“土地增值税法”来了，埋伏了楼市调控的“系列大招”

　　文 | 刘晓博

　　从7月16日开始，“土地增值税法”开始公开征求意见。

　　对于“土地增值税”入法，很多业内人士都有一种想当然：这不过是“土地增值税暂行条例”平移为正式的法律。

　　而且官方公布的“立法说明”也强调：“宜保持现行税制框架和税负水平总体不变”。所以，很多人都认为：土地增值税法基本上和普通购房者无关。

　　其实未必！

　　因为从目前公示的法律条文看，它预留一个后门。这就是国务院或者各地方政府，存在非常大的“见机行事”的空间。

　　一、“土地增值税”威力巨大！

　　土地增值税，其实就是房地产领域的暴利税，它诞生在新中国出现的第一轮房地产热潮中（1993年）。当时在海南、北海、惠州等地，房地产泡沫非常厉害，引起了中央政府的警惕。

　　1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》公布，并从1994年1月1日开始实施。鉴于当时的背景，条例规定的税率非常严厉：

　　土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　这里面涉及两个关键词——“增值额”、“扣除项目金额”。

　　举例说明一下：开发商张先生拿了一块地，地价是1亿，建成房子之后卖了5个亿。开发过程中，支付了开发、建设、配套、税金、利息等成本1亿。这样，他的全成本是2亿，这就是“扣除金额”。而他的增值额是5-2=3亿。

　　张先生的“增值额”是“扣除金额”的150%。那么，他应该分三段纳税，分别是30%、40%和50%的税率。

　　这样算起来有点复杂，所以国家又发布了一个“土地增值税暂行条例实施细则”，可以按照下列方式简单计算：

　　1、增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%

　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

　　土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%

　　4、增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

　　那么张先生的土地增值税按照3里的公式计算，为：3×50%－2×15%＝1.2亿元。

　　也就是说，张先生开发这块土地的收益是3亿，但要缴纳1.2亿元的土地增值税。真正能保留在公司账上的是1.8亿元。当然，他还要缴纳企业所得税，如果分红还要缴纳个人所得税。

　　那么问题来了。如果个人买卖住房，也按照上述规定缴纳土地增值税，会产生什么结果？

　　仍然举例说明。张先生买了一套住宅500万，几年后卖了1000万。期间他的装修、购房贷款利息等“合理支出”是100万。这样，他的“扣除金额”是600万，增值额是1000-500-100=400万。

　　增值额是扣除额的66%，所以他直接按照上述公式2计算纳税额：

　　纳税额=400×40%－600×5%＝130万元。

　　也就是说，张先生炒房子名义上挣了400万，但国家要拿走130万元。注意，这仅仅是土地增值税拿走的，还有契税、个人所得税等着他。如果个人所得税按照“北京模式”，是差价的20%。张先生还有接近55万的个税要缴纳。

　　可以看出：如果个人买卖住宅不能减免“土地增值税”和“个人所得税”，其杀伤力都是非常巨大的。当然，“土地增值税”的威力是最大的，堪称交易阶段的“核武器”。

　　二、“核武器”一直被“限制使用”

　　“土地增值税”诞生的背景，主要是抑制1993年第一轮房地产狂潮，剑指的主要是开发商。所以，国家很快就在“实施细则”里规定：

　　1、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

　　2、个人拥有的房地产因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用、收回或者转让的，免缴土地增值税。

　　到了1998年，房改开始了，房地产开始成为国民经济的支柱产业，财政部、国家税务总局再次发文，规定：自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税。另外，赠送、继承和房屋互换的，也可以免征。

　　到了后来，不仅仅普通住宅免征，所有个人拥有的住宅性质房屋买卖时，都免征了土地增值税。因此，绝大多数人对这个杀伤力极大的税种，竟然完全不知道。

　　只有个人购买的公寓、办公楼、商铺转让时，才有土地增值税，但各地政府也给了一个优惠的“核定税率”，远比“暂行条例”里规定的优惠。

　　或许有读者会说：不对呀，二手房交易里有“增值税”呀，连同“附加”一共是5.6%的税率，持有房屋超过2年可以免除。其实，“增值税”和“土地增值税”是两个不同的税种，税率也不相同。

　　根据财政部最新公布的数据，2019年上半年全国征收的“土地增值税”3565亿元，同比增长10.3%。

　　“土地增值税”对开发商的威慑，一直是存在的。万科、碧桂园等大开发商为什么都强调“快周转”？土地增值税是一个重要的原因。因为“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”可以减免土地增值税；而拖延的结果虽然可以卖高价，但土地增值税也非常沉重。

　　三、“土地增值税”可能会有“新玩法”

　　目前公示的“土地增值税法”，明确可以减免的只有四种情况：

　　1、纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

　　2、因国家建设需要依法征收、收回的房地产；

　　3、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

　　4、房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。

　　并规定：国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。

　　对此，官方给出的说明称：

　　增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。主要考虑是国务院需要根据经济社会发展形势，相机决定一些阶段性、过渡性优惠政策，如企业改制重组土地增值税政策、房地产市场调控相关的土地增值税政策等。

　　也就是说，未来个人买卖住宅要不要缴纳土地增值税，需要国务院再次明确。如果没有明确，就要缴纳。这事实上给未来调控房地产市场预留了较大空间。

　　此外，对于“建造增值率低于20%的普通住宅”的减免税，以及“出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物”的减免税，调整为授权省级政府决定。这也为地方政府调控楼市，预留了新的空间。

　　换句话说，“土地增值税”未来的“玩法”，肯定跟过去20多年不完全一样，以前免的，将来未必一定免。一切都要看市场状况，看调控需要。

　　假如国家对住宅类开征“土地增值税”，会有一个怎样的先后次序，或者征收可能？

　　我的看法是：对个人买卖住宅全面征收“土地增值税”可能性不大，因为会普遍加重大家的负担。但对于个别城市、少数房型以及炒房客，征收的可能性是存在的。至少有以下几个可能：

　　第一，大城市可能试点。如果个人买卖住宅的“土地增值税”政策变化，可能先从部分大城市开始试点。那四挡“核武器式”的税率应该不会轻易抛出，而是采取“核定税率”，也就是成交备案价的5%到10%来征收。类似目前个人买卖公寓、写字楼、商铺的“土地增值税”征收方式。

　　第二，豪宅可能纳入。可能会针对占用土地面积比较大的豪宅试行，以抑制豪宅的炒作和对房价的拉升。比如别墅，特别是独栋别墅，还有就是200或者300平米以上的大平面住宅。

　　第三，可能针对频繁交易者（炒房客）征收。目前很多城市有住房限售2到5年（甚至8到10年）的规定，以防止过度炒作。这其实限制了私人财产的处理权，未来可以用土地增值税来替代限售。比如个人普通住宅持有5年以上转让，免征土地增值税；3到5年的，半额征收；3年转让的，全额征收。

　　总之，“土地增值税”是一个杀伤力大于房地产税的税种，只是被限制了功能，目前主要针对开发商征收，针对企业购买房产征收而已。一旦政策有变，就可以对炒房客“一剑封喉”！

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