10年涨幅16倍!这类房子引发关注……

  指导价平息了深圳楼市的狂热,也使之沉入谷底。

  当下的新房二手房市场都面临前所未有的重创,尤其是二手房,几乎是停摆状态,2月成交数据出来,823套,创下近15年来新低。

  有数据显示,深圳二手房成交,一半以上都是趋近指导价的房源。接近指导价即意味着可以足额贷款,可以加杠杆了。反向思维,想快速卖房的朋友,将价格调至指导价附近,你的房子也就离卖掉不远了。

  当然,还有一类房源同样可以快速成交,那就是不受指导价约束的房子,比如香蜜湖的侨香村。

  最近的侨香村带看成交异常活跃,据第三方数据监测,在过去的2月,二手房带看热度前十之名中,侨香村排名第三。

  一方面是因为不受指导价的影响,可按成交价贷款;另一方面,本身楼盘地段、配套都不差,相比周边其他商品住宅性价比突出,所以引起了不少购房者的关注。

  为什么侨香村不受指导价约束?在解答这个问题之前,必然绕不开一个因素,安居房。

  首先,侨香村不是村,它是经济适用房(安居房),按照政策规定,安居房只要满一定年限是可以转商品房上市交易的。

  

  侨香村的解售年限是十年,2011年建成的侨香村刚好是解除限售年限的时候,然而指导价是2021年初制定的,侨香村完美地避过了指导价政策。

  根据2月17日链家网数据,侨香村的报价13-18万/平,而旁边翠海花园指导价13.1万/平。

  

  不过,当笔者再想去了解房源价格的时候,链家网、乐有家都已经不予显示侨香村。

  据中介反映,由于缺乏指导价,目前全网都已经下架侨香村房源数据。成交方面,2月,90平三房一卫户型,成交总价1300万左右,折算单价约15万/平。

  要知道,2011年侨香村定向销售单价8922元/平,不到1万,如今成交单价15万/平,涨幅翻了近16倍,这样的涨幅丝毫不输于其他商品房。

  侨香村为何以受欢迎?从楼盘的品质来看,其实算不上亮点,外立面略显陈旧、南北面噪音影响、户型设计等。

  但地段配套优秀,身处香蜜湖核心位置,妥妥地豪宅地段;距离地铁侨香站300米左右;中学是福田实验本部校区;又是次新小区(2011年)。

  

  再就是价格,1300万买香蜜湖核心区3房,学校、地铁、次新,在同等地段的华侨城、深圳湾很难买到。

  像侨香村这类安居房绝非是个例,比如去年大热的龙悦居四期,同样是安居房,涨幅也是一骑绝尘,顶峰时期,63平两房最高成交总价750万,折算单价约11.9万/平。

  然而2014年,龙悦居四期定向销售单价仅6千+/平,63平两房总价仅需40万左右,涨幅也是十几倍。

  由于过分炒作,当前龙悦居四期正逐渐回归理性,同户型总价已回落至530万左右,不过,对于原业主来说,横竖都是赚,只是多少的问题。

  就当下深圳安居房的现状来看,安居房不管是和周边新房还是二手房相比,都存在巨大的价差。

  就安居房转让规则来看,限售期限略长,一般为10年,但后续解售后就可以获得和普通商品房同样的待遇,这很难不让一些人为之疯狂。

  本该是作为城市中低收入人群的福利,到头来却成了某些人的套利工具。

  然而在未来的一段时间,这个套利工具可能还会持续存在。根据深圳公布的“十四五”住房规划中,5年内商品住宅供应35万套,公共住房供应54万套。

  

  54万套的公共住房,包含公共租赁住房6万套、保障性租赁住房40万套、共有产权房8万套。

  公共租赁和保障性租赁住房都是以租赁形式为主,只租不售。重要的是8万套的共有产权房。

  何以共有产权住房?根据官方的解释是“共有产权住房对应我市主导用途为可售型人才住房和安居型商品房”。

  

  也就是说这8万套的共有产权房以后可流入二手房市场交易。虽然不多,但接近了深圳一年半的新房供应量,未来,还是有不少家庭可以受益的。

  而且,官方已经明示,共有产权房8万套要有约束性,直白地说,就是当做绩效一样,一定要完成,为此还设置了监督考核机制。

  在上一个五年计划中,共有产权房还只是鼓励研究共有产权模式,而此次共有产权房被纳入硬性的目标计划,可见官方的决心还是很强的。

  不过,伴随安居房出现巨大的套利漏洞,目前也有部分声音指出,“安居房就不应该补地价上市,如果想退出,按现有安居房价格同时像商品房二手房给个指导价流转给安居库”

  

  安居房的销售价格明显低于周边房价,2011年侨香村的价格不到9千/平,而周边二手房价约3万/平;2014年龙悦居四期销售价格6千/平,市场价近2万/平。几年解售之后,又以商品房卖出,获得巨大利润。

  有人认为这不合适,也有人认为存在即合理,如果是你,会怎么看呢?

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