银亿房地产股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）募集说明
（上接B5版）
前十名股东中，公司第一大股东宁波银亿控股有限公司与第二大股东熊基凯先生为一致行动人。公司未知其他股东之间是否存在关联关系，以及是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。
三、公司组织架构及权益投资情况
（一）公司组织结构
截至2016年3月31日，本公司组织结构如下图所示：
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（二）公司重要权益投资情况
截至2016年3月31日，公司的权益投资情况如下：
1、发行人主要全资子公司基本情况
公司全资子公司情况如下所示：
单位：万元
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注：上海宁涌的财务数据为截至2016年3月31日/2016年1-3月。
2、发行人主要控股子公司基本情况
公司控股子公司情况如下所示：
单位：万元
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注1：济州悦海堂的金额数量单位为“韩元”。
注2：新港湾实际尚未出资，财务数据为截至2016年3月31日/2016年1-3月。
3、发行人主要联营企业基本情况
公司联营企业情况如下所示：
单位：万元
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注：上述财务指标较2014年末出现较大变动。
持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
1）公司持有宁波中元房地产开发有限公司20.00%股权，但公司未在对方单位的董事会中派有代表，且不参与宁波中元房地产开发有限公司财务和经营决策制定，故不存在重大影响。
2）子公司海尚酒店投资持有浙江安生信息20.00%股权，但公司未在对方单位的董事会中派有代表，且不参与浙江安生信息财务和经营决策制定，故不存在重大影响。
四、发行人控股股东及实际控制人的基本情况
（一）发行人控股股东情况
1、公司简介
控股股东：宁波银亿控股有限公司
法定代表人：张明海
注册资本：100，000万元
成立日期：2004年2月
注册地址：宁波市保税区发展大厦2809室
宁波银亿控股有限公司成立于2004年2月，注册资本51，386万元，由银亿集团有限公司投资，前身为宁波银源储运有限公司；2009年6月更名为宁波银亿控股有限公司。宁波银亿控股成立近十年来，坚持实行多元化的发展战略，逐步形成了房地产开发产业、资本投资、劳务服务等多个平台并重的产业布局。
2015年7月20日，宁波如升实业有限公司增加出资12，846.5万元，银亿集团增加出资38，539.5万元。出资后宁波如升实业有限公司出资额总计25，000万元，占比25%，银亿集团有限公司出资额总计75，000万元，占比75%。
2016年2月2日，公司收到《证券过户登记确认书》，银亿控股转让给熊基凯先生的第一批240，000，000股股份变更登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。本次过户完成后，银亿控股持有本公司1，464，072，354股股份（其中包括需转让给熊基凯先生的余下510，000，000股股份），占公司总股份数的56.81%。截至本募集说明书出具日，宁波银亿控股持有公司股份数1，464，072，354股，占公司总股份数的56.81%。
2、主要财务数据
宁波银亿控股2015年的财务报告经北京兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（2016）京会兴审字第04010231号。宁波银亿控股最近一年及一期主要财务指标（合并报表统计口径）如下：
单位：万元
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3、股权结构
截至2016年3月31日，宁波银亿控股的股权结构如下：
单位：万元
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4、所持公司股票被质押的情况
截至2016年3月31日，宁波银亿控股累计对外质押的发行人股份数为1，337，150，000股，占发行人总股份的51.89%。除上述披露的质押情况外，公司控股股东和实际控制人所持有的发行人股份不存在其他权利受限或争议的情况。
（二）发行人的实际控制人
发行人实际控制人为熊续强先生。
熊续强：男，1956年出生，硕士研究生，高级经济师，中国香港国籍。曾任宁波市委办公室秘书，宁波市乡镇企业局副局长，宁波罐头食品厂厂长，宁波银亿集团有限公司总经理。现任本公司董事长，银亿集团有限公司董事长、总裁，宁波股份有限公司董事，宁波市企业联合会、宁波市企业家协会、宁波市工业经济联合会常务副会长，宁波市慈善总会荣誉会长，宁波市工商联副主席，宁波市商会副会长。
截至本募集说明书出具日，熊续强间接持有56.81%的股份。具体关系如下：
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2015年6月15日，公司控股股东宁波银亿控股与关联自然人熊基凯先生签署了《股份转让协议》，将其持有的本公司25，000万股股份转让给熊基凯先生，占银亿股份总股份数的29.10%；同时，宁波银亿控股分别与非关联自然人孔永林、鲁国华、姚佳洪、蒋伟平、张学通、周株军签署了《股份转让协议》，将其持有的本公司20，000万股股份转让给前述六方，占银亿股份总股份数的23.28%。
因公司实际控制人熊续强先生与熊基凯先生是父子关系，根据《上市公司收购管理办法》的有关规定，银亿控股与熊基凯先生构成一致行动人关系，本次股权转让后，银亿控股及其一致行动人熊基凯先生合计持有本公司1，704，072，354股股份，占本公司总股份数的66.13%。孔永林、鲁国华、姚佳洪、蒋伟平、张学通、周株军六位非关联自然人之间不构成一致行动人关系。截至2015年12月31日，银亿控股转让给六位非关联自然人孔永林、鲁国华、姚佳洪、蒋伟平、张学通、周株军的股份变更登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。
因银亿股份于2015年11月13日实施了“以资本公积金向全体股东每10股转增20股”方案，故公司控股股东宁波银亿控股有限公司原约定转让给熊基凯先生的25，000万股股份变更为75，000万股，并约定分三批办理前述股份转让过户登记手续。2016年2月2日，公司收到《证券过户登记确认书》，银亿控股转让给熊基凯先生的第一批240，000，000股股份变更登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。本次过户完成后，银亿控股持有本公司1，464，072，354股股份（其中包括需转让给熊基凯先生的余下510，000，000股股份），占公司总股份数的56.81%；熊基凯先生持有本公司240，000，000股股份，占公司总股份数的9.31%，为公司第二大股东；银亿控股及其一致行动人熊基凯先生合计持有本公司1，704，072，354股股份，占公司总股份数的66.13%。
截至本募集说明书出具日，银亿股份实际控制人仍为熊续强先生。
（三）实际控制人持股企业情况
截至2016年3月31日，宁波银亿控股有限公司为控股股东，熊续强先生为公司的实际控制人，其主要投资的企业如下：
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注：1、银亿菲律宾投资控股集团有限公司注册资本为2，846.29万比索。2、银亿印尼矿产投资集团有限公司注册资本为200万美元。
（四）发行人控股股东及实际控制人信用情况
截至2016年3月末，公司控股股东和实际控制人信用记录良好，均未有过重大不良信用记录，不存在重大信用违约风险。
五、发行人董事、监事、高级管理人员基本情况
（一）董事、监事及高管人员任职情况和资格
目前，公司本届董事会为第六届董事会，成员共9名，其中独立董事3名；本届监事会为第六届监事会，成员共5名，其中职工代表监事2名；高级管理人员共6名。上述人员任职《公司法》及《公司章程》的规定。截至本募集说明书出具日，发行人董事、监事、高级管理人员的具体情况如下：
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注：公司董事会于2014年8月收到副总裁吴晓林先生的书面辞职报告，吴晓林先生因个人原因申请辞去公司副总裁职务。根据《公司法》、《公司章程》及有关法律法规的规定，吴晓林先生的辞职报告自送达公司董事会之日起生效，其辞去公司副总裁职务后亦不再在公司担任任何职务。
公司董事会于2016年6月收到财务总监朱莹女士的书面辞职报告，朱莹女士因工作变动原因申请辞去公司财务总监职务。根据《公司法》、《公司章程》及有关法律法规的规定，朱莹女士的辞职报告自送达公司董事会之日起生效，其辞去公司财务总监职务后亦不再在公司担任任何职务。
（二）董事、监事及高级管理人员的主要工作经历
（1）董事（9人）
熊续强先生：男，1956年出生，硕士研究生，高级经济师，中国香港国籍。曾任宁波市委办公室秘书，宁波市乡镇企业局副局长，宁波罐头食品厂厂长，宁波银亿集团有限公司总经理。现任本公司董事长，银亿集团有限公司董事长、总裁，宁波康强电子股份有限公司董事，宁波市企业联合会、宁波市企业家协会、宁波市工业经济联合会常务副会长，宁波市慈善总会荣誉会长，宁波市工商联副主席，宁波市商会副会长。
张明海先生：男，1965年出生，硕士研究生，高级经济师，会计师，宁波市会计专家库成员，中国国籍，无境外居留权。曾任宁波市金属材料总公司总经理助理兼财务部经理、副总经理，宁波银亿集团有限公司计财部经理、总经理助理、副总经理。现任本公司副董事长，银亿集团有限公司董事、副总裁，宁波银亿控股有限公司董事长。
方宇女士：女，1970年出生，硕士研究生，高级经济师，中国国籍，无境外居留权。曾任宁波罐头厂团委副书记，宁波银亿房地产开发有限公司办公室主任，宁波银亿物业管理有限公司总经理，宁波市中心农贸市场公司总经理，宁波银亿房地产有限公司常务副总经理。现任本公司副董事长、执行总裁，宁波银亿控股有限公司董事。
王德银先生：男，1963年出生，硕士研究生，高级会计师，中国国籍，无境外居留权。曾任浙江省安吉县物资局财务科科长、县煤气公司经理、局党委委员，浙江省物资开发总公司财务部经理、总经理助理，浙江省物产集团公司财务管理部部长、资金营运中心主任，宁波银亿房地产开发有限公司副总经理，本公司常务副总裁。现任本公司总裁。
张杰先生：男，1972年出生，中共党员，研究生文化程度，工商管理硕士，经济师。曾任北京兆维电子（集团）有限责任公司投资研究室主任、北京北科创业投资有限公司投资部经理、北京北科永丰科技发展有限公司总经理助理，北京市新技术应用研究所所长助理。现任北京科力新技术发展总公司总经理助理。
吴希良先生：男，1964年出生，硕士研究生，国家一级注册建筑师，享受国务院特殊津贴专家，中国国籍，无境外居留权。曾任宁波市建筑设计研究院建筑师、主任建筑师、副总建筑师、总建筑师等职务，宁波银亿房地产开发有限公司总经理。现任宁波市城乡规划委员会专家委员，宁波中鼎建筑设计研究院董事长兼总建筑师。
邱妘女士：女，1963年出生，硕士研究生，会计学教授，硕士生导师，中国国籍，无境外居留权。曾任宁波大学商学院教师、会计系主任、宁波大学国际交流学院副院长、院长、书记，镇海炼油化工股份有限公司、股份有限公司公司独立董事。现任本公司独立董事，宁波大学会计学教授、硕士生导师，宁波大学会计国际发展研究中心主任，宁波市会计学会副会长，宁波市税务学会常务理事，浙江省会计学会理事，中国会计学会理事，宁波有限公司、荣安房地产股份有限公司、集团股份有限公司独立董事。
贾生华先生：男，1962年出生，博士研究生，教授，博士生导师，中国国籍，无境外居留权。曾任西北农业大学农业经济系教师，浙江大学管理学院教师、教授、工商管理系主任、MBA教育中心主任、副院长，浙江大学社会科学学部副主任，浙江佳力科技股份有限公司、股份有限公司、浙江中大集团股份有限公司独立董事。现任本公司独立董事，浙江大学房地产研究中心主任，浙江大学企业投资研究所所长，中国房地产业协会和中国房地产研究会专家委员会成员，浙江省房地产业协会房地产研究分会副会长，浙江省高级经济师协会建筑与房地产专业委员会主任，绿城中国控股有限公司、荣安房地产股份有限公司、集团股份有限公司独立董事。
郑如飞女士：女，1964年出生，大学文化，毕业于北京大学法律系国际法专业，注册律师，中国国籍，无境外居留权。曾任职于宁波经济技术开发区管理委员会条法处，宁波市第一家合作律师事务所创始合作人，曾兼任浙江省律师协会常务理事，宁波市房地产协会法律专家组副主任、宁波市律师协会常务理事。现任本公司独立董事，浙江迪盛律师事务所设立人、主任，宁波市住房和城乡建设委员会物业招投标专家库成员、宁波仲裁委员会仲裁员。
（2）监事（5人）
梁勇波女士：女，1968年出生，大专学历，会计师，中国国籍，无境外居留权。曾任宁波市金属材料总公司财务科科长，宁波经济技术合作公司旅游分公司财务部副经理，宁波银亿金属材料有限公司财务部经理，宁波经济发展总公司总经理助理兼财务部经理，宁波银亿仓储有限公司副总经理，宁波银亿集团有限公司计财部经理、总裁助理，宁波银亿进出口有限公司副总经理。现任本公司监事，银亿集团有限公司总裁助理、贸易管理部经理，宁波银亿进出口有限公司董事长，宁波银亿控股有限公司监事。
张保柱先生：男，1982年出生，管理学博士，中国国籍，无境外居留权。现任本公司监事、银亿集团有限公司企业发展部经理。
范剑峰先生：男，1969年出生，大专学历，经济师，中国国籍，无境外居留权。曾任宁波宁建二公司施工员，宁波房地产总公司开发部经理助理，宁波华宁房地产公司开发部副经理，宁波银亿房地产开发有限公司前期部经理、总经理助理、副总经理，本公司副总裁。现任本公司监事。
徐海江先生，男，1976年出生，本科学历，工程师，中国国籍，无境外居留权。曾任宁波德威工程造价投资咨询公司助审、主审、部门经理助理、部门副经理，宁波银亿房地产开发有限公司成本部经理。现任本公司监事、成本合约中心总监。
刘江先生，男，1974年出生，硕士研究生，工程师、一级注册建筑师，中国国籍，无境外居留权。曾任宁波鄞州建筑设计院建筑师，浙江大学宁波理工学院讲师、建筑与环境艺术研究所副所长，宁波银亿房地产开发有限公司总师办主任助理，副主任。现任本公司监事、设计管理中心总监。
（3）高管人员（6人）
王德银先生：本公司总裁，详见董事简历。
方宇女士：本公司执行总裁，详见董事简历。
孙红女士：女，1967年出生，大专学历，高级工程师，中国国籍，无境外居留权。曾任集团股份有限公司预算员，宁波三利房地产开发有限公司预算部经理，宁波银亿房地产开发有限公司成本部经理、副总经理。现任本公司副总裁，宁波市建设工程造价管理协会副会长。
王慧女士：女，1966年出生，硕士研究生，助理经济师，中国国籍，无境外居留权。曾任宁波金港置地有限公司销售部经理，宁波市交通房地产开发有限公司销售部经理，宁波银亿房地产开发有限公司销售部经理、总经理助理、副总经理。现任本公司副总裁。
邹朝辉先生：男，1982年出生，硕士研究生，中国国籍，无境外居留权。曾任平安证券有限责任公司投资银行事业部业务经理、高级经理、高级总监。现任本公司副总裁，宁波康强电子股份有限公司监事。
罗瑞华先生：男，1977年出生，硕士研究生，中国国籍，无境外居留权。曾任上海国懋财经金融咨询有限公司业务主管、中国华源集团有限公司副董事长秘书、上海华源制药股份有限公司董事会办公室副主任兼证券事务代表、江苏股份有限公司董事会秘书、上海有限公司董事会秘书。现任本公司董事会秘书。
（三）董事、监事及高级管理人员持有公司股份及债券情况
截至2015年12月31日，发行人董事、监事及高级管理人员持有公司股份及债券情况如下，且公司不存在董事、监事及高级管理人员持有公司债券情况。
董事、监事及高级管理人员薪酬及持有公司股份情况如下所示：
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六、公司治理及其运行情况
（一）公司治理结构概述
发行人按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上市公司股东大会规则》以及《上市公司章程指引》等法律法规的要求，设立了股东大会、董事会、监事会以及其他相关经营管理机构，建立健全了发行人法人治理结构。发行人股东大会、董事会、监事会的建立健全及具体运行情况如下所示：
1、股东大会制度的建立健全及运行情况
公司根据《公司法》、《上市公司股东大会规则》、《上市公司规范运作指引》、《银亿房地产股份有限公司章程》的相关规定执行股东大会的召集、召开、审议和表决等程序，披露股东大会决议及执行情况。同时，公司还邀请律师出席股东大会，对会议的召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见证，并出具法律意见书，保证了股东大会的合法有效。
2、董事会制度的建立健全及运行情况
公司设立董事会，对股东大会负责。董事会由9名董事组成，其中独立董事3名，其人数及人员构成符合当前有关法律、法规的要求；公司董事会下设审计、战略、提名、薪酬与考核四个专业委员会，其主任委员全部由独立董事担任，成员配备合理。近三年及一期，公司董事会按照《公司法》、《公司章程》等规定运作。
3、监事会制度的建立健全及运行情况
公司设立监事会，对公司财务以及董事和高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督。监事会由3名股东监事和2名职工监事组成，其人数和人员构成符合法律、法规的要求。近三年及一期，公司监事会按照《公司法》、《公司章程》等规定运作。
（二）发行人内部组织架构设置情况
根据《公司法》等有关法律法规，发行人制定了章程，设立了董事会，建立了公司的组织机构。发行人下设总裁办、行政管理中心、人力资源中心、财务管理中心、战略投资中心、成本合约中心、运营管理中心、设计管理中心、证券部、法律部等职能部门。主要职能部室的主要职责简介如下表所示：
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（三）发行人合法合规经营情况
最近三年及一期，发行人未有因重大违法违规行为而受到处罚的情况。
发行人董事、监事、高级管理人员的任职符合《公司法》及《公司章程》的规定。
（四）发行人的独立性情况
发行人具有独立完整的业务、独立面向市场自主经营的能力，在以下方面均与控股股东宁波银亿控股实现了分开：
1、业务独立性
发行人主要从事房地产开发、经营，商品房销售（凭资质证经营）；物业管理，装饰装修，房屋租赁；园林绿化（凭资质证经营）；建筑材料及装潢材料的批发，零售；项目投资、兴办实业（具体项目，实业另行申报）。发行人可全权决定并独立经营自身业务。发行人持有从事上述业务的一切必要相关证照，并拥有足够的资金、设备及员工，以独立经营各项业务。宁波银亿控股经营范围：金属材料、装潢材料、化工原料（除化学危险品）、电子器材的批发；国内陆路、水路、航空货运代理；国际陆路、水路、航空货运代理；普通货物仓储；普通货物装卸、搬运、整理服务；装卸设备、机械设备的租赁；保洁服务；实业投资。宁波银亿控股从事的业务范围与发行人从事的业务范围不存在交叉重叠的情况。
2、资产独立性
发行人拥有独立完整的资产，与宁波银亿控股的资产完全分离。发行人与宁波银亿控股之间的资产产权清晰，发行人的资产完全独立于宁波银亿控股。发行人目前没有以资产和权益为宁波银亿控股及其控制的其他企业提供担保的情形，也不存在宁波银亿控股违规占用发行人资金、资产及其他资源的情况。
3、人员独立性
发行人员工均由发行人独立聘用；发行人自主制定薪酬制度，独立发放薪金。发行人独立招聘员工，与员工签订劳动合同，并设有独立的劳动、人事、工资管理体系。发行人的董事、监事和高级管理人员均按照《公司法》、《公司章程》规定的程序产生。
发行人除两位副董事长兼任宁波银亿控股董事长、董事，监事会主席兼任宁波银亿控股监事外，其总裁、副总裁、财务总监和董事会秘书等高级管理人员均未在宁波银亿控股担任其他职务，未在宁波银亿控股及其控制的其他企业领薪；发行人的财务人员未在宁波银亿控股及其控制的其他企业中兼职。
此外，发行人董事会共拥有9名董事，其中包括3名独立董事，可以保证发行人及发行人股东的利益能够得到有效保护。
4、财务独立性
发行人设立了独立的财务部门，配备了独立的财务人员，建立了独立的财务核算体系和财务管理制度。发行人按照公司章程规定独立进行财务决策，具备独立的会计账簿，不存在宁波银亿控股干预发行人资金使用的情况。发行人在银行单独开立账户，不存在与宁波银亿控股共用银行账户的情况。发行人作为独立纳税人，依法独立纳税，不存在与宁波银亿控股混合纳税的现象。
5、机构独立性
发行人按照公司章程和相关法律法规建立了股东大会、董事会及其下属专业委员会、监事会、经营管理层等权力、决策、监督及经营管理机构，明确了各机构的职权范围，建立了有效的法人治理结构。发行人已建立了一套适应公司发展需要的组织结构，组织机构健全完整，运作正常有序，能独立行使经营管理职权。
发行人的生产经营、办公机构与控股股东及其控制的其他企业分开，不存在混合经营的状况。
（五）发行人资金占用情况
最近三年及一期，发行人不存在为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形，不存在资金被控股股东、实际控制人及其关联方违规占用的情况。
七、公司主营业务情况
（一）发行人的主营业务简介
银亿股份是在上市的专业房地产开发公司，公司经营范围主要包括：房地产开发、经营，商品房销售（凭资质证经营）；物业管理，装饰装修；房屋租赁；园林绿化（凭资质证经营）；建筑材料及装潢材料的批发、零售、项目投资、兴办实业（具体项目、实业另行申报）。
公司拥有国家一级房地产开发资质，经营业务以商品住宅的开发与销售为主，公司产品主要定位于城市居民的刚需住房和改善型住房，具有二十余年的房地产开发经验。截至本募集说明书出具日，公司已累计竣工交付总面积达500多万平米，累计为5万多户业主提供了各类优质物业及服务。公司住宅地产开发区域以宁波为核心，并已布局上海、南京、沈阳、南昌等多个一、二线城市。近年来公司亦开始介入旅游地产领域，并尝试海外扩张，目前公司在韩国济州岛以及新疆博湖县已布局旅游地产项目。
除房产开发销售的主业以外，公司还涉足住宅和商业产品线的物业管理、营销推广、招商运营等领域，分别由子公司银亿物业、银策销代和银隆商业从事以上房地产延伸领域。
（二）发行人行业主管部门及监管体制
根据中国公布的《上市公司行业分类指引》（2012年修订）及国家统计局《国民经济行业分类(GB/T 4754-2011)》，公司属于房地产行业（行业代码：K70）。
我国房地产行业的主管部门主要包括国家住房和城乡建设部、国土资源部、国家发改委及商务部等。其中，国家住房和城乡建设部主要负责制定产业政策、制定质量标准和规范，管理全国商品房的销售工作；国土资源部主要负责制定国家土地政策、土地出让制度相关的政策规定；国家发改委主要负责拟订并组织实施国民经济和社会发展战略、中长期规划和年度计划，监测宏观经济和社会发展态势；商务部主要负责外商投资国内房地产市场的监管、审批及相关政策的制定。各地区对房地产开发管理的主要机构是各级发展与改革委员会、建设委员会、规划管理部门、国土资源管理部门和房屋交易管理部门等。
中国房地产行业协会主要负责行业自律，为社会和会员企业提供服务，促进行业结构调整和企业重组，推动横向经济联合与协作等。
（三）发行人所处行业基本情况
1、全国经济概览
根据国家统计局初步核算，2015年上半年中国实现国内生产总值（GDP）676，707.80亿元，同比增长6.9%，增速创下2000年以来的新低。总体来看，中国宏观经济增速继续放缓，投资对经济增长的拉动作用趋于减弱，经济面临一定的下行压力。
2015年以来，国内经济结构仍处于深层次调整过程中，传统行业需求下降、产能过剩、经济效益下滑等问题较为突出，产业升级压力较大。2015年，全国规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长6.1%；同期，全国全社会用电量累计55，500亿千瓦时，同比增长0.5%。2015年，全国工业生产者价格指数（PPI）同比下降3.36%，已持续4年同比负增长，降幅有所扩大。
2015年，全国固定资产投资及名义增长10.0%，实际增速较去年回落2.9各百分点，房地产开发投资同比名义增长1.0%，房屋新开工面积下降14.6%，投资需求增长的显著放缓对宏观经济产生较大负面影响。
2015年，国内消费市场总体表现相对稳定，对外贸易进出口形势逐季好转。2015年，我国社会消费品零售总额同比名义增长10.7%。据海关统计，2015年，我国进出口总值24.58万亿元人民币，比去年同期下降7.0%。其中，出口14.14万亿元，下降1.8%；进口10.45万亿元，下降13.2%；贸易顺差3.69万亿元，主要发达经济体和其他新兴市场国家经济增长仍然乏力，未来我国外需形势仍不乐观，国内消费对经济增长的拉动作用将继续增强。
在“稳增长、调结构、促改革”的经济发展思路下，2014年以来，中央政府通过推进棚户区改造、铁路等基建建设、结构性减税和扩大财政支出等措施，加大了财政政策实施力度。
城镇化是保持经济持续健康发展、加快产业结构转型升级的重要抓手。2014年3月国务院出台了《国家新型城镇化发展规划（2014-2020）》，明确了未来城镇化的发展路径、主要目标和战略任务。预计未来围绕推进城镇化的相关配套措施会陆续出台，同时中央政府将继续发展完善促进基础设施建设和房地产市场健康发展的长效机制，以加强基础设施和房地产投资对经济增长的拉动作用。
近一年多来，国内资源价格、房地产价格、劳动力成本上涨等要素影响趋于减弱，通货膨胀压力有所缓解。2015年全国居民消费价格同比上涨1.4%。2014年2季度以来，中国人民银行先后下调了县域农村商业银行、县域农村合作银行以及部分商业银行的存款准备金率，货币政策总体仍保持稳健。2015年，我国社会融资规模增量为15.41万亿元，比去年少4675亿元。2015年12月末，我国广义货币（M2）余额139.23万亿元，同比增长13.3%，狭义货币（M1）余额40.10万亿元，同比增长15.2%。预计未来中央银行将灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，降低存款准备金率及基准利率的可能性有所增大。
综合分析，预计2016年中国政府将继续推进积极的财政政策，货币政策稳中偏松，宏观经济增长有望企稳筑底、保持在合理的运行区间。
2、房地产行业概况
房地产行业是国民经济的基础性行业之一，与建筑、建材、工程机械等60余个行业密切相关，属于周期性行业，在国民经济中具有重要地位。随着城镇住房制度改革的深化，个人住房消费成为市场主体，我国房地产行业进入快速发展阶段。根据国家统计局统计，2001-2013年我国房地产开发投资年均复合增长率21.47%，占全社会固定资产投资比例始终保持在15%以上。
房地产行业具有强烈的周期性，与宏观经济的相关性明显。在国际经济形势恶化和国内经济增长放缓的背景下，2008年下半年中国的房地产行业景气度迅速下滑，2009年随着国家宏观调控政策的有效实施，房地产行业景气度触底反弹。2010-2012年随着我国经济的放缓与政策调控，房地产行业景气度又有所放缓。2013年随着国家政策思路和管理方式的转变，房地产市场有所回暖。但2014年以来，随着我国政府对房地产行业调控政策的推进，住房金融支持的减弱，以及人口结构的变化，我国房地产行业的需求和供给出现不稳定状态，行业发展环境趋于复杂，行业景气度呈下降趋势。2015年，在持续宽松的货币政策以及330政策、930政策的影响下，楼市回温，但整体景气度仍然处于低位。2008年-2015年上半年GDP累计同比和国房景气指数如下所示：
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资料来源：Wind资讯、分析
（1）土地供应
土地是房地产主要的成本来源，易受到地方政府供地意愿、开发商购地能力和意愿的影响。2008-2014年房地产行业土地购置面积总体呈波动下降趋势，年均复合增长率-2.32%。
随着2014年以来房地产市场的不景气，楼市成交量较上年同期有所回落，土地市场也随之降温。国家统计局数据显示，2016年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2，236万平方米，同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3个百分点。受1月信贷规模放量和2月份房产交易契税营业税优惠调整等宽松政策的影响，2016年年初房地产开发企业土地购置的积极性大幅提高。2015年至2016年2月全国房地产开发企业土地购置面积增速情况如下所示：
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资料来源：国家统计局网站
中国指数研究院2016年1月4日发布《2015年中国300城市土地市场交易情报》显示：①土地供应方面，2015年，全国300个城市共推出土地31686宗，同比减少14%；推出土地面积113235万平方米，同比减少18%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）9332宗，同比减少18%，推出土地面积37295万平方米，同比减少24%。②成交量方面，2015年，全国300个城市共成交土地23924宗，同比减少18%；成交面积85671万平方米，同比减少21%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）6546宗，同比减少23%，成交面积28058万平方米，同比减少24%。③土地溢价率方面，2015年，全国300个城市土地平均溢价率16%，较去年上升6个百分点。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率21%，较去年上升9个百分点。④土地出让金方面，2015年，全国300个城市土地出让金总额为21793亿元，同比减少10%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为15776亿元，同比减少4%。上半年，全国40个大中城市中仅17个城市出让金同比增加，一线城市仅上海同比微降；降幅前十城市中仅前三大于60%，同比较年中收窄，贵阳、沈阳降幅仍居前。
（2）资金来源
从开发资金来源情况来看，房地产开发企业资金来源总体呈增长趋势。2015年，房地产开发投资资金来源累计125，203.06亿元，同比上升2.60%，增速较上年同期上升3.6个百分点。2008年以来房地产开发投资资金来源如下所示：
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资料来源：Wind资讯、招商证券分析
从房地产开发资金来源种类来看，2015年房地产开发投资资金来源中，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的占比分别为16.15%、0.24%、39.17%和44.45%。其中，国内贷款20，214.00亿元，同比增长-4.84%，增速较上年同期下降12.82个百分点；利用外资296.53亿元，同比增长-53.61%；自筹资金49，037.56亿元，同比增长-2.74%，增速较上年同期下降9.06个百分点；其他资金55，654.60亿元，同比上升12.00%，增速较上年同期提高20.81%个百分点，除其他资金外，同比增速均由正转负。2008年以来房地产开发投资主要资金来源种类如下所示：
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资料来源：Wind资讯、招商证券分析
2014年，受房地产市场整体不景气的影响，房地产开发投资资金来源增速呈下降趋势。2015年出现小幅回升，但回升动力仍然存疑。2016年1-2月，房地产开发投资资金来源累计21，391.64亿元，同比下降1.00%。资金来源整体构成变化不大，利用外资资金下滑幅度较大，其中，国内贷款4，471.47亿元，同比下降7.65%；利用外资大幅下降至14.79亿元，同比下降82.78%；自筹资金8，332.57亿元，同比下降7.65%；其他资金8，572.82亿元，同比增长13.35%。
总体来看，房地产业作为资金密集型行业，近年，房地产开发业务受到土地出让金不断上升的影响，资金压力不断增大。普遍预计，随着国内经济的不断发展和拆迁及重新安置的成本不断增加，土地出让金将继续攀升。此外，2008年至2015年，一年至三年期基准贷款利率从7.20%下降至4.75%，房地产开发商仍然存在一定的资金募集压力。土地出让金、建筑成本持续上升一般都会严重影响房地产发展营运，因此过去几年大部分主要上市房地产开发商的毛利率均持续下降。
（3）市场供需
2015年，房地产开发企业房屋施工面积735，693.37万平方米，比上年增长1.30%，其中住宅施工面积511，569.52万平方米，下降0.70%；房屋新开工面积154，453.68万平方米，下降14.00%，其中住宅新开工面积106，651.30万平方米，下降14.60%；房屋竣工面积100，039.10万平方米，同比下降6.90%；其中，住宅竣工面积73，777.36万平方米，同比下降8.80%。但2016年1-2月，房屋施工面积、房屋新开工面积和房屋竣工面积同比增速分别为5.90 %、13.70%和28.90%，分别较上年同期增速上升了4.60、27.70和35.80个百分点。受政策刺激和宽信贷的影响，房地产市场迎来了去库存的窗口期，房地产投资也逐渐反弹。2008-2015年及2016年1-2月我国房屋施工、新开工及竣工面积如下所示：
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资料来源：Wind资讯、招商证券分析
从商品房市场需求来看，2008-2015全国商品房销售面积年均复合增长率11.75%。2015全国商品房销售面积128，494.97万平方米，比2014上升6.50%，其中住宅销售面积112，405.68万平方米，比上年回升了6.90 %；2016年1-2月，全国商品房销售面积11，234.56万平方米，较上年同期大幅增长28.20 %，其中住宅销售面积为10，056.39万平方米，比上年同期增长30.40%。2008-2015年及2016年1-2月商品房及住宅销售面积如下所示：
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资料来源：Wind资讯、招商证券分析
从供需比例来看，2015年，房屋竣工面积增速低于销售面积增速，竣工面积/销售面积回升至0.78，但2016年1-2月房屋竣工面积的增速大幅提高，竣工面积/销售面积增长至1.24，库存将大幅提高，存在即期的供需矛盾；反映市场短期供求水平的施工面积/销售面积由2012年的5.15上升为2015年的5.73，2016年甚至激增至53.72，反映市场中期供求水平的新开工面积/销售面积下降为1.39。2008-2015年及2016年1-2月全国商品房供需相关指标如下所示：
单位：倍
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资料来源：Wind资讯、招商证券分析
（4）销售价格
从市场价格来看，2008-2015年我国商品房平均销售价格年均复合增长率为8.65%。受供需失衡影响，2009年房价出现快速上涨，全国商品房平均销售价格为4，681.04元/平方米，较2008年涨幅达23.19%，为2001年以来最高；2010年-2013年，我国政府加强了宏观调控，货币政策逐渐缩紧，并出台了限购、限价等政策，商品房平均销售价格增速明显放缓。2010-2014年商品房平均销售价格如下所示：
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资料来源：Wind资讯、招商证券分析
从百城价格指数来看，一线城市住宅价格自2012年10月起，小幅回暖，2013年4月后呈现随后快速上升；二线城市的住宅价格自2012年12月起也呈上升趋势，三线城市反弹较为滞后。但2014年初起平均住宅价格增速开始回落，2014年6月起平均住宅价格开始下降，2015年6月全国百城一、二、三线城市平均住宅价格分别为29，516.25 /平方米、9，893.50元/平方米和6，749.00元/平方米，同比增速分别为3.06 %、-4.11 1和-5.68 %，受政策刺激，一线城市房价增速由负转正，二三线城市随后出现小幅回升。全国百城一、二、三线城市平均住宅价格情况如下所示：
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资料来源：Wind资讯、招商证券分析
2015年，随着国内经济下行压力加大，全国房地产市场延续此前的调整回落态势，表现出“政策暖风频吹、市场以价换量、土地地王频出、企业依然困惑”的整体特征。政策方面，多重政策组合出击，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，地方政府采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。市场方面，在高库存压力下市场需求表现乏力，除一线城市外房价多呈下跌态势，而下半年随着宽松政策的出台市场成交持续回暖。土地方面，整体库存量的居高不下和房企拿地的信心不足放慢了土地供应节奏，但城市分化加剧，热点城市地王频出。企业方面，大型品牌房企凭借雄厚的资金实力和有效的运营管理能力，不断提高自己的市场份额，行业集中度不断提升，在拿地上仍较谨慎，投资布局多在一线城市。资金方面，受市场需求放缓影响房企负债率攀升，短期偿债能力走弱，债券融资规模扩大。
总体来看，城镇化水平的提高和城镇人口的增长使房地产市场需求持续增长，但房地产行业受宏观经济周期性和国家相关调控政策影响较大，未来1～2年内一线城市和部分二线城市的房地产价格因土地供给贫乏和区位优势仍有一定的上涨空间，但三线城市的上涨动力存疑。
3、宁波房地产行业
宁波市是浙江省的副省级城市，位于浙江省东部，被列为长三角南翼经济中心和浙江省经济中心，是国家历史文化名城、中国大运河最南端出海口、“海上丝绸之路”东方始发港、中国优秀旅游城市。
截至2015年末，宁波市全市户籍人口586.6万人，行政区域土地面积为9，845平方公里。2015年，全市实现地区生产总值8011.5亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%。其中，第一产业实现增加值285.2亿元，增长1.8%；第二产业实现增加值3924.5亿元，增长4.8%，其中工业实现增加值3460.9亿元，增长4.4%；第三产业实现增加值3801.8亿元，增长12.5%。随着经济的发展，宁波市财政收入也不断增长。2015年全市实现财政总收入2072.7亿元，比上年增长11.4%，其中地方公共财政收入完成1006.3亿元，突破1000亿元大关；中央财政收入完成1066.3亿元。
近年来，随着宁波市经济的发展，宁波市房地产行业快速发展，投资额不断增加。2015年宁波市房地产开发完成投资额1228.8亿元，下降7.5%。
2015年宁波市土地供应面积为580.52万平方米，同比去年减少24.99%，成交面积为448.74万平方米，同比去年减少15.28%，土地流标率为29.37%，流标率较去年再度上升。商品房市场的冷清是导致土地出让骤减的主要原因，一方面开发商的项目资金回流缓慢，能用于增加土地储备的资金有限；另一方面，楼市存在局部供过于求的局面，开发商拿地意愿较为谨慎。
从主要供应指标上来看，2015年宁波市房地产开发投资完成1，228.84亿元，比上年下降7.5%，住宅施工面积3，637.52万平方米，同比下降7.9%；房屋竣工面积1，007.76万平方米，同比下降20.7%，其中住宅613.39万平方米，同比下降13.90%。2015年全年商品住宅新增供应429万平方米，同比2014年下降了15.92%，商品住宅供应占据绝对主导地位。商品住宅供应量持续放大，开发商“以价换量”以及政策利好是助推住宅市场升温的关键因素，年内多个刚需大盘低价入市获得热销，部分高品质改善楼盘因其产品特性亦受到高端客户青睐，在政策利好的背景下，部分市场需要被激活，市场去化量因此不断攀升。2008年-2015年宁波市房屋施工竣工面积如下所示（单位：万平方米）：
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资料来源：Wind资讯、招商证券分析
从市场需求来看，2015年宁波市商品房销售面积1，007.21万平方米，同比上升38.65%，其中住宅销售面积846.92万平方米，同比增长42.29%。2008年-2015年宁波市房屋销售面积如下所示（单位：万平方米）：
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资料来源：Wind资讯、招商证券分析
成交量方面，2015年商品住宅成交532.12万平方米，同比增长45.41%。商品住宅均价为13475元/平方米，同比上升1.85%。2015年商品房住宅成交均价总体表现稳定，成交量增幅较大。
总体来看，近年来宁波市经济发展平稳，地方经济实力与财政实力稳步增强。受益于良好的区域经济环境，宁波市房地产行业发展较快。但考虑到房地产行业受宏观经济周期性和国家相关调控政策影响较大，且房地产市场景气程度近年来有所下降，预计未来1-2年内，宁波市房屋平均销售价格出现大幅上升的可能性不大。
4、国内房地产市场竞争形势概览
过去多年以来，衡量房地产企业的竞争实力主要在于土地储备以及周转速度两个维度。土地储备维度的要素在于拿地成本、储备规模以及地块质量，考量的是房地产企业的资源配置能力和资金实力；周转速度维度的要素在于营销能力和融资能力。房地产行业经过多年的市场竞争，市场集中度呈逐步提高趋势。综合实力排名前列的房地产企业无一不是具有强大的资金实力、营销实力以及资源配置实力，其品牌和产品在市场上具有强大的号召力。与此同时，行业内亦涌现出一批具有自身特色，展现出独特竞争力的企业。主要表现为，在区域内具有较强资源配置实力的区域性龙头房地产企业，以及具有产品特征、营销实力较强的细分市场龙头企业。大型综合性地产开发商和中型特色型地产地产开发商市场份额逐步提高是行业未来发展趋势。
4、国内房地产市场竞争形势概览
过去多年以来，衡量房地产企业的竞争实力主要在于土地储备以及周转速度两个维度。土地储备维度的要素在于拿地成本、储备规模以及地块质量，考量的是房地产企业的资源配置能力和资金实力；周转速度维度的要素在于营销能力和融资能力。房地产行业经过多年的市场竞争，市场集中度呈逐步提高趋势。综合实力排名前列的房地产企业无一不是具有强大的资金实力、营销实力以及资源配置实力，其品牌和产品在市场上具有强大的号召力。与此同时，行业内亦涌现出一批具有自身特色，展现出独特竞争力的企业。主要表现为，在区域内具有较强资源配置实力的区域性龙头房地产企业，以及具有产品特征、营销实力较强的细分市场龙头企业。大型综合性地产开发商和中型特色型地产地产开发商市场份额逐步提高是行业未来发展趋势。
（四）发行人面临的主要竞争情况
1、发行人在行业中的地位
银亿房地产股份有限公司属于中国500强企业——银亿集团的控股企业，是深交所上市的专业房地产开发公司。截至本募集说明书出具日，公司已连续12年上榜由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家科研机构共同评选出的中国房地产百强榜单，并连续10年名列由《浙江日报》和全国房地产商会联盟、中国主流报刊影视媒体宣传联盟联合评选出的浙江省住宅产业十大领军企业。公司以稳健的经营策略和优质的产品质量，在国内房地产行业内屡获殊荣，如：“2015中国房地产百强企业——百强之星”、“2014年中国区域房地产公司品牌价值TOP10”、“2013-2014中国房地产年度社会责任感企业”等。
公司坚持“立足宁波，跨区域发展”的经营战略，深耕区域布局，优化产品结构，加大土地储备，努力实现精细化管理为目标，力争成为具有可持续发展能力的大型房地产公司。
公司重视产品创新，形成了商品住宅、中高档公寓、甲级办公写字楼和大型城市综合体等完整的产品线。已形成了以世纪城、外滩花园、金陵尚府等为代表的城市中心中高档公寓系列；以清泉花园、上上城等为代表的新兴城区型综合住宅区系列；以外滩大厦、时代广场等为代表的甲级办公写字楼系列；以环球中心、海尚广场等为代表的城市综合体系列以及以、万万城为代表的大型社区系列。
公司作为立足宁波本土的区域性龙头房地产企业，经过20余年的发展壮大，不断扩大业务布局，目前已成为全国具有一定影响力的专业房地产开发企业。公司秉持“创亿生活，筑就梦想”的品牌理念，致力于打造优质、精品、创新的住宅产品，创造和谐美好的人居环境。自2004年以来，公司连续12年上榜中国房地产百强企业；连续10年名列浙江省住宅产业十大领军企业。
2、发行人的竞争优势
（1）丰富的房地产开发经验与产品创新能力
公司作为专业房地产开发企业，拥有国家一级房地产开发资质。公司以宁波为总部，不断扩大业务布局，经过20余年的发展壮大，累计房地产竣工交付总面积达500多万平方米，累计为5万多位业主提供了各类优质物业。公司重视产品创新，形成了商品住宅、中高档公寓、甲级办公写字楼和大型城市综合体等完整的产品线。公司产品得到了众多消费者的认可，多次荣获全国性奖项与荣誉。
（2）标准高效的项目管理体系
经过多年的摸索与发展，公司逐步实现了战略、设计、成本、运营、营销、工程、售后等各专业线的标准化管理体系，并导入ERP管理系统，通过信息化手段实现了管理标准化体系在项目开发全过程中的有效实施，构建了合理高效的项目管控体系。
（3）良好的区位优势与品牌效应
公司是立足宁波本土的区域性龙头房地产开发企业，银亿品牌在区域内具有很高的知名度与美誉。公司成功开发过宁波区域内多个地标性建筑，以及区域内多个具有行业里程碑意义的商业住宅项目。目前宁波市正凭借良好的区位优势，成为国家大力发展海洋经济的先发地区，公司未来也将受益于这一国家战略，迎来新一轮发展期。银亿品牌目前已经在全国建立了一定知名度与行业地位，开发区域涉及上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等十多个一、二线城市。公司是具有区域优势、品牌特色的优质房地产企业。
（4）初步完成全国性布局，具备较强的可持续发展能力
近年来，公司采取稳步扩张、逐渐布局的策略，经营区域从宁波市场走向全国。目前公司开发区域涉及上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等十多个一、二线城市。发行人作为深圳证券交易所上市公司，随着房地产企业融资政策逐步放开，未来公司能够与资本市场更深层次的对接，资金实力有望不断增强，公司具备较强的可持续发展能力。
（5）土地成本优势
发行人获取土地较为审慎，对项目预期收益率有着严格要求，近年来公司的土地取得成本相对较低。公司依靠在宁波市场长期的精耕细作，在本区域具有一定成本优势；在沈阳、南昌等区域的项目土地获取时间较早，获得土地成本较低；在上海等一线城市公司采取合作开发模式较多，进而能较好的控制土地成本。良好的土地成本控制增强了发行未来的盈利能力以及抗风险能力。
3、公司未来发展规划
为了落实公司总体战略规划，践行发展目标，本着简约、明确、切实可行的原则，公司正大力推行六大战略：
（1）立足宁波市，聚焦长三角，布局四大区域，拓展海外市场，实施“聚焦深耕的市场战略”
房地产开发是公司的核心主业。尽管房地产市场“黄金十年”已经过去，但房地产业依然是我国国民经济的重要支柱产业，未来仍然有着很大的市场发展空间。但公司面临的市场竞争亦越来越激烈。同时，不同区域、不同等级城市的房地产市场形势和竞争格局也正在发生着较大变化——公司必须做好前瞻性的市场布局，避开结构性市场泡沫，避免犯市场判断错误和布局错误。
通过对房地产市场的研究分析，结合公司的资源和能力状况，公司在房地产开发市场业务上的总体战略规划是实施“聚焦深耕的市场战略”，核心内容是“立足宁波市，聚焦长三角，布局四大区域，拓展海外市场”。
①立足宁波市（全市范围内）：持续保持“前三甲”（包括本地和外地进甬企业），宁波区域年度销售额占公司年度销售额的比例不低于25%。
②聚焦长三角，2015年实现在沪宁杭三个中心城市的全面布局，使公司在长三角地区的年度销售额占公司年度销售额的比例不低于50%。在浙江省保持在本省企业年度销售额前五之列；平均每年以新进入一个省内城市的速度进行省域深耕。
③布局全国四大区：2015年实现全国四大区（长三角、环渤海、中西部、东北地区）布局，到2016年四个区域的市场结构（区域销售额占比）分别达到45-50%、20%、15%和10%（浮动区间±5%）；
④拓展海外市场：进军海外市场，着手项目布局，首选华人比较集中、市场供应小于需求、处于上升通道的国家和地区，如澳大利亚、马来西亚、济州岛、加拿大、澳门等。在2015年实现4+X项目布局（X是指海外及四大区以外的项目），宁波市、长三角、四大区和海外区域的项目比将为25%、50%、95%、5%。到2017年上述区域的市场结构（区域销售额占比）调整到25%、50%、90%和10%（浮动区间±5%）。在不断提高宁波市、长三角和其它地区的销售额的同时，不断培育处于上升通道的海外市场，通过海外市场良好的自然环境，拓展养老、旅游地产项目，获得较高的投资回报率。
⑤持续保持在全国房地产百强企业之列，2015年营业收入目标超过70亿元。
（2）大力推行标准化，实施“快速高效的标准化战略”
房地产企业的标准化体系包括产品标准化、管理标准化、服务标准化等。标准化复制开发能较大的提高开发效率，
公司已明确提出了“产品标准化为先导，管理标准化做管控，服务标准化促提升”标准化体系建设的总体指导思想，未来将践行高周转、标准化的开发模式。标准化战略是公司新的战略规划期的核心战略之一。
（3）构建战略资源平台和实现“上下游联动，多元化产业互补”，实施“产业协同和资源整合战略”
公司明确提出实施“以房产开发为主，以联动开发和物业经营为辅，拓展多元化发展”的产业战略（两端小、中间大的“橄榄形”产业结构），积极构建上下游联动的产业布局，最终形成具有核心竞争力的产业链、价值链优势。公司将“产业协同和资源整合战略”作为核心战略之一。
（4）以提高资本收益为导向，优化融资渠道，控制资金成本，实施“资本运营战略”
作为资金密集型行业，房地产业对资金的依赖性较强。随着房地产行业融资政策的逐步放开，公司正着手构建高效、多渠道的资本投融资平台，以优化公司融资结构，促进公司可持续发展。公司将充分发挥上市企业的品牌优势，积极拓宽融资渠道，力争资金成本，提高资本使用效率，并确保资金链安全。
（5）公司将加强企业品牌、文化、人力资源建设，实施“本体建设战略”
现代企业建设理论认为，法人治理与内部管理、品牌、企业文化、人力资源建设等视为企业发展之本公司提出了“本体建设”的概念，并将“本体建设战略”作为公司的核心战略之一。本体建设战略的目的是“练好内功”，为公司其他战略的实施提供支持保障。
（五）主营业务收入构成情况
发行人近三年及一期主营业务收入构成（合并报表数据）情况如下：
单位：万元
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公司最近三年及一期主营业务成本的构成情况如下所示：
单位：万元
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公司最近三年及一期主营业务毛利润的构成情况如下所示：
单位：万元
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公司最近三年及一期主营业务毛利率情况如下所示：
单位：%
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公司主营业务收入包括房地产收入、物业管理收入和其他业务收入，其中房产销售业务近三年及一期的营业收入占主营业务收入的比例分别为92.14%、90.13%、94.75%和89.18%，是公司的核心业务。2013-2015年度及2016年一季度，公司主营业务收入分别为456，068.26万元、627，159.87万元、841，696.69万元和135，023.47万元，毛利润分别为159，272.42万元、209，996.51万元、190，182.25 万元和31，481.26万元，主营业务毛利率分别为34.92%、33.48%、22.60%和23.32%。近三年来，随着公司业务规模的不断扩大以及在建房地产项目的相继竣工交付，公司经营业绩良好，主营业务收入呈现稳步上升趋势，2015年毛利润略有下降；2014年、2015年公司主营业务收入增长率同比分别为37.51%和34.21%，毛利润增长率同比分别为31.85%和-9.44%。报告期内主营业务毛利率有所下滑，主要为行业监管政策以及土地储备成本变化等行业性因素影响导致。
（六）主要产品与服务的上下游产业链情况
1、房产销售业务
（1）经营模式
公司房产销售业务标准开发流程的主要包括项目开发战略决策---建设---销售及市场推广---竣工、交付、售后服务四个环节。
项目开发阶段，由公司总部及区域本部协同做出战略决策，并成立具体的项目公司负责项目开发管理。建设阶段，由公司通过招标程序，外包项目工程给予专业的施工单位，验收合格后按施工合同价格支付建设成本。销售阶段，公司通过招标程序聘请下属销代公司或外部销售公司按公司设定的价格促销物业。交付后，公司确认收入，并由下属的物业公司对产品的售后服务及物业管理进行统一安排。
（2）销售经营情况
近三年及一期，受房地产行业景气度波动影响，公司房地产销售业务存在一定波动。2013年，房地产行业景气度较2012年度回升，公司销售面积同比上升19.03%，签约金额同比增长86.44%至67.12亿元。2014年度，房地产限购政策延续导致的全行业库存增大导致行业整体景气度不佳，公司当年销售面积同比下降38.30%，签约金额同比下降39.36%至40.70亿元。2015年度销售情况有所回升，公司销售面积同比上升38.21%，签约金额同比增长72.75%至70.31亿元。公司最近三年及一期房产销售经营情况如下所示：
单位：万平方米、亿元
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公司近三年及一期主要销售项目数据如下所示：
单位：万元、平方米
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注：销售面积是指报告期已经和买受人签订了房产买卖合同的物业建筑面积，包括期房预售面积和现房销售面积；销售金额是指报告期已经和买受人签订了房产买卖合同的物业合同金额，包括期房预售金额和现房销售金额。公司房产销售面积包括商品房销售面积和附属商铺销售面积，销售金额包括商品房销售金额、附属商铺销售金额及车位长期租赁金额。
（3）房地产项目开发情况
近年来，公司以较为成熟的住宅产品线为依托，积极优化产品结构，逐步开发包括社区配套商业街、中小型城市综合体、旅游综合景区等在内的商业产品线；业务区域由宁波、上海、南京、南昌、舟山等长三角城市覆盖至黑龙江、新疆等边疆省份以及济州岛等海外地区，总体来看，公司业务拓展情况良好。
具体而言，2013年，随着房地产行业景气度回升，公司加大了项目开发节奏，当年在开发和已开发项目共20个，在开发建设总面积287.49万平方米，同比增长33.88%，其中在建面积88.39万平方米、新开工面积123.72万平方米、竣工交付面积77.79万平方米，较好地完成了年度各项经营指标。
2014年以来，鉴于整体经济下行压力较大，房地产行业整体景气度不佳，公司适时放缓了项目新开工和建设进度，当年在开发和已开发的房地产项目共21个，在开发建设总面积275.80万平方米，同比减少4.87%，其中在建面积145.58万平方米、新开工面积62.76万平方米、竣工交付面积67.46万平方米。
2015年，随着国内经济下行压力加大，全国房地产市场延续此前的调整回落态势，表现出“政策暖风频吹、市场以价换量、土地地王频出、企业依然困惑”的整体特征。公司及子公司建设项目共17个，开发建设总面积238.38万平方米，同比下降13.57%，其中在建面积129.62万平方米、新开工面积12.17万平方米、竣工面积96.59万平方米。全年共交付项目9个，交付面积约120万平方米。下表为近三年及一期公司主要的项目开发情况，其中每个开发项目均包括处于竣工、在建或拟开发等不同阶段的物业：
竣工-毛坯物业于取得竣工验收备案证明时分类为已竣工项目，而精装修物业于取得工程竣工验收备案表且已完成装修时分类为已竣工项目。
在建-毛坯物业于取得所需建筑工程施工许可但尚未取得工程竣工验收备案表或尚未完成装修的物业分类为在建项目。
拟开发-物业取得有关土地使用权证但未取得必要建筑工程施工许可；或发行人就有关地块与有关政府部门签署土地出让合同时分类为拟开发项目。公司近三年及一期公司主要项目开发情况如下所示：
单位：平方米、万元
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（下转B7版）
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