如何评价段先念时代的华侨城？
2022.04.08
掌舵华侨城八年，段先念退休了。
华侨城员工证实了这个消息：“新接替者为原保利集团总经理张振高，我们已经同时开了欢送会和欢迎会。”
目前的报道鲜有人梳理段先念这些年带给华侨城的改变，下文，莫老爷将从自己所见所闻的角度，来做个相关总结。
01
入职发言：当好华侨城的人
2014年年初，莫老爷刚刚成为一名房地产记者，便遇到了华侨城里程碑式的时刻：华侨城灵魂人物任克雷退下，段先念上位。
莫老爷当时很奇怪，这家公司官网明明写着是做文化旅游的，为何换个头头，搅得地产圈动静这么大？
一番采访下来才知道：一来，在外界看来，华侨城的文旅只是低价拿地的幌子，它每年收入的大头是卖房子，它的股价走势常年也跟地产股同频，所以大家都把它当地产公司；
二来，华侨城的地产江湖地位可不低，早年销售额是第一、第二梯队的，产品力更是导师级别，就连万科都曾是它的小弟。
莫老爷还记得，段先念加盟华侨城后不久，他的“就职发言”就在网上流传开来。
发言里他向国资委和深圳市委领导表态：“往后会当好华侨城的人，不负重用和信任。”
他还浓墨重彩地表达了对华侨城的好感：“1994年，我第一次到华侨城，那时世界之窗刚刚开放，每天人山人海，也许是因为此前从未出过国的原因，我兴趣很大，连续三天在世界之窗流连忘返。
后来，我又陆续游览了民俗文化村、锦绣中华、欢乐谷、东部华侨城和欢乐海岸等景区，华侨城人对文化的挖掘整理和展示水平让我震撼。”
他还坦言自己和华侨城班子成员关系是亲密的：“我和任克雷相识、相知多年，他曾对我和西安曲江新区都给予过支持帮助，还有郑凡、平春、松容、陈剑、苏征、晓雯、斯远、亚平等同志，他们都是我的老熟人。”
任克雷是华侨城前任董事长，他于华侨城就好像王石于万科，是企业绝对的精神领袖。往往，这类人离职时，下一任都会被质疑是否有接棒的能力。
然而，到了段先念这，却不存在这个烦恼，因为他的履历实在太牛了！
1958年11月生，陕西省周至人，1982年至1996年在西安理工大学当教师，随后进入官场，最高官至西安市副市长、西安曲江新区党工委书记！还是著名“曲江模式”的缔造者。
所谓“曲江模式”，即西安曲江文化产业投资集团打造的围绕古迹进行成片综合开发的模式，“文化旅游+地产”双轮驱动，相互赋能，代表作包括大明宫景区、大雁塔景区、大唐芙蓉园景区、财神庙景区等。
西安人说，“曲江模式”让西安摆脱了“废都”称号，重现了昔日辉煌。而曲江文化产业投资集团当时的总经理即段先念，在他的操作下，该公司5年从6000万做到了资产33个亿。
所以，当段先念成为华侨城新的将军，大家没有质疑，只有兴奋和期待。
02
不再那么有魅力的华侨城
段先念将接手华侨城形容为“站在巨人肩上再出发”，他总结当时的华侨城已经是：
1，中国旅游地产开拓者和旅游地产第一品牌 ；2，中国旅游景区开发运营第一团队；3，中国家电企业著名世界品牌；4，中国文化产业第一方阵；5，综合效益央企第25位；6，2004年来领导班子连年被国资委评“好班子”，保持这一殊荣的仅三家。
华侨城早年成就非凡，这是毫无疑问的！段先念在上任之初赞美前任的丰功伟绩也是常规流程。
但，更客观的事实是，段先念接手时的华侨城其实已经显现出了诸多问题，仅莫老爷看到的就包括：
1，经营太保守，进取心不足
华侨城以前跟万科、保利等差不了多少的，2003年华侨城在深圳的销售额还超越了万科；2009年华侨城在中国房企销售额榜单上也还能排名第18；而到了2014年直接掉到第40，找它的名字得拿放大镜。
土储也很难看。2014年之前的3年华侨城都没有拿地，截止2014年底仅在深圳、上海、北京、武汉、宁波、顺德、重庆和西安8个城市拥有在建项目和土地储备；而万科2013年已经布局了61个城市。
当时，外界都说华侨城太保守了，华侨城则解释为：我们又不是地产商，拿我们跟地产商比，不合适。
2，在深圳大本营的土储接近枯竭
一家企业在自己的大本营没子弹，是一件很尴尬的事吧。
2014年3月，华侨城深圳豪宅华侨城天鹅堡的业主发动了史上最大规模的＂游车河＂抗议活动，意在抗议华侨城地产违背当初置业时宣传册上的承诺——
原承诺项目湖边的空地打造成小别墅群，然而，华侨城却擅自改建成45层的超高层。
华侨城为何一改初衷？因为其在深圳已经没什么地了，2014年财报显示，公司计划开工面积96万平方米，主要可售项目便是深圳本部。
还有一件事同样能说明这个问题：2013年下半年，华侨城与康佳集团为了争夺距离天鹅堡不远处的“康佳总部厂区城市更新项目”，竟不惜“父与子”闹掰，对簿公堂。
3，产品过时，异地复制失败
华侨城成片综合开发的代表作是深圳南山华侨城片区，这真的是城市规划的一个杰作。
然而当时这个模式走出深圳却表现一般，很多项目甚至泥足深陷，所以过去有段时间，华侨城是靠着深圳南山华侨城赚来的钱，供养全国其他亏损项目的。
因此还被业界笑话：出了深圳的华侨城，就不是华侨城了。
总的来说就是，莫老爷那时的感受是，摆在段先念面前的，已经是不再那么有魅力的华侨城了。
03
开疆拓土 跨越式发展
段先念上任不久后，在内部发表了一篇叫“我们要跨越”的雄文，特别轰动，同时也透露出了他心中最真实的华侨城状态。
谈企业发展：“十几年前，万科还在学华侨城，而今年元月万科的单月销售收入就超过了480亿，我们去年的地产收入全年连万科的一个月都比不上；
七年前，保利也在学华侨城，去年保利的利润是245亿，而我们是95亿；
我们发誓要保旅游老大地位，可是恒大旅游集团2017年的销售收入将会达到800亿；碧桂园2013年的销售收入仅1060亿元，而去年就已经达到了3000亿以上。”
谈人才培养：“万科的80后已走上集团领导岗位，而华侨城的70后还在‘助航班’培养，我们的精神懈怠了，思想缺钙了，行为迟钝了，冲动丧失了，锐气没有了。我们愧对这个英雄辈出的时代。”
这篇文章承认华侨城在很多方面都已经落后同行太多，除了要唤起四万华侨城人的斗志，找回尊严外，还提出华侨城迫切需要跨越式发展，并部署了相关工作计划。
至此，华侨城便进入“大跃进”时代，南征北战、开疆拓土。现在，我们看到的华侨城已经蜕变为：
1，异地扩张成功，跨越式发展
以前的华侨城安逸于深圳南山，现在的华侨城已经完成了全国化布局，产业进入超过60个城市。
仅去年一年，累计获取土地项目23个，新增土地面积399万平方米，重点布局在粤港澳大湾区、长江经济带、成渝及西安都市圈等国家重点战略区域。
深圳南山华侨城片区模式至少被复制到了10个+城市，并成为当地城市会客厅，得到当地政府认可。
2，产品升级，找不到竞争对手
佛山顺德欢乐海岸PLUS，最能体现华侨城这几年在产品方面的迭代成果。
2014年之前，华侨城只有一个欢乐海岸，即深圳南山欢乐海岸，那个产品当时看很棒，但现在若拿它跟顺德这个PLUS版本来比较，会被秒成渣。
第一代的欢乐海岸就是一条商业街，顺德的进化成了“欢乐谷+商业街”的组合体——以前，你去欢乐谷得买门票，你去欢乐海岸只能逛街，组合在一起后，欢乐谷不收门票，只按游乐项目消费，同时，去欢乐海岸除了逛街变得还能玩主题乐园，两者互相倒流，互相促进繁荣。在此之上，夜间增加灯光、水秀、常规演艺活动等，拉长游客逗留时间。
论主题乐园，欢乐谷干不过迪士尼、长隆；论商业地产，龙湖、华润才是最强王者。但华侨城把主题乐园和商业地产融合，集观光、游玩（主题乐园创新性免入园门票）、购物、饮食、酒店为一体，模式独一无二，连竞争对手都不存在了。
一句话总结顺德欢乐海岸PLUS的厉害：之前只是一片荒地，华侨城一番规划后成为了佛山最火爆的打卡点，形成三赢局面，华侨城配套物业高层卖到25000（土地成本才2000多）、当地政府多了一张城市名片、佛山也多了一个吃喝玩乐的地方。
现在，欢乐海岸系作为华侨城的拳头产品，被很多地方政府主动抛橄榄枝邀请去落地，而华侨城也没有辜负期待，多个项目一开业便迅速成为当地文旅新地标，甚至是当地人流量最大的地方。
这样的华侨城，已经成了城市环境运营商（创建宜居宜生活片区的家园环境），在经营收益上也比华侨城老一代文旅资产高很多。
3，深圳土储遍地开花
2014年之前华侨城是不碰旧改的，但在深圳，不碰旧改开发商哪活得下去啊——深圳国土开发强度接近50%，每年政府就出让那么一丁点地。
于是，从2015年开始华侨城扎进旧改，斥资28亿元从花伴里手中收购恒祥基51%股权，瞬间获得了六个深圳旧改项目，共计容建筑面积136.5万平方米，可售面积达86万平方米。
再之后，华侨城就积极在深圳参与旧改了，现在华侨城深圳项目遍地开花。
华侨城最新财报显示，截至2021年底，公司已拥有27家景区（亚洲管理4A5A景区数量第一）、28家酒店（多家网红顶级奢侈酒店）、1家旅行社、7家开放式旅游区和1台旅游演艺项目，共接待游客7797.9万人次。
这样的公司不比房地产公司强？这样的公司都不算文化旅游公司，还有谁算？
在公司总资产方面，2015年是1152.7亿元，2021年末是4800.61亿元......
前述种种这些，都是在段先念治理下华侨城脱胎换骨跨越式的发展。
任克雷开创了“旅游＋地产”的模式，该模式奠定了华侨城在旅游和房地产行业的重要地位，他还打造出了一系列经典产品，如欢乐谷、欢乐海岸等；段先念的功劳则是，把“旅游＋地产”顺应时代变化进阶为“文化+旅游+新型城镇化”战略，同时把华侨城第一代经典产品不断创新突破为"1+N"，推广到更多城市。
文化旅游是中国未来的黄金产业，因为它是人民群众追求美好生活的必需品，华侨城是家好公司，段先念之后就轮到张振高了，期待张的表现。
有个段子：张振高谐音“涨真高”，要不先把股价弄弄？真的好久没怎么涨了。