千万别碰，芜湖这种房子正在被抛弃……
今年关于全国各地楼市的调控政策特别多，光上半年就发布了大大小小上百条指导政策，且这么多政策中，超半数以上都是针对二手房市场的。
先是北京西城出台多校划片的政策，教育部钦点24个城市相继试点，引得全国学区房市场动荡不堪。
看来，二手房地产，似乎“危险了”。
TITLE降温？降价？二手房市场告急？
在二手房市场集体遇冷的情况下，难免会有人产生“捡漏”的想法。
二手房降温是事实，这也是国家出台关于各种二手房政策的目的，但降温不代表价格已经进入冰点，不代表购房客可以轻松捡漏。
在8月初二手房陷入“降温”浪潮时，热线君就针对芜湖各片区销售房源对比，发现多数小区的二手房销售量已经呈现连续下滑趋势。
不过，政策从落地到对市场产生影响，到颠覆市场，是需要一定时间的。
现在不过是过去了短短几个月，正常的二手房房东不是在缓冲观望，就是试探性小降一万两万，寻找出手机会。
不过，有一类房子例外，那就是芜湖的“老破小”们。
下面是诸葛找房网统计的芜湖主城区二手房均价与在售套数。
◇截图来源：诸葛找房网
一共有27104套有效二手房源。
添加房龄为20年以上的二手房数目进行筛选之后，可以发现，镜湖区拥有9000套，鸠江区拥有5117套，弋江区区拥有9590套。
共计15076套。
◇截图来源：诸葛找房网
也就是说，这些20年以上的老房子，几乎占领了芜湖二手房市场的近56%的市场份额！
这还只是20年以上的房子，不包含15-20年房龄的。
根据芜湖市各大银行房贷政策来看，超过20年的二手房申请房贷几乎不予以放款，或者贷款额度非常少。银行会考虑更多的风险因素，因为超过20年的二手房的价值开始下降，那么银行就需要更加严格的审核你个人的资质，如果不是很理想，那么此时银行通常不会批准贷款。
要知道很多大城市对老破小的房龄停贷年限已经卡在了15年，“覆巢之下无完卵”，谁又知道下一个限贷会不会落到芜湖头上？
就像教培一样，谁能想象到今年，教培行业一夜之间全“死”了呢？
TITLE价值何在？限贷下的老破小
目前，芜湖市整体二手房均价还在15000元/㎡左右，但是某些老破小，价格已经飙至20000元/㎡、22000元/㎡，甚至23000元/㎡。
如果让不了解芜湖房地产市场的人看了这个价格，或许他们会觉得，这是芜湖位置最好的改善新盘。
不过，虽然这些旧房价格上居高不下，但是但随着改革政策逐步推进，二手房市场中，同一区域的次新房小区正在以压倒性优势胜过那些老破小小区。
这些老破小小区，终会暴露出他们实际的价值。
因为和新房相比，它们已经失去了在居住体验方面的市场竞争力。
房屋建设过于密集，影响采光；窗户多是半截式，且部分房子采用了带颜色的玻璃，导致室内昏暗；下水道陈旧，时常返水有异味……等。
诸如此类不足以“致命”但是却很考验居住者耐心的问题，是每个老破小的通病。
有很大一部分小区，甚至没有楼间距的规划，基本都是房贴着房，围合式的。
这就无可避免地产生楼道采光差的问题。
除此之外，这些老旧小区的居住安全也很难保证，来往人员出入毫无压力。
破旧逼仄的道路、极差的生活体验、极度不合理的小区规划，每一项都会成为其拖后腿的存在。
在如今这个更讲究生活质量的时代，它们注定无法满足人们的需求。
TITLE重重打击！千万别碰
除了生活起居方面的不适，还有的，便是各种政策上的压制。
今年，中国多地官方发布了关于二手房指导价，直接把当地分小区的二手房房价压到了一半以下，可谓是一石激起千层浪。
可能有人会说，价格降了算什么，只要这地段在，迟早能涨回来。
这话用在别的地方或许没错，但是用在老破小们身上，就得仔细琢磨琢磨了。
目前，这些老破小们最看重的是学区资源，毕竟商服娱乐资源，这些配套老破小有，新房也有，还更好。
但是，随着多市推行多片区划片的政策逐步落实，国家调控学区房的态度也越来越明显。
何况，现在芜湖也出台了相关的学区房管理政策。
关于进一步促进我市房地产市场
平稳健康发展的通知
各县市区人民政府，皖江江北新兴产业集中区、经济技术开发区、三山经济开发区、高新技术产业开发区、亳州芜湖现代产业园区管委会，市政府各部门、各直属单位，驻芜各单位：
为认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于房地产工作的决策部署，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展，现就有关事项通知如下：
一、优化住宅用地供应机制
结合我市当前实际，加大住宅用地储备力度，优化住宅用地供应结构，重点加大非中心城区住宅用地供应量，提高中低价住宅用地供应比例。
2021年，市区在去年住宅用地平均供应量的基础上增长30%以上，公告出让面积不少于2850亩。
完善房价地价联动机制，热点地块土地竞拍时灵活采取“限房价、竞地价”、“限地价、最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”、“限地价、竞限价回购商品房+摇号”、“限地价、竞品质”、在土地出让环节确定商品住房备案均价等多种方式。
二、严格住房价格备案管理
严格新建商品住房价格备案管理，指导各开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，不予办理价格备案。根据市场需求情况，科学指导分期预售许可办理节奏，申请预售许可的项目进行价格备案后1年内不再调整，确保分期预售项目均价保持稳定。
三、严禁利用学区炒作房价
加强对学位政策落实情况的督查力度，确保热点学区严格实行同一套住宅房小学6年内、中学3年内只安排一名学生入学（多胞胎、二孩家庭除外）。
认真谋划多种方式相结合的入学政策，通过教师交流的方式，优化教师资源配置，推动基础教育优质资源均衡发展，抑制“学区房”上涨预期。
严厉查处各房地产开发企业、房地产经纪机构、房源信息发布平台、网络媒体等市场主体利用学区炒作房价、利用学区诱导小区业主参与哄抬房价、在广告中使用“学区房”进行宣传等行为。
四、加强商品住房预售管理
加强新建商品住房预售监管，各房地产开发企业建立购房意向登记系统，对预约登记购房人数大于当期批准预售房源数30%的新建商品住房项目，由房地产开发企业委托当地公证机构采用公证摇号方式销售，预约登记名单、摇号结果在项目销售现场公示，同时报市房地产主管部门备案。
加快住房上市节奏，新建商品住房单次预售以幢为单位，面积不得少于2万平方米。
五、完善商品住房限售政策
居民摇号所购新建商品住房（本文发布后新购买的商品住房，以网签时点为准）自取得不动产权证3年后方可转让。
非摇号所购新建商品住房继续执行《芜湖市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（芜政〔2017〕23号）中关于“居民购买的新建商品住房自取得不动产权证2年后方可转让”的规定，居民购买的二手住房自取得不动产权证2年后方可转让（本文发布后新购买的二手住房，以不动产权证登记日期为准）。
六、规范房地产市场秩序
加强房地产市场联合执法检查力度，严厉打击房地产开发企业和中介机构违法违规行为。
严肃查处无证销售、捂盘惜售、强制搭售、价外加价、强制全款购房、恶意哄抬房价、散布虚假信息、利用小区业主群煽动抱团涨价等行为。
房地产经纪机构代理销售新建商品住房的，除向房地产开发企业收取合理佣金外，禁止向购房人或通过第三方向购房人收取购房价款之外的任何费用。
七、强化住房信贷审慎管理
强化房地产信贷管理，严格落实金融机构房地产贷款集中度管理要求。加强个人住房贷款管理，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。
八、加快发展保障性租赁住房
完善保障性租赁住房基础制度，加大保障性租赁住房的建设力度，引导多主体投资，多渠道增加租赁住房供应，加快空置公租房周边基础配套设施建设，满足新市民和住房困难群体住房需求。
九、提升住宅物业管理水平
完善物业服务管理体制，推动“四级”分工的全面落实，强化属地管理的主体责任。
加强物业服务市场监管，健全物业服务信用体系，优化物业服务调处机制，多元化解物业矛盾纠纷。推动智慧物业平台建设，支持物业服务企业向规模化、集约化、品牌化发展，提升物业服务水平。
本通知自发布之日起执行，各相关部门按照工作职责范围负责解释，原有政策规定与本通知不一致的，以本通知为准。各县市区结合实际，因城施策，确保房地产市场平稳健康发展。
芜湖市住房和城乡建设局
中共芜湖市委网络安全和
信息化委员会办公室
芜湖市发展和改革委员会
芜湖市教育局
芜湖市自然资源和规划局
芜湖市市场监督管理局
芜湖市地方金融监督管理局
中国人民银行芜湖市中心支行
中国银行保险监督管理委员会
芜湖监管分局
2021年9月3日
从各种角度来看，国家推行教育平衡，是未来的大势所趋，所以老破小们拥有的学区价值也岌岌可危。
在失去了最大资源之后，那些屹立在芜湖市区的2.2w+，光环褪去，只需要交给时间证明......
写在最后：你会考虑购买市区老破小吗？
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