商品房销售广告宣传失实引发的购房纠纷探讨｜建纬观点
以广告或其他方式宣传销售商品房，是开发商常见的营销，尤其在商品房预售制度下，购房人购房时对于房屋未来的实际情况无从得知，仅能通过开发商的介绍及广告了解商品房信息。而开发商为了在销售过程中取得一定优势，不排除会对所售楼盘的环境、配套设施等进行夸张或不实宣传，导致所售商品房交付时，购房人发现名不副实的情况，从而引发购房人与开发商之间的纠纷。故此，本文结合具体判例，对于商品房销售合同纠纷中的“销售广告宣传失实”的认定及开发商责任承担问题进行简要分析。
一、“销售广告宣传失实”的认定
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”据此规定，商业广告中的内容原则上应当认定为是一种要约邀请，不能将未订入合同中的广告宣传内容当作合同内容，但仍存在例外情况，主要包括以下两种情况：
一是 商品房销售宣传的内容是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的；
二是 开发商对不在其规划范围内的配套设施、绿化景观等做承诺的，并不属于要约，但宣传资料的内容以及形式足以让买受人认为属于其规划范围内的例外情况。
案例一：董xx、高xx与新高公司商品房销售合同纠纷
【案情简介】二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二原告购买被告开发的位于苏州高新区的房屋一套。被告楼盘销售过程中，在路面广告、宣传视频、微信公众号文章中频繁出现“双学区”的宣传内容。但此后，苏州市教育局发布的义务教育施教区及幼儿园招生范围中明确该小区仅属于被告所宣传的“双学区”其中一所学校施教区。原告认为，被告交付的房屋不能达到宣传中的学区房效果，系虚假宣传，重点学校的学区房价值高于非重点学校学区的房屋，被告应补偿差价损失。故原告诉至法院，请求被告赔偿房屋差价。
【裁判观点】两原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。被告在销售宣传中多次提及“双学区”等内容且明确学校名称，普通购房人可自然得出涉案房屋属于中学施教区范围、其子女可在该校就读的结论，进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，故应当视为要约，即使双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。现根据教育部门关于施教区划分的相关文件，涉案房屋仅属于被告宣传的“双学区”其中一所学区范围，据此，被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。
且经检索，该开发商所涉相关判例共十余起，法院裁判观点基本一致，即虽认为购房人对于学区房的认定应有起码的鉴别与判断，但仍判定系因被告的不当宣传构成违约，才引起了纠纷的产生，故最终判定开发商赔付购房人一定房屋差价。
案例二：金泰公司与马xx，海南xx公司商品房销售合同纠纷
【案情简介】金泰公司在对外销售某小区的商品房时，在宣传广告中载明：小区会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。但金泰公司实际上并没有上述2万平方米用地的土地使用权证，且由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此上述配套设施将予以拆除。2014年6月27日，上述2万平方米土地上修建的该小区配套设施等被强制拆除。马xx认为上述配套设施被拆除后，金泰公司应承担履行不能的违约赔偿责任，即诉至法院。
【裁判观点】金泰公司在对外销售商品房的销售广告和宣传资料中，对在20000平方米的休闲绿地上修建的各项休闲配套设施作出明确承诺，其所称绿地及附属设施虽然实际上不在瑞海花园小区开发规划范围内，但金泰公司的宣传广告足以让购房人相信是在小区开发规划范围内，故应视为出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，应适用《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的规定。即开发商对小区规划范围内作出的虚假承诺尚且要承担违约责任，其对规划范围外作出具体明确的虚假承诺，其性质更为恶劣，更应当承担违约责任。因此，对该第三条应做扩大解释，即本案中金泰公司虚假宣传的行为应适用该第三条规定，金泰公司对外销售的宣传广告属于要约。
二、销售广告宣传失实的情况下开发商的责任认定
向购房人承担违约责任
如前所述，不论开发商在与购房人签订的商品房买卖合同中是否对于商品房的销售广告和宣传资料中的宣传内容进行约定，如果该宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即应当视为合同内容，开发商如存在虚假宣传行为的，应当根据合同约定相应承担违约责任，包括但不限于支付违约金、赔偿购房人实际损失、解除合同并支付购房人资金占用费等。
案例一：红中公司、廖xx商品房销售合同纠纷
【案情简介】2011年原告廖xx与被告红中公司签订《商品房买卖合同》，廖xx购买红中公司开发的商品房。在原告购买房屋时，其平面效果图证实A1栋、A2栋前面规划为幼儿园，但在购买后原告发现该地块并非被告所有，导致A1栋A2栋居住环境变差。原告要求被告承担违约责任。
【裁判观点】被告的平面效果图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。尽管该平面效果图未附属在双方签订的《广东省商品房买卖合同》中，但亦视为合同的内容之一，对双方当事人均产生约束力。被告将不是自己使用的土地“规划”为幼儿园，目前A1、A2栋前面已不能成为幼儿园，被告的行为明显属虚假宣传，属于违约行为，依法应承担违约责任。判令被告支付原告违约金21517元。
案例二：杨xx与恒大旅游公司商品房预售合同纠纷
【案情简介】2019年原告杨某通过被告恒大旅游公司售楼部项目沙盘及被告公司工作人员介绍，了解到被告商品房开发项目。后被告公司工作人员多次向原告发送意向购买房屋的项目沙盘图与类似地理位置的房屋布置图，因被告发送的信息符合原告自身预期，原告决定认购被告商品房，并于2019年6月签订认购协议。2020年5月14日，原告到被告处查看房屋进展时发现该栋房屋整体被架高5米且旁边是地埋式垃圾站，与原沙盘以及被告工作人员介绍的信息严重不符。原告认为被告的行为构成欺诈，侵犯了原告的合法权益，故请求撤销该认购协议，并要求被告退还定金与首付款，并承担相应违约责任。
【裁判观点】据原告提交的其与被告之间的聊天记录显示，被告的销售人员向原告作卖方宣传时承诺“卖东西肯定是可以的，其他的恒大项目一楼好多都是做的小商铺”。由此，被告的宣传不实，造成原告违背真实意思表示而签订了《认购协议》，被告的行为构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故判决支持撤销认购协议、被告返还原告定金及首付款，并支付资金占用费。
行政处罚
开发商存在不实广告宣传的，除需向购房人依据法律规定及合同约定承担违约责任外，还可能受到相应行政处罚。
根据《中华人民共和国广告法》第五十八条规定：“有下列行为之一的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请：……（八）违反本法第二十六条规定发布房地产广告的；”而第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：
（一）升值或者投资回报的承诺；
（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
（三）违反国家有关价格管理的规定；
（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
“此外，根据《房地产广告发布规定》（2021修订）第二十一条规定：“违反本规定发布广告，及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”
但需注意的是，开发商因虚假宣传行为被行政处罚的，并非必然构成对购房人的违约。例如在刘x、韩x与碧桂园公司商品房销售合同纠纷中，刘x认为：其被开发商“全国10强”的“驰名商标”吸引，误以为购买的是上市公司全国知名的碧桂园公司开发的热销房产，售房价格又多次打折，签订涉案房屋买卖合同违背了真实意思；而再审法院认为，民事欺诈的构成需具备以下要件：
一是必须有欺诈的故意，
二是必须实施欺诈行为，
三是受欺诈人因欺诈而陷入错误，并基于错误认识而为意思表示。
碧桂园公司在房屋销售过程中故意实施虚假宣传和违法价格公示行为，但是碧桂园公司的虚假宣传等行为虽然被行政管理部门认定为违法行为并予以行政处罚，但并未使购房人刘x对其所购房屋的质量、成交价格、地段、环境等实质内容产生错误认识。因此，二审判决认定刘x签订涉案合同不违反其真实意思，未支持刘x要求撤销合同、返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求并无不当，驳回了刘x的再审申请。
三、开发商广告宣传注意要点
综合上述案例及律师在办理实务过程中的经验，对于开发商如何避免出现广告宣传失实进而引发纠纷提出以下建议：
1.如果开发商宣传的楼盘涉及到的配套设施处在规划或者建设当中，开发商应在售楼广告中注明“规划中”或者“建设中”，不对规划中或者建设中的配套设施做引人误导的宣传；
2.在未取得预售许可证的情况下，如果拟进行广告宣传，不得在广告中出现房屋平面图、价格等具体信息，可以对开发商形象进行宣传介绍；
3.针对售楼处现场样板房，对于不属于交付标准或存在不利因素的情形需进行明示（如张贴“此处不作为交房标准”的提示标签，现场张贴文件或立牌告知房屋存在的采光、朝向、设施设备等不利因素等）；针对展示沙盘，需注意所展示内容是否完整准确，是否与实际交付标准存在差异。
4.开发商对代售楼盘进行宣传前，建议事先将宣传方案、广告内容等提交公司内部法务或外聘律师进行法律风险审查，以规避潜在的风险。
此外，近年来住房和城建部门也在逐步加强对虚假广告宣传的监管，例如北京市住房和城乡建设委在2021年4月22日发布《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》（京建发〔2021〕115号），要求继续加大对项目围挡、路边广告，销售现场沙盘、楼书、户型图等不实宣传的查处力度。主要包括：违规宣传学区房、综合医疗、轨道交通等配套设施；样板间展示内容与规划设计及合同约定不符，重点查处 “限房价、竞地价”“装配式”项目样板间和装修标准不一致行为；补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约的行为；商品房预售广告中未明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号；售楼场所公示信息不全或公示虚假信息的。其中，构成虚假广告线索的，移转市场监管部门查处。
来源 | 微信公众号【建纬律师】
作者 | 吕万里
文章内容仅为作者观点，不代表「地产与工程法律观察」立场，不作为针对任何个案的法律意见。
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