丝路软件城首座TOD落地，最大赢家居然是……
“洞房花烛夜，金榜题名时。”
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最近一段时间，西安楼市最热闹的区域，莫过于高新区。丝路软件城和丝路科学城两大热点区域轮番出场，从土拍到产品亮相，从住宅到商业配套，不断吸引大家的注意力。
今年6月丝路软件城土拍余波未尽，中建丝路TOD项目的官宣就曾引发一片惊呼，这边的热度还未散去，丝路科学城土拍又传出重磅消息：10月26日，央企中海地产斥资24.5亿拿下高新丝路科学城约102亩居住用地，楼面价约12888元/㎡。
这是继2019年9月和12月之后，中海时隔3年再次落子高新丝路科学城。
中海拿地后，朋友圈消息铺天盖地地刷屏，这样的“待遇”在地产圈并不多见。平心而论，中海这次拿地价格并不算太高，楼面价在高新三期甚至挤不进前十。“撩拨”到大家神经的其实只有两个关键词：地段（配套）和中海（央企）。
从地段配套来说，这块地位于丝路科学城核心区域，坐拥双地铁口和城市主干道，一路之隔就是高新一中一小新校区，直线距离一公里范围内有两座公园和国际医学中心，难怪有人说中海“捡到宝了”。
▲丝路科学城效果图
虽然中海从拿地到现在只有一周，不过新地产陕西打听到小道消息，中海这次将在丝路科学城打造纯改善产品，售价或许会在3万元/㎡以上。具体产品如何规划，我们将持续关注。
毕竟中海在西安几乎就是“品质”的代名词，无论是建筑质量、交付水准还是后期物业服务都稳居第一梯队，从2003年到现在，用近20年时间在西安树立了极佳的口碑，二手房价格的坚挺就是明证。
其实中海还有一个特点总是被大家忽略，那就是他们「择址的战略眼光」非常独到且长远，总是能占据优质地段。比如2003年首入西安就落子高新，再比如2006年斥巨资入驻曲江。
2019年，中海时隔16年后再次回归高新连下两子，也就是如今的中海·熙峰里和中海·寰宇天下，此后这一区域成为丝路科学城。
2022年，中海再次在高新连落两子。除了前文所说的地块外，早在今年6月，中海就斥资约18.5亿竞得高新丝路软件城约76.86亩居住用地，折合楼面价约12902元/㎡。
就在中海在丝路科学城拿地的同一天，拿地之后一直“犹抱琵琶半遮面”的中海丝路软件城项目终于官宣案名——中海·天谷时代。
▲ 中海·天谷时代区位示意图
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2021年，在原本约14平方公里的基础上，软件新城将鱼化寨片区约10平方公里土地纳入版图，并更名为“丝路软件城”。
扩容升级后的丝路软件城总面积约24.42平方公里，聚集了全省超过90%的软件和信息技术服务业企业，其中不乏华为、中兴、阿里、中软国际、西门子、海康威视等国内外知名企业或行业龙头，综合实力排名国家软件产业基地前五。
▲丝路软件城实拍
到目前为止，丝路软件城从事软件和信息服务业的人员已经超过22万人，未来预计将有超过50万名程序员在这里工作生活。
为了服务这些高精尖企业和人才，丝路软件城规划了38所名校+管理模式的学校、14家医院、54个公园以及省图书馆、国际会议中心等全方位配套。
此前薄弱的交通配套在地铁3号线、6号线通车之后已经有所缓解，在建的云巴和规划中的地铁11、12号线未来通车后，丝路软件城的城市轨道交通将彻底改善。
▲地铁三号线鱼化寨站站内实拍
最令人惊喜的就是当苏宁广场停工后，丝路软件城一边积极督促其复工，同时又引进了另一个超大体量商业配套——中建丝路TOD项目（中建山海境）。
所谓“TOD项目”，通俗一点讲就是以公共交通站点为中心，在半径400-800米范围内建一个涵盖居住、办公、商业、文化、教育、交通等功能于一体的大型城市综合体，为周边居民提供一站式生活方式。
而中建这座TOD项目是与西安地铁合作，依托地铁3号线鱼化寨停车场，总占地面积约235.8亩，总建筑面积约56.4万㎡，其中商业部分约7.5万㎡，计划总投资约65亿，是中建丝路首个TOD项目。
▲中建山海境效果图
目前，中建TOD项目除案名及几张效果图之外再无更多官方消息发布，不过鉴于中建的央企身份，这个项目落地基本已经板上钉钉，丝路软件城商业配套未来可期。
而中海·天谷时代就位于中建TOD项目正南侧一路之隔的位置，既能近享TOD项目的商业、办公、交通配套，又能避免地铁上盖的TOD项目可能带来的噪音问题。
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除了正北侧的中建TOD项目之外，中海·天谷时代正南侧一路之隔就是高新区第十九小学，东侧约300米是高新区第四初级中学，这两所名校+目前均已开学。
高新十九小是高新五小“名校+”，总占地面积约45.5亩，总建筑面积约4.5万㎡，共有36个教学班，能提供1600多个学位。因为学校主体建筑形似乐高积木般错落搭建，又被称为“乐高花园学校”。
高新区第四初级中学是高新一中“名校+”，与高新一中资源共享、管理对接、师资共建，又被称为“高新一中第一分校”，学校总占地面积约65.5亩，建筑面积约5.15万㎡，共36个教学班，约1800个学位。
▲高新区第四初级中学实拍
这两所学校都是公办，从目前划分的学区来看，中海·天谷时代因为还未建成交付使用，所以并未包含在内，不过距离如此之近，未来交付之后的学区如何划分，我们拭目以待。此外，中海·天谷时代东侧约800米位置还有高新区第十八小学，属于高新四小“名校+”。
中海·天谷时代周边除了优质的商业和教育资源之外，还有丝路软件城难得的优质交通配套。
且不说距离大概率被纳入西安地铁四期规划的3号线二期云晁站仅约300米，就目前的交通配套来说，项目东侧约800米就是目前在建的云巴云水一路站，一站即可直达3号线鱼化寨站。
▲高新云巴运行线路示意图
高新云巴目前正在紧锣密鼓地建设中，根据官方发布的消息，预计将于今年年底建设完毕，2023年正式投入使用。
这条云巴全长约17.44公里，共有18座高架车站，北起鱼化寨（与地铁3号线接驳），南到丝路科学城纬二十八路，未来将与3号线、6号线、15号线（规划中）、16号线（规划中）实现换乘。
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央企开发、地段优越、配套完善，无论从哪个角度来说，中海·天谷时代都具有成为“热点”的潜质，而更让人心动的，则是它的产品。
10月26日，随着项目案名同时官宣的，还有其户型（面积段）规划——建筑面积约120-143㎡。
▲中海·天谷时代官方宣传海报
虽然中海·天谷时代的具体户型还未官宣，不过新地产陕西从自有渠道获取了未经中海官方证实的户型图，结合中海官方消息，可信度很高。
本次中海将会推出「全场景户型可变产品」，全系方厅BLDK拓展空间，再加上高配筋少承重墙结构，业主未来可以根据自己所买户型面积段，按照需求将家随心打造为两房、三房、四房甚至一房。
就拿建面约143㎡户型来说，标准设计为四室两厅两卫，四面朝南的宽厅设计，南北通透的全明户型，南向面宽达到约15.5米，其中南向阳台尺度达到约8.85米，可以媲美市面上诸多建面160㎡以上的大平层户型。
▲网传中海·天谷时代建面约143㎡户型示意图
因为承重墙少，这个户型还可以改造为三室或者两室，比如将书房或儿童房改为步入式衣帽间，不但可以将主卧套间的居住舒适度拉满，而且主卧还能和大阳台连通，享受约12.25米的南向采光。
建面约134㎡户型同样可以改造为大两室甚至一室，提升居住的尺度感和舒适度，而建面约120㎡的三室户型则可以改造为大套间+大宽厅，无愧于全场景户型可变产品的称号。
▲ 网传 中海·天谷时代建面约134㎡ 户型 示意图
▲ 网传 中海·天谷时代建面约120㎡ 户型 示意图
而且中海·天谷时代无论户型大小，都会规划南向大阳台，就连最小的建面约120㎡户型南向阳台尺度都达到约6.9米，这在如今高新的新房市场上，已经非常少见了。
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最后，站在地产从业者同时也是购房者的角度，新地产陕西想说几句心里话。
如今无论是丝路软件城还是丝路科学城，大平层产品越来越多，单套售价也都是五六百万起步，有的甚至近千万，大家似乎已经默认这两个区域的购房者拥有更强的购买力。
但是大家可以算一下，500万一套的房子，首付150万，如果没有公积金纯靠商贷的话，每个月就要还17300多元的房贷（以贷款30年，等额本息来算），即便是月薪2万+的程序员，又有几个人能长期负担？买房之后的生活品质如何去保证？
而且丝路软件城虽然扩容后的面积达到24.42平方公里，但高新直管的区域仅约12平方公里，其中规划的住宅总建筑面积约417万㎡，目前已经开发了285万㎡，包括安置房在内，共计约19900套住宅。
目前丝路软件城高新直管区的在建或待开发住宅土地总计只有约132万㎡，如果按照之前的户均约143㎡建筑面积来算的话，只能开发约9230套，如何能够满足未来的50万就业人口？
▲丝路软件城实拍
从这点来说，丝路软件城最需要的其实就是中海·天谷时代这样的房子，建面约120㎡-143㎡的面积段既能满足居住家庭需求，又不失居住舒适度，而且这个面积段总价也不会太高，上车门槛更低。
所以，站在购房者的角度，我们更希望丝路软件城和丝路科学城以后能够多一点像中海·天谷时代这样的房源，让如今的20多万程序员可以从容安家，也让未来的数十万程序员可以看到在家门口上班的希望。
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作者|王荐房
主编|王鹏飞