厦大教授戴亦一：厦门房价看起来奇葩 但有3大支撑点

厦大教授戴亦一发表“当前楼市的冷思考”主题演讲。

XMHOUSE消息（文/吴佳铖）今天（3月16日）下午于康莱德酒店举办的第七届厦门地产奥斯卡颁奖典礼上，厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师，厦门大学金园研究院理事长戴亦一，针对近期全国楼市出现的巨大热潮，发表了主题为“当前楼市的冷思考”的演讲。在演讲中，他深入剖析了引发近期楼市热潮的根本原因，并分析了厦门房价现在的主要支撑点，以及未来楼市拐点来临前，需要注意的信号。

近期楼市热潮毫无征兆 席卷全国绝大部分城市

戴亦一在演讲开始后，首先回顾了自己去年的预测，他说去年1月自己曾在发表“厦门房子接下来将补涨”的观点，并在XMHOUSE引发了网友们的热议，很多网友不认同他的观点，但事实证明他是正确的。不过，今年年初这波楼市热潮，和去年那波涨价行情，从性质上看是不一样的。

“今年这波楼市热潮，主要呈现出两大特点。”戴亦一说，今年的楼市热，首先一个特点就是“毫无征兆”，春节一结束各地房价就在涨，整个热潮来的很突然。其次这是一次席卷全国的楼市热潮，不仅一二线城市房价在涨，三四线城市的房价也在涨。包括福建平和、武平这样的地方房子都被一抢而空，连长沙这样楼市“千年铁树”的城市房价也在涨。

调控政策、外汇管制与通货膨胀 共同造就楼市热潮

戴亦一指出，这波疯狂而突然，席卷全国的楼市热潮，据他研究主要是3个原因导致的。首先是地方政府调控政策出现失误，即20个楼市重点调控城市，今年房价调控的目标，都是让房价不能涨，所以它们在调控上基本都在销售政策上做文章。其结果就是压制了新房入市量及价格，让新开盘楼盘价格，和周边二手房价格存在落差。最终演化成现在新开一个盘，购房者“买到就是赚到”。房子卖一套抢一套，这不仅是厦门这样，其它城市也是一样。

第二个原因是外汇管制。去年在外汇管制之前，国内有大量热钱投资到海外，资本在外逃。结果中央政府后来在外汇政策上“急刹车”，把对外投资的门关了。投资购买海外房产的老百姓都傻眼了，这股热钱就被迫回来了。回来后国内还有什么好的投资机会？也就只有房地产。而且这笔热钱都“比较聪明”，在重点“围剿”20个楼市调控城市。

第三个原因则是老百姓对通货膨胀的预期。很多老百姓可以看到，我们国家今年总共有65万亿元的投资计划，全国各地都在上投资项目。这么多钱从哪里来，恐怕还得“印钞票”。国家“大投资大印钱”，货币自然就会贬值。面对货币贬值造成的恐慌，原先红火的高收益互联网金融产品又出了问题，理财收益也是越来越低，看来看去老百姓也就买房投资最靠谱。

金砖效应、雾霾效应与虹吸效应 共同支撑厦门房价

在这波席卷全国的楼市热潮中，厦门表现依然“抢眼”。戴亦一认为，厦门房价“看起来奇葩，但在这波热潮中确有自己的支撑点”。这个支撑点，就是金砖（会议）效应、雾霾效应和虹吸效应。

戴亦一表示，千万不要小看今年厦门的金砖效应。去年杭州G20峰会是事后效应，大家在看到杭州因G20峰会变得更美了，就开始投资杭州楼市。今年厦门的金砖效应是事前效应，这次购房者都聪明了，在金砖之前对厦门楼市就有了预期，提前开始投资厦门楼市。

至于雾霾效应，戴亦一认为主要是中国的雾霾在短期内还难以得到治理，整个国家也就会因为雾霾，发生财富大迁移。这场大迁移是从北方迁移到南方，三亚就是首当其冲的受益者，紧接着海南就开始建造医院等配套设施。不过海南那边楼市支撑还是更倾向于养老，而深圳和厦门这两座城市无雾霾城市，不仅适合养老，还适合创业。“这也是我更看好深圳和厦门楼市的原因”。

戴亦一称，在这轮楼市热潮中，一些三四线城市的楼市投资者，他们手中的房子变得好卖，于是他们中的很多人就“解套”了，“解套”出来的钱，因为虹吸效应，都被吸到厦门楼市。戴亦一还表示，厦门楼市的繁荣和泉州人的支撑有很大关系，很多泉州人在全国范围内赚钱，赚到的钱就来厦门投资楼市，促成了厦门楼市的繁荣。

中期应注意防范楼市风险 3大信号将在拐点前出现

面对这股楼市热潮，戴亦一预测政府短期可行的调控政策，就是收紧信贷。戴亦一觉得这轮楼市热潮，放在整个经济大形势下并不是一个很好的苗头，所以建议投资者应当谨防中期风险，因为“房价不会涨到天上去”。

至于如何防范中期风险，戴亦一表示需要注意3大楼市拐点来临前的信号。其一是要注意实体经济恶化的程度，实体经济恶化的越快，楼市拐点就离我们越近。其二是看北京上海的楼市限购政策，这两座城市的限购政策在取消前，楼市拐点就不会来临。其三则是看汇市中，黑市汇率和“官价”的价差。当黑市汇率和“官价”差异大时，说明很多人在兑换美元了，投资楼市就得小心了。

null