楼市现“托底式”维稳：限制降价！

时间：2019-03-10

楼市现“托底式”维稳：部分城市限制降价

业内人士称，我国房地产市场的区域差异较为明显，市场上行和下行的现象可能在不同的城市同时发生。因此，在维持市场稳定方面，有可能同时出现“托底式”和“打压式”手段并存的情况。

21世纪经济报道张敏

3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局向房企发布了一份名为“停止特价房销售”的文件。文件要求，房企停止低于申报价格的“特价房”销售。

这份文件的背景在于，赣县部分房地产项目于春节后打折销售，部分房源的售价低于备案价格。

尽管官方尚未对此作出正式回应，但近期，出台“止跌令”的城市并非赣县一个。分析人士普遍认为，在市场下行期，“托底式维稳”的做法还将继续出现。

维持市场秩序平稳

在网传的这份文件中，为维护房地产市场健康稳定发展，江西赣县区对区域内房企下发了3点措施：

首先，所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批。

其次，自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案。

第三，所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。

在此之前，类似的“止跌令”已经出现。

2018年9月，安徽砀山碧桂园项目传出降价的消息，并引发市场恐慌。当地各部门随即对十多家企业进行约谈，并对碧桂园进行相关处罚。这也被称为“碧桂园降价未遂约谈会”。

今年年初，安徽芜湖某房地产项目进行降价促销，前期业主颇为不满，并到售楼处讨要说法。最终，当地住建委介入，并要求房企立即停止促销活动。

当市场下滑时进行降价促销，是房地产企业常用的市场手段，但在我国大部分地区，直接进行降价促销往往会引发前期业主的不满。

从去年四季度开始，全国房地产市场进入降温通道，一些城市出现楼盘降价现象，并引发前期业主的“维权”。有观点认为，从现实的角度看，避免大范围降价，有助于维持市场秩序的稳定。

上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，作为各个市场信号的终端，房价的变化通常会对市场预期带来很大影响，并进而影响到土地市场、金融市场的稳定。因此，从地方政府的角度，多数不希望出现房价大幅下降的情况。

3月8日，中国人民银行成都分行行长、党委书记，国家外汇管理局四川省分局局长周晓强在接受媒体采访时就表示，房地产价格也不能大跌，它是老百姓的资产，银行信贷资产。大跌老百姓受不了，银行也承受不了，但绝对不能无休止地涨下去。所以，去年中央经济工作会议提出要稳房市就是这个意思。

“托底式”和“打压式”手段并存

这种“托底式维稳”的做法主要出现在三四线城市，相比之下，部分一二线楼市由于各种原因出现房价上涨的预期，当地政府部门不得不对此进行纠偏。

今年2月末，针对部分自媒体称“南京房价突破限价”、“南京调控放松”，南京市官方部门回应称，将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

南京还提及，住房问题关乎国计民生，在房地产市场过热的情况下，根据国家、省和市对房地产市场调控政策规定，南京市在房价过快上涨期间对房价采取一系列稳控措施，防范大起大落风险。根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，自2016年10月以来，南京市发改委表示，该市房价稳控工作实现了调控目标要求。

严跃进认为，我国房地产市场的区域差异较为明显，市场上行和下行的现象可能在不同的城市同时发生。因此，在维持市场稳定方面，有可能同时出现“托底式”和“打压式”手段并存的情况。

他还认为，从近期各级政府部门的表态来看，维持市场稳定将是未来一段时间的工作重点，因此，类似的手段还将继续使用。

去年末以来，各地召开地方“两会”，并对2019年的房地产调控做出部署。其中，“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）和一城一策被认为是最重要的关键词。

3月5日，国务院总理李克强作政府工作报告，并指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。” 分析人士认为，虽然未提“房住不炒”，但“稳市场”同样是今年楼市调控的重点。

多数机构认为，维持房地产政策的稳定性，同时赋予地方政府自我调整的权限，是今年各地楼市调控的主基调。其中，采用不同的“维稳”手段，正是“一城一策”做法的体现。

与出台“止跌令”的做法类似，中信建投指出，在基本面继续探底的大方向下，政策边际继续宽松是大概率事件，这从去年12月至今多地在落户、“三限”（限购、限售、限价）、房贷利率等方面的放松中已得到印证。其中南京、西安等重点二线城市落户政策进一步宽松，珠海、合肥则一定程度上放松了购房资格。

清华研究员：房地产税可以真正抑制投机性购房

网易研究局“大咖谈两会”特别策划NO.004

专访清华大学中国经济思想与实践研究院研究员袁钢明

2019年全国两会召开，今年的货币政策将会“松”还是“紧”？楼市调控政策会放松吗？对此，网易研究局采访了清华大学中国经济思想与实践研究院研究员袁钢明。

60S 要点速读：

1、2008年的金融危机以后，央行的调控手段比过去成熟多了，调控的原则是保持一个长期、稳定的政策不变，然后在合理的区间进行调控。

2、我们国家还没有征收房地产税，而房地产税才是真正抑制投资、投机行为的税种和政策。

3、我认为，2019年的房地产调控还会维持下去，如果出现一些压力比较大的情况，相关部门最多会在局部地区做一些小幅度的调整，在减轻经济下行压力的同时，保障楼市调控能够长期、稳健地推行下去。

清华大学中国经济思想与实践研究院研究员袁钢明

以下为专访精编：

热点一：货币政策

网易研究局：近期，中央高层频繁吹风不搞“大水漫灌”、不搞量化宽松，是否也预示着未来货币政策进一步宽松的空间有限？

袁钢明：以前，中国乃至全世界的货币政策都是跟着美国走。美国加息以后，如果某一国家不提高利率，外资或者以美元计价的资产就会流向美国，该国的经济就会受到影响。一般来说，各个国家都会跟随美国加息。

但是上一次美联储加息，中国央行没有跟，是因为这段时间中国经济出现了下行压力加大的问题。如果中国央行加息，国内的融资成本会上升，货币的紧缩程度也会加剧，这和中国宏观经济形势的走向是相反的。

为了应对经济下行的压力，中国央行需要适当放松货币政策。是不是一提放松，就是猛然放松？那不是。只能是比过去货币政策收紧时，稍微放松一点。

2018年，我们的货币收得就有点紧了，这与之前金融上出现了一点风险有关，即表外资产太多了，虽然对抵御经济下行有好处，但是容易造成金融潜在的风险。

但是货币政策收紧之后，在某种程度上导致2018年下半年尤其是第四季度，民营企业的资金面过于紧张，加重了经济下滑的压力。如果让经济下行的压力蔓延下去，就会对2019年乃至更长时间内的经济发展产生不利影响。在这种背景下，我们的货币政策需要适度放松一下。

袁钢明接受网易研究局专访

网易研究局：现在货币政策放松到什么程度了呢？

袁钢明：从广义货币M2的增速来看，2017年全年的M2增速为8.1%，2018年6月份，M2同比增速下降到8.0%， 2019年1月份的M2增速上升到了8.4%。单从货币总量的变化来看，整个货币量松了一点。

当然，更大的变化是货币量的结构变化，特别是社会融资上的变化，就更大了。我们的货币供给不完全是M2，还包括了社会融资，社会融资中包含了前面所说的银行表外资产，比如委托贷款、信托贷款。其中，信托贷款在去年三、四季度出现了大幅度下降，到今年1月份，已经由负变正了。委托贷款的下降幅度也明显收窄。

还有票据融资，作为一种短期融资的贷款，现在也在大幅度增长，月度增幅一度达到了60%。与之前货币政策收紧时相比，表外资产变化特别明显，比货币总量M2的变化还要大。

这时，就有人担心央行是不是要“开闸放水”了？

2008年的金融危机以后，央行货币政策调控的手段比过去成熟多了，调控的原则是保持一个长期、稳定的政策不变，然后在合理的区间进行调控。所以即便放松货币政策，也不可能搞开闸放水，也不能是大水漫灌。

现在中国的经济体量已经很大了，货币的规模也很大。哪怕M2增速只变0.1或0.2个百分点，我们的经济运行特别是企业发展，就能感受到很大的变化。

热点二：房地产市场

网易研究局：您怎么看2019年中国的房地产市场？

袁钢明：如果大家买房子都是为了居住的话，就不会这么敏感地关注房价是否上涨。但是咱们国家很多人买房是为了投资，所以他就希望像股票交易一样，低价时买进、高价时卖出。这种投资的势头过于强大的话，就变成了投机性的炒房。

咱们国家多年前就提出要抑制投资性、投机性购房，这种政策方向是完全正确的，但是效果并没有多么明显。因为到现在为止，我们国家还没有征收房地产税，而房地产税才是真正抑制投资、投机行为的税种和政策。

现阶段，买了房子不住的话，也不用交税。长期来看，房价在不断地上涨，相当于你在没有成本地投资。这种行为没有得到规范和制止，就会在社会上形成羊群效应，大家都跟风买房来做投资。而投资性购房和和居住性购房有一个本质性的差别，居住性购房是买跌不买涨，这样才能降低购房的成本；可投资性住房刚好相反，是买涨不买跌，如果房价下降，他就不买了。

2018年，全国各地的房价涨幅出现下落。特别是10月份以后，多地二手房价格出现环比下降。要知道二手房是投资、投机性比较强的领域，它和新房不一样。由于多地采取限购政策，只有首次购房特别是新成立家庭的人能买新建房，他不是为了投资、投机，所以一手房的价格还在上涨。为什么二手房价格会下降呢？因为它的投资和投机属性比较强，大多人在市场不景气的时候，就会采取顺周期操作——卖降买升。

但是今年1月份以来，有些城市特别是一线城市的房价又开始上涨。前两天统计局公布的数据，一线城市新建房子的房价同比上涨了3.3%。要知道，前一段时间已经下降到了3%甚至2.8%以下了。

这个变化是怎么发生的呢？是因为最近有些地方的楼市出现了政策性的放松、缓和，比如首套房贷款利率下调、限售政策放松等。

网易研究局：这是不是意味着房地产调控要放松了？

袁钢明：据我观察，我们国家这一次的房地产调控和以前有点不太一样了。这一次是历次房地产调控持续时间最长的，从2016年10月份到现在，已经两年多了，而之前的调控大都持续一年就结束了。可以说，这一次的调控兼具长效性和持续性，不会像之前那样收得过紧对经济造成下行压力时就放松。因为我们已经看清了那样的放松没有什么好的效果，反而可能带来更严重的问题。保持房地产市场的中长期稳定发展才是政策追求的目标。

我认为，2019年的房地产调控还会维持下去，如果出现一些压力比较大的情况，相关部门最多会在局部地区做一些小幅度的调整，在减轻经济下行压力的同时，保障楼市调控能够长期、稳健地推行下去。

李铁：三四线房地产为何开发过度？人口被夸大！

李铁认为，对于许多三四线城市来说，人口过快增长已然不可能。高估人口增长趋势，将带来大量资源浪费。

李铁，来源：原子智库

谈论中国经济的隐忧，很重要的话题是地方债。地方债务主要用于城市建设、基础设施完善，其规模膨胀，很大程度缘于地方政府人口规划的失真。无视中国人口结构，高估未来人口规模，造成了很多基础设施浪费。三四线城市房地产过量开发，也与此相关。

中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，中国很多城市都高估了未来长远的发展，过度的基础设施投资将带来大量浪费。中国很多城市都高估了未来长远的发展，过度的基础设施投资将带来大量浪费。

以下是李铁文章的关键内容：

1、没有外部因素和内在特殊资源优势刺激，任何一个地区经济的超常规增长几乎是很难实现的。

2、许多城市的市长在谈论本地区人口增长趋势时，无不放大自己的区位和资源优势，但这些资源往往并不存在真正的优势。

3、若一座城市制定的人才准入条件以学历为标准，事实上等于对大多数城市服务人口的排斥。

4、夸大城市人口规模，主观盲目地把城市未来可容纳人口数量放大到现实数倍以上，会造成大量的浪费。

正文：

为什么一些三四线城市会出现严重的房地产过度发展现象？很大部分原因在于，这些城市政府的负责人对城市未来发展趋势的判断失误，主要表现就是对未来人口增长的判断失误。

我曾经去过很多城市和小城镇，几乎所有的当地负责人都对城市的未来发展信心满满。他们在强调经济发展和资源优势的同时，都认为自己的城市一定会吸引更多的投资和更多的人口，城市会越做越大。因此在编制规划和投资项目的过程中，往往在预测时把未来可能增长的人口扩大到现有人口的数倍甚至更多。

正是基于对人口发展趋势的错误判断，才导致城市规划的规模扩张过大，基础设施投资按照规划实施，最后造成了严重的浪费。这种典型案例很多，一些新区开发失败也是基于此原因。

大部分城市都不可能超常规发展

如何判断一个城市未来的发展和人口增长之间的关系？一般原则是常规增长，也就是说基于原有城镇人口的自然增长，或者是根据近十几年甚至更长一段时间经济增长的平均水平来判断。

如果没有外部因素和内在特殊的资源优势刺激的话，任何一个地区经济的超常规增长几乎是很难实现的。

在我国改革开放的头二十年，由于政策激发了体制活力，很多地区的经济增长呈现了长达一二十年的两位数的高速度，也吸引了大量外来人口的进入，人口增长在东部沿海地区和一些高等级城市是普遍现象。

但是在近些年经济增长速度已经从两位数放缓到个位数的大背景下，再依赖过去超常规增长的发展模式已经不可能。除了个别具有旅游、矿产、能源等自然资源优势的地区，对于许多三四线城市来说，人口过快增长已然不可能。

我记得许多城市的市长在谈论本地区人口增长趋势时，无不放大自己的区位和资源优势。例如把交通和地理位置条件作为重要优势，把本地的城市景观作为与其他城市竞争的优势，把地方性特点的旅游资源放大到全国甚至是世界的优势。

遇到这种情况，我会明确地告诉他们，相同地理和区位条件的城镇很多，甚至多达上百个，大家都要发展而且处于激烈的竞争中，所以这些看似优势的条件其实并无竞争优势可言。

关于城市景观，其实每个城市都在打造自己的城市形象，这些形象几乎大同小异，并无特点可言，而且也不会影响投资者和就业者的选择，反而会因为成本过高而使一部分投资者望而生畏。

至于旅游资源的判断，关键要从消费者的角度考虑，要从旅游资源的规律性考虑，而不是政府负责人一厢情愿的长官意志说了算——因为这些所谓的优势资源本身并不存在真正的优势。所以基于这些条件来判断人口增长的前提和基础是不存在的。

城市如何吸引到足够多人口

判断人口规模变化，最重要的是判断人口结构，还有人口进入的门槛。一个城市是否能够吸引足够的人口，一般有以下几个影响因素。

一是稳定的就业机会，如果城市提供的就业机会充足，人口就会源源不断地进入。

二是城市的成本，如果城市的成本过高，会导致就业成本提升。很多地方把城市规划得高大上，到处是绿地、生态公园、宽马路和豪华大广场，这样的城市空间只会吸引城市白领，对于更广泛的传统产业的普通就业人口来说，没有留出与他们相适合的生存和就业空间。

三是城市的政策。当城市规划的目标是发展房地产而不是增加就业时，事实上城市已经形成了人口排斥的机制。发展房地产是为了卖房子，必须要有城市景观和高大上的形象与房地产的概念相匹配，这客观上就抬高了更多人口进入城市的门槛。

许多城市在规划新区的时候，都强调所谓产城融合，强调高端产业、房地产和城市的融合。这样的城市，特别是经济不发达的三四线城市，一定会形成对产业的排斥，排斥那些可以容纳更多就业人口的工业和服务业，一定会造成实际人口和规划目标的分离。

我曾经去过很多全国闻名的新区，大家在讨论产城融合的问题时面临的最大困惑就是，在一座设计豪华的城市，如何容纳更多人口和产业？

四是城市的包容性。当一座城市制定的人才准入以学历为标准时，事实上等于对大多数城市服务人口的排斥。实际上，我们看待一个城市的扩张和发展，更重要的是看二代三代，城市的活力取决于人口的低龄化和后代的受教育水平。

全世界绝大部分移民城市的成功，原因在于外来人口后代的受教育水平的提高，为城市人口提供了充足的高素质劳动力的后备军。

而当前一些城市提出的城市人才准入条件，肯定有强烈的短视行为，忽视了更有活力、与城市就业需求更为吻合的外来农业转移人口，实际上是等于放弃了城市的未来发展机会。

错估城市人口规模导致资源浪费

夸大城市人口规模，一定会造成投资的严重浪费。当一个城市的政策和规划，主观盲目地把城市未来可容纳人口数量放大到现实数倍以上时，城市基础设施建设的摊子就会越铺越大。

按照臆想出的人口规模进行道路、交通基础设施的建设以及管道等市政设施的铺设的话，一旦后续发展中没有那么多的人口进来，那么所有这些超规模投入的资源都会闲置，甚至可以闲置许多年。

以广州南沙新区为例。早在1993年，国务院批准设立南沙经济开发区，2012年批准《广州南沙新区发展规划（2012－2025）》。这份规划显示，2025年南沙经济开发区常住人口规模将达到230-270万人，而公共设施、市政基础设施等均按照300万人口规模进行配置，投入了上千亿的资金。

从确立南沙新区到现在，已经过去二十多年，一直到今天，现在的人口仅72.5万，现实人口增长趋势与预期人口目标还有遥远的距离。

其实中国的城市，无论新城新区的建设，还是在原有城市基础上的扩张，造成的资源闲置和浪费都是巨量的，城市债务也是因此而生。南沙新区并非个例。

当然有人会说，这些基础设施早晚会用上。但是如果闲置十几年或更长时间，上千亿资金成本的帐由谁来算呢？

人是城市发展的第一要素

关于城市人口规模问题，还有很多话要说。要合理预测城市发展的未来，人是第一要素。

如果希望城市继续扩张，首先要降低城市发展成本。如果希望城市保持稳定发展，就要制定一个与历年经济增长速度吻合的人口常规增长规划。如果希望吸引更多的人口到城市来生存发展，那就需要制定很多支持各类就业的包容性政策。

即使是目标远大的区域性发展政策，也一定要正视人的问题，正视人口规模的问题，正视人口结构问题。切忌拍脑袋的主观想象，切忌为了卖房子而制定超高规模的人口规划，切忌盲目乐观地提出与以人为本相背离的概念性设想。

文章来源：网络

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