单月跌幅超10%，这类房子千万注意

　　前几天，不少群都在传播成都最近的二手房交易数据，从显示的结果来看，二手房的成交量很活跃。

　　10月卖了12436套，其中后三个星期的平均成交量都在3400套左右，也就是说平均每天成都都要卖500套左右的房子，表现很亮眼。

　　

　　的确，现在这个行情下，买二手房的人是越来越多了，我们在平时做付费咨询时就能明显感受到。

　　一些资格靠后，预算有限的人已经把注意力放在了二手房上，想趁着二手价格回调的这个周期，以及首付和利率的优势，去淘一淘笋盘。

　　在这些咨询里面，我们会经常给粉丝提到一个观点，那就是不要在刚需板块去买改善产品的二手房。

　　因为这类房子的增值空间很有限，能保值已经算是不错了。

　　这里就给大家举两个最鲜明的例子，都是板块和产品错位，导致房子卖不起价。

　　第一个例子是位于高新区市一医院的时代晶科名苑。

　　这个小区是九龙仓在2010年开发的，地理位置相当好，紧邻地铁1号线，读锦城小学，周边商场林立，走路5分钟就能到金融城双塔。

　　但如此好的地段，它的二手房表现却只能用惨不忍睹来形容。

　　不仅挂牌价在跌，成交价也在跌，甚至个别房源的最新挂牌价比成交价还低。

　　挂牌价我们从小到大都选一套房子来看一看：

　　92平户型，挂牌价从290万降到255万，降了35万；

　　111平户型，挂牌价从340万降到293.8万，降了46.2万；

　　144平户型，挂牌价从435万降到360万，降了75万；

　　179平户型，挂牌价从540万降到515万，降了25万。

　　

　　实际的成交情况也是量价齐跌，成交量方面，今年这个小区一共就只卖了21套房子，而小区最新的挂牌房源却有190套（含车位），成交周期最短的26天，最长的高达1078天。

　　成交价也是一路走低，531新政后卖得还不错，6月平均成交价约3.11万，但后面几个月就一直在跌，7月平均2.88万，9月平均2.79万，10月平均2.65万。

　　

　　时代晶科名苑是一个定位改善的小区，111平做套二，144平做套三，179平做套四，但它所在的市一医院板块是一个纯刚需板块，里面的南城都汇1-6期都是刚需楼盘。

　　在一堆刚需楼盘里面，晶科的改善定位似乎逐渐不被购房者所接受了，加上小区物业拉跨，整体维护较差，外立面甚至出现脱落，进一步降低了改善楼盘应有的品质。

　　

　　而和它同一时期的仁和春天，二者相距不到2公里，产品定位类似，但仁和春天属于金融城，里面改善楼盘扎堆，房价也水涨船高，挂牌价4万起步，成交均价也能稳定在4.5万左右，高下立判。

　　第二个例子是位于海昌路的新鸿基悦城，汉哥早在《二手房最高已跌20%？上千条成交数据，告诉你最真实的楼市行情》一文中就提到过它。

　　这个楼盘也是存在着和时代晶科名苑一样的问题，刚需板块卖改善产品。

　　悦城的户型跨度也很大，100平套二，150平套三，280平套四，但周边的万科海悦汇城、宏达世纪锦城普遍都是60-90平的套二套三。

　　本来刚需板块的优势就是户型小，总价低，匹配的人群都是刚工作不久的年轻人，你整一个200平的改善户型，哪个刚需买得起。

　　

　　所以这类产品在刚需板块中很痛苦，价格挂高了，成交周期会拉得很长，甚至卖不掉，价格挂低了，自己又觉得吃亏，真是进退两难。

　　从去年到今年8月，悦城一共成交了28套房子，其中大户型卖了12套，好像卖得还不错，但你看了成交价和成交周期就知道其实房东并不容易。

　　比如新鸿基悦城8月成交的158平套三，单价只要2.2万，性价比已经非常高了，但它的成交周期高达413天，一年多才卖出去，要是价格再高点，可能卖都卖不脱。

　　以上这两个楼盘就是典型的板块和产品错位，导致后期置换困难重重。

　　所以，对最近想要买二手房的人来说，在刚需板块就好好去买刚需楼盘，看板块成熟度，控房子总价，户型最好强调功能性和得房率，物业最好带点品牌，满足这些就基本不会太差。

　　今天就和大家聊到这里，正好汉哥去拍了时代晶科名苑的短视频，感兴趣的小伙伴可以去看看。