一线上涨,新一线蠢蠢欲动!房价又要开始轮动了?

  我是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

  提问: 星叔,我自住张家港,苏州有两套全款房,我想卖掉一套,11月份弄到房票买上海的,但苏州能成交的价格不理想。现在我在拿苏州房子抵押,估计四百多万春节前钱出来,上海又涨疯了,我现在该怎么投资呢?

  回答:你好,11月份上海房票时间有点偏长,投资来说,到时上车极有可能面临这种结果:

  11月离现在,还有大半年时间,上海到时房价估计已经涨的有点吓人,上车就是高位接盘。从深圳经验来看,一般一波涨幅就大半年时间,然后出调控,接着继续横盘。

  所以我认为你11月极有可能会遇到这个点,也就是错过现在上海上涨行情,处在横盘前期上车,投资来说显然不是很好时机。

  所以投资我建议分2个思路走,错过上海,别错过下个城市的行情:

  1.一线剩下的就是北京,应该会接着上海涨,明后2年内一定是王者,可以通过居住证破限。

  2.买二线,优先考虑杭州,应该是后面二线城市中领涨的。

  所以纯投资,如果错过上海这波,我们只能把眼光放在下一波城市,然后提前布局,等风来。

  提问:星叔,您好,我在乌鲁木齐,目前孩子已经上小学三年级,想购买初中学区房,问题是:

  1、目前学区房价格一直在上涨,天山区优质资源价格都在2万以上,从去年底至今,每平快长一万了,而且是2000年以前的房源,基本是老破旧。

  想问您:目前学区政策大趋势是如何?您对乌鲁木齐学区房价如何看?我现在入手,有没有风险?总感觉价格是人为虚高,是不是正常呢?本人东拼西凑也只有60,余下的只能商贷!其实压力很大!

  3、我是在等等还是要立即买呢?难道学区房只涨不会跌吗?

  4、如果购买了,孩子上学6年后才能卖,那个时候,会不会烂在手里,无人接手?

  5、如果可以买,如何贷款更合适?

  6、想买十三中和兵团二中学区,哪个更合适?

  回答:在房价上,学区房根本不受大势的影响,大势涨,它也涨。大势跌,它不跌反涨。学区房价格坚挺的背后,根本原因是教育资源的不足。

  目前的问题:学区房导致的高房溢价,无法进入教育体系。溢价都进入房东以及中介口袋了。学区政策趋势主要是多校划片和教育集团化。

  但是要清楚,学区房的价值,无非是一张学票。买学区房是一个消费行为并不是一个投资行为,建议花最少的钱买房子,让孩子上学。

  如果确定未来至少十年不会离开这里,可以考虑买学区房,毕竟是相对保值的,虽然乌鲁木齐当下局势如此,但是新疆区域来说,教育资源最好的也就乌鲁木齐了。

  不用买的过早,一个是教育政策有变化可以收放自如,另一个,最好学校也是仅仅要求提前一两年落户就行了,不过,谨慎起见,去心仪的学校问清政策是很有必要的。

  兵团二中是一所从小学到高中都有的重点学校,乌市排名前五,目前属于整个学区里面性价比最高的,但兵团二中一直以来主要优势在高中,初中跟小学一直很一般。十三中的排名第二,也在河马泉建立分校,如果不差钱的话,尽可能考虑十三中、十五小。

  提问:感谢星叔回复,还是子弹350全款投资目的地选择,目前户口在南京,南京江北核心有一套,再选其他就要迁户口,现在基本明白候选的话(南京、杭州、成都)这三个地方选择呢?因为还挺喜欢成都,还有买几楼投资为最佳?

  回答:你好,先说结论,三个城市投资顺序:

  杭州>南京>成都

  投资看的不是个人喜好,除非自住。至于楼层一般选中高层最佳,尽量不选一楼和顶楼,未来会有10%折价。

  随着城市的发展,杭州各种板块在价值在这10年间发生了剧变,但主要是两大发展趋势:一是推行的拥江发展,二是省ZF和阿里产业群形成的大城西策略。

  杭州的拥江发展,首先带有火的就是钱江新城,这个片区对标的是上海的陆家嘴、广州的珠江新城,城市CBD+钱塘江景,这个片区以后的溢价,可想而知。

  大城西策略催生了杭州最火的码农区--未来科技城。

  最后一线城市目前正在上涨行情中,后面涨完大概率是杭州率先领涨二线,所以现在尽快布局进场。杭州投资价值高的楼盘详见内部分享。

  提问:星叔你好,最近听说上海楼市挺火的,不知道后面苏州会不会跟涨,现在苏州能不能上车呢,如果能上,手上资金凑凑50w左右,目前只够上新区的通安板块,从投资和自用的角度(考虑后年想让孩子到新区上中学),之前看的金辉悠步四季89的3室两厅两卫能买吗?八层的洋房二楼或顶楼能买吗?

  回答:近期各种自媒体,房产销售,中介朋友圈,到处都是上海房价暴涨的消息。事实是什么情况呢?

  上海现在70%的小区房价还没有到2017年的高点,只有30%的房价超过历史高点,而苏州的情况呢?是现在的房价比2017 年有80%的涨幅了,上海的房价是2017年到2019年跌了20%左右,然后2020年只不过是把哪跌去的涨回来而已,还有一些学区房创了新高。

  上海因为2017年出台严格限购政策,5年连续社保,把很大一部分人赶到苏州,导致苏州2017 2018 暴涨,现在很多人5年社保到到期了,也有很多人卖苏州再买上海。

  苏州这座城市蛮尴尬的,好处是离上海近,坏处也是离上海近, 能在苏州买房子的,向上够一够都可以在上海买,就是位置比较偏一点,但是上海的高考,工作机会这二点就足够了,说苏州的学区房,就是笑话了,有那个学区房的价格,我为什么不在上海买位置偏一点的。

  苏州房价再涨的条件:

  1 上海房价再涨30%-50%,让更多在上海工作的人买不起,绝望,然后到苏州买房

  2:人口持续大量流入,目前苏州每年进流入人口只是杭州的10% ,所以杭州房价涨不奇怪

  3:再调整个2-3年,(没有那座城市,调整一年就反弹的,一般都是调整3年,然后上涨1-2年)苏州已经涨了4年了,就20年没有涨,调整的时间还至少要2-3年。

  金辉四季悠步:北新区是苏州现在着重打造的板块、也是苏州热门的购房板块,发展潜力较大、配套设施非常齐全。

  顶楼弊端比较多,后期不好出手,也卖不出好价格,不建议买顶楼。

  提问:星叔,您好。想咨询一下我看中的房子值不值得购买。

  刚需,坐标沈阳市,看中一套二手房,在东沈河的保利海上五月花四期,学区房。房子是清水,不满二有大税。房子在园区位置绝佳,144平,南北露台均可外扩。跟房主谈避税,需等到明年7月,房主没同意。要价240万,我负责大税。房产税这块咨询过,所有税算上大概要13万。

  对该房我的预算是240万。加了大税超出我的预算。可是又很喜欢。想让星叔指点一下,这套房子现在咬牙购买是否值得。未来升值空间大不大?

  另外同小区130平,230万,装修好的。但得房率跟前一个差了30平,而且园区位置一般。

  希望星叔能帮忙分析一下。谢谢

  回答:你的问题得从你买房出发点来看。

  如果站在自住的角度,可以买,完全看个人喜好。同时自住本身就是一种消费,也是一种长周期的行为,一套房一般可能要住10年左右才考虑置换,那么10年的时间,房价大概率上涨,跑赢通货膨胀是没有问题的。

  如果站在投资的角度,那肯定这套房不划算,投资讲究的是收益率,未满二税费太高,大概率吃掉当前利润,同一小区投资肯定买其他满二或者满五的房子,就没必要花大税买个未满二的,更不能把自己的喜好拿来去衡量一套房是否值得投资。

  得房率影响的是自住体验,对投资影响不大,因为我们卖房看的是产权面积。

  综合来说,自住喜欢,当消费可以买,投资就不是很建议,可以再多淘淘。

  提问:星叔,现在的形势,不知投资房产还有空间吗?

  回答:你好,未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。

  为什么我们坚定不移的看多房地产?因为长线看,5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。

  因此,TOP10城市房产长线结论就是坚定看好,无视任何阶段性宏观要素影响。

  普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节,而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素,是投资、资产配置失败的根源之一。

  我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。

  在高峰顶点,他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈,沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时,抛给他们最后一棒。

  以上来自“星叔房谈”微信公众号粉丝提问精选

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