「澳洲房产」租客还在，我能卖房吗？

　　随着澳大利亚珀斯的房产出租市场越来越来紧俏，租房竞争激烈，不少租客转而想要买自住房。另一方面，也有不少业主想趁目前房价上升的趋势出售房子。

　　买房时可分为两种情况：

　　a) 房子空置出售

　　b) 租约未到期，房子里依然住有租客。

　　在情况b)之下，业主可以一边卖房一边仍可以继续享有租金收入，但是过程可能比较复杂和涉及更多的沟通及谈判。

　　其实，只要事先做好调查及准备功夫，了解及尊重业主及租客双方的权利，售卖带有租客的房子也一样可以顺利进行。

　　

　　在澳洲，各州卖房的法规可能略有不同。以下，我们就以西澳的情况来看看卖房的相关程序及要求。

　　业主在售房时的权利

　　在正式售房前，你需要以信函正式通知租客你要售房的意愿。之后，你便可以开始刊登广告及看房的步骤。

　　有的时候，租客配合度并不高，甚至会有一些小阻碍，下列贴士可能有助于化解“紧张”的氛围：

　　1、在合理的时间与次数下安排潜在买家看房。

　　2、在你与买家达成协议时既通知你的租户。

　　3、不要错过重要的截止日期和通知期(notification periods)，因为这些期限和通知期可以让租户提前解除租约。

　　4、如有需要，向你的租户提供奖励，请他们保持物业清洁并为看房做好准备。

　　5、为房产做售卖广告时，您可以在房子外边设置出售标志。法律并没有规定租户必须允许业主（卖家）在屋内拍照做广告。

　　6、租金将由出租经理或过户中介在结算时由买卖双方分摊。卖方有权享有在交割日之前（包括交割日）租金，但如果租户拖欠租金，卖方不能向新业主（买家）追讨欠款。

　　租客在售房时的权利

　　当业主在出售房子时，你必须意识到有特定法律保护租客的权利。

　　虽然租客必须将房子保持及维护在合理的状态，但他们不必提供额外的帮助/努力令房子看起来更有吸引力或适宜出售。他们还可以针对以下两个情况拒绝业主或买房中介进入该物业：

　　1、出于摄影目的和保护他们的隐私；

　　2、看房次数不合理（太频密）。

　　3、售房广告

　　业主通常希望能够拍摄房子的内部及外部，以进行销售广告。对于租客和业主来说，重要的是要就拍摄的内容和照片的发表平台达成协议，以避免可能出现的任何法律纠纷。

　　贴士：如果租客感到容易招致盗窃的风险，他们应该在拍照前试着移开贵重物品。这些广告照片不应包含识别特征。如果租客担心照片可能曝露自己的行踪引起安全隐忧，可向有关当局寻求进一步的建议，因为你可能会受到《限制令法》的保护。

　　看房及验房

　　这往往是在出售房子过程中业主与租客之间的痛点。业主的权利包括在“任何合理的时间、合理的次数，并以合理的书面通知租客”原则下向潜在买家展示房屋。

　　“合理时间”是指：

　　工作日早上8 点至下午 6 点

　　周六早上 9 点至下午 5 点

　　在双方同意的任何其他时间

　　租客一般不能拒绝建议中的展示房产的日期和时间，除非业主没有给予足够的书面通知或过于频繁地安排看房（以至于可能被认为是不合理的次数）。

　　贴士：我们建议在卖房过程中，业主/房产中介与租客之间建立起诚实、信任的关系，因为这种关系对于能否顺利过户起着重要作用。

　　当你想出售时，你可以要求你的租户离开吗？

　　在西澳出售投资物业时，如果房子仍然住有租客，适用以下规定：

　　·定期租约(Fixed term lease)

　　选择(a):

　　在定期租约中，除非租客或业主提前 30 天发出不续约的通知，否则原有租约不会在结束日期自动终止。如果业主提前不到 30 天通知，则租客需要搬出的日期将会延长（直到满30 天）。

　　选择(b)：

　　租客不需要在定期租约结束前被迫搬出。如果该房子在租约结束前出售，新业主将继承该物业的租客，并有权接管业主的权利和责任——现行条款和条件将持续到该项租约结束。

　　如果租客希望在房子在市场公开出售即终止租约，或者业主希望将房产以空置状态出售，则可以在双方之间达成共同协议以终止租约。这些协议应以书面形式合法化。如引起任何不便，可能需要赔偿。

　　

　　非定期租约(Periodic term lease)

　　选择 (a)：

　　如果业主寻求的是空置状态下出售房子（合同上注明此条件），那他们必须通过Form 1C表格向租客提供 30 天的终止通知。

　　选择(b)：

　　在非定期租约中，任何一方都可以随时发出“无理由”（no grounds）的终止通知。租客必须提前至少 21 天呈交书面通知终止租约，业主必须提前至少 60 天呈交书面通知终止租约（同样是使用Form 1C）。

　　对于那些希望在房子出售后继续留下来租客~可以与新业主协商续约或签订新租约，但新业主没有义务同意这一点。

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