出了狭隘地把度假地产理解为住宅地产的误区 。除了销售的住宅以为，酒店、商业街、写字间等商业设施，医院、学校、文化设施等，都属于地产范围。
第四， 度假地产的核心价值是度假生活与度假产业。
客户购买度假地产的目的是为了在此地拥有度假生活，资产的保值增值，财产的家族传承等等也需要度假生活的价值来实现。因此，我们说度假内容是决定度假地产价值的关键，度假内容不能创造客户需求，不能满足客户需求，不能匹配客户需求，度假地产只是一堆房子，没有任何价值。度假内容的丰富性、系统性、独特性、对位性，与资源的稀缺性是衡量度假地产的价值所在。当然，由于度假地产的周期长、投入大，度假地产是项目盈利与现金流的保证。通俗地说，没有度假内容，度假地产没有价值；没有度假地产，企业就没有现金流和盈利保证。
第五， 度假地产发展的五个阶段 。
第一个阶段：在郊区、风景区盖房子，美其名曰“旅游地产”，只有房子，没有配套，更谈不上生活。
第二个阶段：房子+简单模式化的配套，如所谓“四菜一汤（酒店、高尔夫、温泉、商业街 等等）”，把客户需求简单化。
第三个阶段：发现度假地产的本质，以度假生活为核心，构建度假内容体系，房地产只是度假生产、生活的载体。
第四个阶段：度假产业化阶段，度假不仅仅是一种生活方式，更是一种生产方式。一是将度假内容、度假服务上升为产业体系，才能持续地创造好的内容，提供好的服务，产生更好的经济效益；二是由于人的聚集，要想长期留住人，就要释放人的潜能。人在一个地方短期停留，可以休闲、可以度假，但停留更长时间，则要进行有意义的工作、学习，因此，产业也是度假生活的内容。
第五个阶段：度假区域运营阶段，是对一个区域的运营，不仅仅是一种生产方式、生活方式，还是一种环境优化、美化，环境效益最大化；同时是区域文化的再造、弘扬、传承。这无疑是度假地产发展的最高阶段。
第六， 用户效用的最大化。
一，要有全年龄层、全生命周期的概念，要考虑到儿童、青少年、中年、老年不同生命周期的需求，考虑到家庭不同成员的需求，以此规划度假内容，设计度假地产。那些仅仅考虑生命周期某一阶段性需求，号称洞悉度假地产不同需求特点的做法仅仅满足短期度假的产品设计思路不值得提倡 。
二，创新度假地产的开发销售模式，用共享经济思维，提高度假地产及度假内容的使用率，使更多人都能享有度假生活，“人人都能拥有一套度假房”。
第七， 房地产企业转型“旅游+地产”的几个转变：
（1），房产由产品变为产品或服务的载体；
（2）由唯一或主要盈利来源变为盈利来源之一甚至可以不盈利；
（3）由赚快钱到赚慢钱、久钱；
（4）建立盈利的生态系统。
所谓策划和规划方案应基于与企业决策者在以下几方面的深入沟通基础上做出：清晰的具有远见的企业战略，企业的资源与能力评估——包括资金及融资、人才储备、相关资源整合能力、执行能力等等，项目或宗地基础状况等。策划或规划公司与开发商缺乏深度、科学沟通，简单的传统的市场调研后做出的方案，或者缺乏远见，或者没有可行性，所以价值不大。因此，我们变策划规划公司的作业模式为咨询公司的作业模式。
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