实探｜深圳西部楼市“凉凉”？万科大都会打新必看
前几天（6月20日）宝安尖岗山的万科都会四季开盘，1307批客户挑选856套，800多人弃选，只卖出了500余套，弃购率高达35%。
纵观过去魔幻的2020年，根据中国房价行情网数据显示，深圳的二手房平均涨幅达到27.43%，西部行情一片火热。
其中宝安区更是以48.9%的涨幅成为全市涨幅第一，甚至还好几个热销的“网红盘”，不说能不能买到，就连获得入围摇号资格都是一个大问题。
现在宝安的新盘居然没有“日光”，难道市场疲软了？
但回顾万科四季都会选房当天情况，70~80平总价为520~710万的3房几乎售罄，剩下的300余套房源，其中大部分是94平的3房，总价在800~890万。
说明当前的新房市场，低总价刚需三房的购房者，还是占主流。
最近有风声传出，位于宝安区新安的万科大都会下半年即将入市，作为深圳西部的房子还值得打新吗？
这两天，波荔亲自去实地探访了一番，我们一起来看看探访的结果。
万科1984年成立，1988年进入房地产行业，旗下成熟的产品线包括万科广场、万科里、万科红、万科金色家园等，开发实力自然不必多说。
1994年拥有24家子公司，涉及房地产、物业管理、影视文化、饮料食品、广告经营等行业。
2010年销售额突破1000亿元，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。
2014年在香港联交所挂牌上市。
自2016年起，连续5年上榜《财富》“世界500强”。
2021年在中国房地产开发企业综合实力TOP500中排名第一。
今年1月至5月合同销售金额达到2868亿元。
无论是从地产排名、还是经营年限还是经典项目，开发实力都是非常雄厚的。
所以如果以开发经验作为标准，项目开发实力——
万科大都会位于深圳市宝安区建安一路与裕安二路交叉口，是宝城25区及新安25区城市更新项目一期B项目，占地面积约1.94万m，建面面积约13.7万m，容积率约7。
（万科大都会项目位置）
（百度地图）
项目将推出住宅500套，楼栋数总共3栋。
1栋1单元45层住宅，1栋2单元29层公寓，1栋3单元47层回迁住宅。
车位913个（含充电桩274个）。
预计入市的为一期，共有92平的3房，115平122平的4房和144平的5房。
从项目户型图看，122平的户型三房两卫，但两个次卧面积，其中一个过小，厨房使用面积也不尽人意。
另外，项目比较尴尬的是，小区没有地面花园，只有空中花园。
三栋住宅，被夹在大悦城一期和三期中间，还被一条市政马路给分开了，相当于是两个小区。
（万科大都会实拍位置）
（万科大都会中央市政道路）
另外值得注意的是，项目规划有500户，但回迁房250户，占了一半。
（万科大都会楼栋位置）
所以就项目自身来说——
万科大都会位于西部发展轴上，临近地铁5号线和12号线（在建，预计2022年年底建成通车）。
通过5号线，两站可以到达宝安中心，四站到达前海核心区域前海湾站。
轨道交通方面，从项目到5号线的灵芝地铁站，距离大约670米，步行预计11分钟。
后期12号线出口建成，从项目到地铁口，波荔实测步行距离大约400米。
（万科大都会到在建12号线出口距离）
（在建12号线）
（12号线灵芝站施工时间）
公交出行方面，附近约有10个公交站，距离最近的是宝民社区和灵芝地铁站公交站，距离大约400米左右。
快速路方面，万科大都会距离广深公路，以及京港澳高速4公里内可以到达。
从区域交通和方位来看，交通可以直接对接到前海、南山中心区。
但正因为项目所处位置，交通呈现出“十”字型通道，日常交通拥堵也是不容忽视的问题。
项目的北向是裕安二路，南向是创业二路，东向是前进一路，西向是建安一路。
这就导致了道路交通交汇处，出现四个大型十字路口，尤其是处于上下班时间，极容易造成堵车。
加上是老城区，道路设计缺乏科学规划，周边的拥堵情况日益加重。
宝安日报曾专门就老城区交通问题做过相关报道，“宝安老城区交通需优化，五个症结有待解开”。
有些道路一段双向八车道、一段双向三车道、车道突然起变化、辅道比一些主车道还宽等都是拥堵的根源。
比如裕安二路以及建安一路是二车道，但创业二路是三车道。
（前进一路）
（裕安二路，及绿化）
（建安一路）
这些道路设计之初，一直使用到现在，修修补补都没有变过。即便要拓宽道路，也不能轻易砍伐两旁的绿化。
因为深圳市对绿化迁移树木有着严格的要求及规定，道路升级改造和城际地铁施工铺设需要避让古树名木；大型高龄乔木需要“就近安置”，尽可能保持原树木生长环境；对易于成活、易于迁移的灌木，要迅速实施迁移。
波荔实地探访的过程中，非上下班高峰期时间，在创业二路也能遇到堵车。
（创业二路及前进一路交汇处）
（裕安二路和前进一路交汇处）
就项目来说，周边交通出行拥堵问题不能不慎重考虑——
作为老城区，项目配套方面，优缺点参半。
医疗方面，项目斜对面是宝安中医院正门，宝安中医院始建于1957年，编制床位600张，日常全天24小时应诊。
（宝安中医院）
商业配套方面，就近要依赖旁边大悦城综合商场，如果不依赖大悦城，需要去到两公里外的海雅缤纷城或者一公里外的华润万家，中洲πmall。
（中洲πmall）
（海雅缤纷城）
教育方面，万科大都会家园目前小学所划片的学区为建安小学、文汇学校（小学部）；初中划片的学区为新安中学（集团）初中部、孝德学校（初中部），教育资源属于中等水平。
后期，隔壁大悦城会引进一所27班9年制学校。
周边文娱活动还有，灵芝公园、新安公园、洪浪公园、宝安公园等。
除了城区老旧问题，居住氛围较为成熟。
所以以生活必备的配套设施来说——
项目所在片区属于新安片区。
2014年在深圳市规划和自然资源局公布的法定图则中，片区的定位是“与宝安新中心区协同发展的区域性服务中心，创业发展与居住生活相宜的魅力城区”，主导功能是“商业服务、公共服务、居住生活与高端制造业”。
这就意味着，新安片区未来更多的是承接宝中的资源溢出，属于辅助性的角色。
根据规划，未来新安片区依旧会是以居住为主，25-01、25-03、25-02地块也已经修改为住宅地块。
不过，在今年深圳公布的“十四五”规划中，都市核心扩容，新安街道被纳入都市核心区。
这就意味着新安片区，未来的规划价值提升会再进一步。
另外加上片区内大型旧改持续更新，未来区域居住价值会改善。现在万科大都会周边的旧改项目多达20个。
但规划的战线会很长，需要耐心等待。
目前项目周边拆迁旧改已经陆续推进，前进一路以及裕安二路一些旧房已经搬空。
项目旁边紧挨的中南置地项目拆迁还没完全结束。
（中南置地项目）
（被拆迁的龙凤园大酒楼）
所以就区位价值而言——
对于新项目，不管是出于投资还是自住目的，价格都是必须衡量的。
前几天同为万科项目的都会四季住宅备案均价约8.3万/平(未加装修费)。
去年8月位于深圳市宝安区新安街道建进一路的招商臻府距离万科大都会1.5公里，带装修，备案均价8.84万元/平方米。
2019年一路之隔的大悦城天玺壹号开盘价带装修8.9万/平。
实地探访，波荔去中介门店了解过一番。
目前中粮天悦壹号、玖悦雅轩等都是宝安中学学区范围内的楼盘，挂牌价最低10万+一平，中洲中央公园挂盘更是挂到了15万/平左右。
宝安的新盘并不多，尤其是新安，在招商臻府以及大悦城天玺壹号售罄之后，住宅新房的供应也出现了断层。
万科大都会是目前入市风声最紧的项目，吹风价9万+一平。
所以就升值空间而言——
通过实地探访，万科大都会整体优缺点并存。
项目优点：
1、地段位置好，位于老城区，配套成熟，有旧改更新预期，还被新的十四五规划划入都市核心区
2、距离地铁5号线和12号线灵芝站较近
3、对比周边二手房有限价红利
项目缺点：
1、配套学校水平一般
2、小区没有地面花园，只有空中花园
3、小区面积小，被夹在大悦城一期和三期中间
4、小区楼栋不多，但仍被市政道路从中间切开
5、周边存在大量破旧建筑，环境观感不佳
6、小区容积率高，和周边楼盘项目部分楼栋间距较短
7、总价偏高，只适合刚需改善需求
8、周边马路交通不够通畅
所以结合【开发实力】、【项目本身】、【区位交通】、【项目配套】、【区位价值】、【升值空间】等多方因素，万科大都会最终的综合得分是——
万科大都会预计七八月份入市，刚改的你，积分准备好了吗？
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