上海最大小区群租疯狂：整治多年还有千余户，拟明年彻底清除
上海康城小区。 澎湃新闻记者 朱伟辉 图
阳台改建的厕所、随处私拉的电线、堆满杂物的楼道…… 在上海最大的住宅小区之一——上海康城，这样的群租乱象比比皆是，截至2015年10月底，康城群租户已达到1601户。
群租潮带来了大量安全隐患， 同时也困扰着小区的正常住户，噪音、停车难等问题一直存在，还有住户埋怨因群租户太多，小区的房价成为了周边地区的“洼地”……
实际上，自2009年以来，对于康城的群租整治从未间断，一直在进行，但由于多方面原因，整治效果反复回潮不尽如人意。
继许浦村后，上海康城将成为闵行区新的整治重点之一。
12月份将整治250户
根据时间表，2015年11月将是宣传发动、组织动员阶段和开展底数排摸阶段，将建立起群租户、居改非等违法现象的“一户一档”。12月将整治群租250户，拆除堵占消防通道加装防盗门等违法违规行为70处，确保年内开始明显见效。
2016年，康城将全面完成整治任务，彻底消除突出违法违规问题，达到小区“秩序井然、环境整洁、居民满意”的目标，主要将分割成八大“重头戏”：1.整治群租1351户；2.拆除规划康城学校建设项目违法建筑389平方米；3.拆除已建违建192处（涉及面积2957.5平方米）；4.整治无证照经营户221户；5.拆除堵占消防通道加装防盗门或其他行为73处；6.对康城小区进行安全隐患进行综合排查；7.进行环境卫生全面排查；8.对小区内的各类公共设施进行排查。
而到2017年，康城将继续巩固提升、落实长效管理，将做实康城小区基本管理单元，有效加强人口管理，明显提升社区管理水平，深入推进社区共治与居民自治。
“此次整治与以往不同的是，将专门在上海康城综合管理工作办公室（下简称“综管办”）设立康城拆违与环境综合整治指挥部，镇党政主要领导挂帅，镇党委副书记（政法）现场指挥，成员由镇级各职能部门抽调的精干力量组成，并将在整治阶段固定人员办公。之前虽然也有人员进驻，但都是借调过来，需要本职工作和综管办工作两头兼顾。”综管办主任张军萍表示，希望这次能根治康城群租的顽疾，至少在短时间内不会出现反弹。
张军萍称，此次整治还将专门设立“两支队伍”——综合整治执法队伍和巡查队伍，综合整治执法队伍将进驻到康城，包括房管办、城管中队、城管中心、绿化办等多个部门，将专注于拆除与整治；巡查队伍专注于整治后的巡查，防止“反弹”与“回潮”。综管办也将招募更多社区志愿者参与此次专项整治。
此次整治前，综管办、居委就提前将群租户、居改非、违章搭建等违法户的整治时间、步骤、进展和照片对比一一记录下来。
将引入代理经租公司
莘庄镇房管办相关负责人表示，下一步将结合康城群租整治，在康城引入代理经租公司，逐渐把二房东清理出租赁市场。若二房东“投降”则会加快整个康城群租的整治进程，减少整治成本。综管办也表示，引入的代理经租公司还将从业主中“征收”闲置的空房，经统一装修后进行规范化出租，房租不会低于房东自己出租的价格，以减少房源被二房东掌控的概率。
房管办相关负责人表示，引入代理经租公司并非将二房东“赶尽杀绝”，而是给他们一条出路，如果要继续从事此行，就必须纳入代理经租公司，合理合法合规去出租，如果不愿意，就必须把房子交出来，让代理经租公司去做。
“按照要求，1601户群租户我们将在2016年6月底前提前完成整治目标，而如果整治成功，康城将向各街镇、全区推广可操作性的经验。”房管办相关负责人说。
【案例】
群租乱象：客厅隔出四间房,厕所改建在阳台上
2015年11月16日，上海康城某群租房整套房子分割成6个小房间，客厅里，杂乱无章地堆放着各种物件。 澎湃新闻记者 朱伟辉 图
近日，澎湃新闻记者以租客的身份，暗访了康城一户疑似群租房。进入套房客厅，看到里面杂乱无章地堆放着各种物件。客厅被胶合板分成四个小房间，其中一个就是正在挂牌出租的房间。房间约6平方米左右，里面只有一张一米二的小床，一张桌子，还有一个小柜子，再无他物。
记者看到，整套房子分割成6个小房间。从客厅过去是另外两个小房间和厨房和浴室。厨房旁边的过道一头堆放着7张铁架子床和一辆自行车，另一头停放着一台婴儿车。除了一个冰箱和简易的煤气灶，还杂乱地堆放着各种厨具和日用品。
“二房东”王小姐告诉记者，这个房间一个月600元，房租付一押一。“定下来了赶紧给我电话，还有不少人等着这个房子看呢”，看房时王小姐不止一次对记者说道。
盛孚物业康城总经理罗先生告诉记者，康城的二房东现象比较猖獗，导致小区投诉暴增，“这样的投诉包括破坏绿化、楼道卫生差、杂物乱堆、噪音问题等，几乎每天都能接到十几个因为群租导致的投诉。”
罗先生还表示，1601户群租户中，最多的一套房子，130平方米的空间隔出了七八间房，租金一般在七八百元左右。而一般房东收到的租金在2500元左右，这也意味着二房东在其中赚得的差价几乎和房东的租金一样多。
“群租潮带来了大量安全隐患，之前有群租户因为私拉电线着火的，还有群租户打架斗殴的，还有一位群租客出现了猝死情况。”罗先生说，“甚至我们发现一个盗窃团伙也群租住在康城的一套房子中。”
康城四期居委会主任翁培芬也记得她见过最严重的群租户：厕所间直接改建在阳台上，排水时堵塞了下水道，溢出水的流到了隔壁正常住户家中，最后将隔壁邻居的地板也全部泡烂腐蚀了。
据悉，康城的总户数达1.25万，实有人口约4.5万人，其中户籍人口近1万人、上海人户分离近1万人、来沪人员近2.5万人。截至10月底，群租户已达到1601户，占到总户数的一成多，其中三期最多，达574户，四期也有508户。
猖獗的二房东： 每人掌控十多套甚至上百套房源
综管办主任张军萍告诉记者，上海康城小区不仅是闵行最大的居民住宅小区，在上海也可算是数一数二的特大型住宅小区，其总面积约208万平方米。一期、二期居民分别已于2001年和2004年入住，三期自2006年入住，四期则在2008年入住。
“一期二期的居民自住率挺高，三、四期开盘时来了不少浙江炒房团，不少大老板一下子就买下多套房，全部委托给中介出租，导致大量房子被二房东控制。”据张军萍估计，被小区内二房东租出去的房子在群租房中要占到将近一半左右。
翁培芬告诉记者，光四期就有十几个二房东，一般每人都掌控着十多套房子，小区附近中介遍地开花，很多中介自己都在做二房东。罗先生透露，还有的二房东一人就掌握了上百套房子。
另外，康城中不少大房东已经“杳无音讯”，翁培芬表示，由于康城已经连着换了3家物业公司，很多购房时的房东登记信息早已缺失，很多群租房里完全没有业主信息。
而实际上，自2009年以来，对于康城的群租整治从未间断，一直在进行，但效果却始终不尽如人意。
“群租整治的反复性很大，这些年，群租户基本都维持在上千户以上，最高时要到2000多户。莘庄镇党委、政府投入了大量人力、物力、财力，但回潮率依旧很高，有时上午整治了，下午就恢复了。”张军萍说，“我们组织相关力量、队伍进行专门整治需要很大成本。但群租户的成本就是几个隔板，整治完了，他们继续装上隔板，又跟没整治前一样了。”
罗先生表示，虽然小区有保安、保洁和地面巡逻共270名工作人员，但仍难以应付因群租带来的大量投诉。
业主声音：四五年后才发现房子被群租
上海康城小区，居改非、群租问题屡见不鲜，违章搭建问题也屡禁不止。 澎湃新闻记者 朱伟辉 图
住在瀑布湾道一栋住宅楼底楼的郭先生虽然是楼组长，却也饱受群租之苦。
“我家底楼有个小花园，最多的时候一天能从园子里捡到二十多个香烟屁股。我观察过了，香烟屁股有好多种牌子，显然不是固定一个人抽，有很多人抽，肯定是楼上的群租户。”郭先生说。
郭先生说，他以前在小花园里晒被子，经常看到被子上有多个香烟洞，后来怕了，就不敢再晒到小花园去，只能晒在阳台上。
另外，郭先生和也在康城自住的朋友都遭遇到了停车难、噪音等问题。“小区里到处都是租客、居改非的车，到了晚上地面上根本找不到停车位，所以我宁愿花一倍钱停在地下车库。”郭先生说。
更让郭先生朋友难以忍受的是由于楼上群租房没有铺设地板，每天清晨五六点，楼上的孩子便开始拖着凳子走来走去，发出各种刺耳噪音，完全无法再让他入睡。
郭先生说，目前康城的房价是周边地区的“洼地”，连2万元一平方米都不到，“这全是群租惹的祸，如果这次整治能把群租户、居改非赶出去百分之五六十，就会有很大改观。”
康城四期业主卢先生2006年购买了一套三室两厅、130多平方米的房子，之后便长期交托一家中介出租，而中介在委托出租合同中写明：为了避免房东和租客直接联系，跳开中介，房东不能获得租客联系方式，也不得上门查看。
随后四五年，卢先生便一直放心地在香港工作，从未去自家房子看一下，也未委托他人查看，至今也没有回沪。
直到今年8月前委托租房合同快到期时，中介的一个询问是否续约的电话引起了卢先生的注意。中介在电话中提及：“如果房子用于群租，是否也可以？”为此，卢先生委托住在上海的弟弟查看房子情况。
“进去一看吓一跳，客厅用木板隔了三间，一共有6间房，估计住了至少10个人，房子脏得一塌糊涂。”卢先生弟弟卢林（化名）告诉记者。
卢林表示，他随即跟哥哥商量后，要求中介立即收回房子，但在跟随中介收房时，却遭遇二房东各种阻挠。由于二房东不肯还房，卢林只能投诉至居委会，居委会随后将其上报给康办、房办，经过多次联合整治，将近半个月后，二房东才总算“偃旗息鼓”，从房子中撤走。
【分析】
康城群租为何屡禁不绝：整治成本太高，违法成本太低
自2009年开始，相关部门便一直对康城群租进行整治，也曾多次采取规模较大的集中整治，为何康城群租户始终维持在千余户以上，群租现象不断回潮？
难点1：技防系统难落实
上海康城综合管理工作办公室主任张军萍告诉记者，首先从物业来说管理难度特别大，因为康城有1.25万户，而物业人手有限，很难通过简单的人防来遏制“群租潮”。
去年物业和业委会希望通过技防来进行遏制，首先就是要安装楼道门禁系统。“我们希望按照限定一户人家发放三到四张卡，其余人员出入需到物业公司办理登记的方式，来控制群租，然后安装门禁系统。虽然业主大会通过了、公开招投标的流程也已经走了，但现在还在相关部门审核中，何时实施还没有时间表。”张军萍说，由于部分业主对门禁系统、监控维修更新、消防系统这三块改造过程中的资金、招投标存有疑义，造成了内耗。
难点2： 二房东现象猖獗
“业主一般都是跟中介公司签订合同，只知道是住人，但其实不少中介租给了二房东，但业主自己并不知情，合同到期后，很多业主想收回房子都很难，甚至不得不给二房东贴钱才能收回。”而二房东为了牟利，想出各种应对招数应对整治，甚至上午整治后，下午就能立即将隔板复原。
“现在四期有十几个二房东，每人手里一般都有10多套房源。我们之前曾经把二房东全部请来，希望他们正常出租，这样政府不会将你们列为整治对象。刚开始还有一点效果，但是因为我们没有制约的手段，口头协议虽然达成，没过几天又死灰复燃了，长效管理非常难。”康城四期居委会主任翁培芬说。
难点3：大房东“失踪”普遍
翁培芬说，购买康城用于投资的浙商特别多，因此居委在联系大房东时，发现有些大房东甚至忘了自己在康城有房产，“他们购买后就直接交给下属打理，自己就完全不关心了。”她表示，由于康城已更换了三任物业，最初的业主登记信息资料很多都已经缺失了，很多群租房完全没有业主信息，因此没办法联系到大房东。
难点4：上门核实入门难
另外，在整治群租时，需要事先核实是否确实存在群租情况，然而无论是物业还是居委却始终碰到入门难的问题。
“物业、居委上门核实时租客不开门便毫无办法，只能请保安采取蹲点守候措施，有时还会24小时蹲点，一旦开门了立即冲到门口拍照片，但经常会因此发生冲突，曾经发生过把工作人员反锁的情况。”张军萍说。
难点5：违法成本太低
张军萍说，“我们组织相关力量、队伍进行专门整治需要很大成本。但群租户的成本就是几个隔板，整治完了，他们继续装上隔板。”
“现在有些二房东为了躲避整治还采用了新的形式，就是不用木板阻隔，直接用窗帘隔断，一旦碰到整治，直接窗帘拉开就行了”，翁培芬说，“另外有些二房东听说要整治了，先自己把隔板拆掉，职能部门进去没看到阻隔，就无法让其整改，而到晚上二房东又把阻隔装上了。”
此外，由于康城群租量比较大，而莘庄镇房管办仅19位工作人员，房管办等部门整治时只能疲于应对。
难点6：处罚措施执行难
去年上海市综治办、市高法院、原市房管局等10个部门联合制定的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》，明确了群租综合治理的流程，即发现、认定、整改和处罚4个环节：要求各区县及时受理居民投诉和基层上报的群租问题；通过上门核查以及对房屋面积信息、实有人口信息进行比对的方式，认定群租；然后由街镇协调相关部门，针对不同的违规行为，向租赁当事人出具限期整改通知书；最后对逾期不整改的，依法作出行政处罚决定。
这个流程在执行过程中并不顺畅。“一般租赁当事人都不会自行整改，最终都是通过强制整治，强行进去拆除隔离板。”张军萍说。
另外，意见规定，出租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下罚款。出租人不履行行政处罚决定的，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法“群租”和行政处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚决定后，撤销限制。
在实际操作中，莘庄镇房管办约谈房东时经常遭遇房东不理会或无法联系，而若要通过法院强制执行，则至少得花上半年一年的时间。