7宗惨遭流拍！8宗底价成交！南通第三轮集中土拍落幕
1宗溢价成交，8宗底价成交，7宗流拍，在秋风萧瑟中，南通第三轮集中土拍“平淡”落幕。
本次土拍共计出让土地面积约38万方，揽金约57亿元。
看点1：本土房企托底依然是主旋律
本次土拍中，共顺利出让了9宗地块，这9宗地块的拿地房企均为有国资背景的本土企业。其中，8宗底价成交，仅星湖拿下的海门城南地块产生溢价。
看点2：地块流拍数量增加
从2021年南通开始集中供地，到今天，共有6轮集中土拍，在此前5轮集中供地中，流拍地块并不多，最多不超过3宗。但在今天的集中土拍中，流拍数量大幅度增长，是集中供地后流拍最多的一次。
看点3：通州湾6宗宅地全部流拍
通州湾在此次土拍中，共拿出6宗地块，均无人出价，最终流拍。
如果仔细翻看近两年通州湾出让的地块，就能发现，通州湾这些已出让地块绝大部分都是被本土城投以底价拿下。
但本次土拍，城投并未托底，这或许与财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》中提及的“严禁通过举债储备土地”有关。
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创新区——R22022地块
南通国城投资发展联手创新区科创产业发展斥资7.15亿底价拿下R22022地块，成交地价19459元/㎡，成交楼面价9801元/㎡，房屋备案指导均价25700元/㎡。
2020年以来，创新区北区共计出让6宗涉宅地，房屋备案指导均价最高32000/㎡，最低29500/㎡，而R22022地块的房屋备案指导均价只有25700元/㎡，未来入市存在一定价格优势。
R22022地块位于青年中路南、山港河东侧，规划为居住用地，地块土地面积36717.95㎡，容积率1.8-1.99，绿化率≥40%，限高70米，住宅建筑9-21层。
该地块毗邻城市主干道青年中路，紧邻在建中的地铁2号线观音山站，距离南通汽车东站不到2公里，同时可快速衔接通沪大道高架、洪江路高架、通盛大道高架，出行十分便捷。
地块大致位置示意图
地块南侧就是金地国际，附近还有时代都会、国城璟府、万科方圆、华润悦府等次新房小区，已有一定人居氛围。
附近商业也比较密集，西侧就是国城广场，距离星银海商场约800米，崇川大有境也在3公里范围内，南侧还有在建的金鹰世界、紫琅新天地等。
航拍图
地块斜对角就是八一中学和八一小学，再往南一点就是紫琅一小。
不过，由于该地块位于创新区整个板块北侧边缘位置，距离南通大剧院、美术馆等地标建筑稍有距离。
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五龙汇——R22020地块
R22020地块是二批次撤牌地块，在第三次集中土拍中终于以底价17.52亿元顺利出让。
由江苏盛和房地产和南通五水置业拿下联手拿下，成交地价18703元/㎡，成交楼面价10919元/㎡，不限房价。
对比最近两次挂牌数据，地块面积、容积率等基本规划条件没有改变，起拍楼面价由10444元/㎡下调至9500元/㎡，下降了944元/㎡。同时，取消了对房价的限制。
通过降低拿地成本、不设房屋备案指导价格给房企预留更大的利润空间。
该地块位于江海大道南、怡运路西、百运路北侧，土地面积93661.82㎡，规划为居住用地，容积率1.85-2.04，绿化率≥35%，建筑密度≤20%，限高80米。
其实单看R22020地块的地理位置，条件也还可以。
地块大致位置示意图
地块南侧毗邻通吕运河景观带，生态环境较优；北侧即江海大道高架，出行较便捷。
约1公里范围内分布有万达广场、龙信广场（在建）、山姆会员店、欧尚超市、南通宜家、百安谊家等大型商业，可满足日常所需。
地块周边分布有绿城蘭园、万濠山庄、万濠禧园、龙湖天宸原著等二手房小区，挂牌均价在2.2万-2.6万/㎡之间，人居氛围比较成熟。
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任港湾——R22021地块
R22021地块被南通市城镇房地产以底价4.59亿拿下，成交地价15200元/㎡，成交楼面价10919元/㎡，不限房价。
该地块位于任港河北、港秀路西，土地面积30171.15㎡，规划为居住用地，容积率1.2-1.4，限高32米。
根据规划条件，地块内北侧沿规划南通港纬七路设置6层住宅，沿任港湾河建筑层次不超过5层。
看来这宗地块未来大概率会打造成洋房产品，甚至有可能打造成墅类产品。
该地块同样也是二批次撤牌地块，此次价格也有所下调，起拍楼面价由11636元/㎡降至10919元/㎡，取消了房屋限价。
按照此前的房屋备案指导均价26380元/㎡，结合产品类型，我们大胆猜测，未来新房上市价格可能会超过2.7万/㎡。
航拍图
R22021地块紧邻任港河核心景观带，周边配套也比较成熟。
地块东侧不远处就是大润发，4公里范围内有万达广场、龙信广场（在建）、山姆会员店等大型商业，距离南大街商圈也不远，满足基本生活需求。
3km范围内还覆盖有南通大学附属医院和南通市第一人民医院两所三甲医院，就医十分方便。
地块大致位置示意图
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海门城南——R22015地块
经过3轮竞价，南通江风海韵房地产（星湖置业）斥资3.99亿竞得海门城南R22015地块，成交楼面价约10462元/㎡，不限房价。
这也是本次土拍中，报价记录最高的一宗地块。
该地块位于闻海路南、汇智路西侧，规划为住宅及社区服务设施用地，土地面积23843㎡，容积率1.3-1.6，限高60米，打造以多层、小高层为主的业态产品。
从航拍图中可以看到，地块不仅两面环水，而且西、南两侧植被茂盛，未来居住舒适度比较高。
航拍图
R22015地块位于海门区人民政府西侧，一路之隔即海门广电局，东南侧为海门江海文化公园、府南绿廊，周边还有海门科技馆，海门大剧院、海门区图书馆等文体配套，地理位置比较优越。
大致位置示意图
生活配套方面，海门大有境、彩虹漾、龙信广场等多个商业体环绕；不远处就是东洲国际学校，更远一点还有海南中学、海门实验学校，人文气息浓郁；西侧有海门市人民医院，可满足日常就医需求。
航拍图
海门城南上一次有宅地出让还是在2020年11月，宅地断供近两年。
2020年是城南土拍大爆发的一年，累计出让了7宗地块，且全部是溢价出让。其中，6宗地块成交楼面价破万，最高为15513元/㎡。
此次出让的R22015地块，成交楼面价为10462元/㎡，与这6宗地块的成交楼面价相比，低了1161元/㎡-5051元/㎡，预留的利润空间明显更充足，这或许也是房企积极拿地的原因之一。